前 言
房地产行业是国民经济的重要组成部分，尤其是近些年来，房地产行业成为拉动国民经济持续稳定增长的强势增长点。我国的房地产行业起步较晚，从上个世纪九十年代中前期开始房地产行业才逐渐兴起，至今也不过十余年的时间，但在这短短的十多年时间里，可以说房地产行业异军突起，取得了辉煌的成绩，已经成为社会经济生活中的一个支柱产业。我们可以直观的感受到房地产行业给我们的生活带来的变化：城市面貌及基础建设日新月异，越来越多的人通过房地产市场购买符合自己要求的房屋，改善了居住条件，圆了自己的住房梦，有了自己赖以生存的基本物质保障及有形的物业财富。另外房地产业的发展使房地产行业的从业人员获得了比较丰厚的收入。但是对于房地产这个新兴的行业，无论是管理层还是直接利益的双方，对于目前出现的问题都没有现成的可借鉴的解决经验，都是在摸索中解决出现的问题。 1994 年 7 月 5 日 第八届全国人大常委会第八次会议经过了《中华人民共和国城市房地产管理法》确立了房地产法律制度的框架，在此之后，国务院及建设部、全国省级地方政府及建设行政主管部门以及司法系统的最高人民法院陆续制定或出台了与房地产开发、经营、土地征用、交易与房地产管理以及争议纠纷解决的依据等法规、规章、行政措施及司法解释，逐步完善了房地产领域的法律体系，但对于迅猛发展的房地产行业来说，在立法、司法及行政管理方面目前还没有一套十分完善的制度供我们选用，新的法律法规、司法解释及行政管理方面的措施与实践相比还存在滞后的情况，现有的规定仍然解决不了房地产市场中存在的全部问题，有些问题甚至难以解决。在房地产发展的初级阶段，应该平衡各方的利益关系，尤其是应平衡作为开发商的卖方与购房人之间的利益，以利于房地产市场的均衡发展，但是据作者的实践经验，认为在某些方面买卖双方的利益失衡，这种现状无益于房地产市场的长远发展，虽然开发商一方暂时获得了利益最大化，但从长远来说，对开发商也是一种损害。因此，房地产市场的各方都应对目前的现状有一个清醒的认识，以便求得各方利益的最大化。
本书是作者多年执业经验的总结，全书充分吸纳了作者多年来在房地产法律业务实践当中成功经验和失败教训，作者力图通过对购房专业知识的介绍以及具体的案例，向广大读者，尤其是向购房人一方的读者提供可供具体操作的指导，避免购房人在购房过程中遇到了各种侵权及违约问题以及遇到某类问题时如何解决，以便保护自己的合法权益不受损害。另外，本书对购房的技巧、方法、程序、步骤及交易手续如何办理也做了比较详细的说明。本书在写作的过程当中重点突出可操作性、实践性及警示性，淡化理论规定及枯燥的法律条文，力图通过通俗易懂的方式使读者对自己的具体问题能“对号入座”，并依据本书寻找解决的途径。
由于房地产法律业务内容繁杂，本书限于篇幅不可能包含全部内容，因此本书侧重点在于为普通购房人购房提供一本简要的指导手册，以利于购房人置业。
由于立法、司法及房地产行政管理的日益完善，现有的规定正处在不断的完善、补充之中，而且速度很快，在本书的写作过程当中，本书涉及到的内容至少有四处新的规定实施，一是从 2006 年 1 月 1 日起 新商品住宅进行分户验收，要做要一户一验。二是现房也推出了格式合同，并强制使用。三是从 2006 年 3 月 1 日起 银行贷款的评估费将由银行负担，不再由购房人负担。四是房产证的办理工作有了成文的规范要求，要求 30 日内要办理完毕初始产权登记。因此本书的内容即使目前没有错误也可能因为时间的关系，随着法律法规、部门规章、地方规定及具体行政措施以及办事程序的改变而与本书中的内容存在冲突，因此，在本书与读者当时了解的情况与本书记载内容不一致时，以当时的规定为准。
参与本书工作的还有张红伟、周红燕、李景芳、李宪群、陶思智、董有杰、王文山、吴力明、陈向东、石广习、肖仲楹、任建修、吁爱平、林亚群、孙玮、崔重云等律师及专业人员，对这些同事的辛勤工作，作者一并表示感谢。
由于写作时间仓促，作者水平有限，疏漏之处在所难免，因此对于本书错误及不足之处诚挚欢迎广大读者及房地产相关一切专业人士及律师同行来电来函提出批评和指正。
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作者：刘桂林 姜涛
2006 年 2 月 13 日 |
