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作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师

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第二章　如何购买商品房及注意事项
第一节	购房基本流程及相关知识
	购买商品房的流程是什么样的？
	买房要考虑哪些最基本的要素？
	买房时如何挑选户型？
	在购房前需要了解哪些法律法规？
	买一套商品房到底要交多少＂零碎钱＂？
	商品房的用途是如何划分的？
	房屋的建筑结构大致分为哪几种？
	层高与净高有什么区别？
	商品房的阳台“封闭与非封闭”在出售时面积如何计算？
第二节	如何审查开发商销售手续的合法性
	如何核实开发商的营业执照？
	设立房地产开发企业最低要求是什么？
	什么是房地产开发资质，资质对购房人起什么作用？
	如何核实开发商的开发资质？
	如何确定开发商是否第一次搞房地产开发？
	如何核实开发商信誉？
	如何核实售房的人员是开发商的员工还是代理商？
	三级资质施工单位建造的房子安全吗？
	乡产权的房屋能购买吗？
	什么是大产权？什么是小产权？
	如何审查国有土地使用权证？
	土地使用权期限到底是多少年？
	买房时土地使用年限不够七十年怎么办？
	如何审查建设用地规划许可证和建设工程规划许可证？
	如何审查建设工程开工证？
	如何审查商品房销售（预售）许可证？
	商品房的预售许可证记载什么内容？
	有了销售许可证就不用看其它证件了吗？
	开发商不给出示五证的原件怎么办？
	网上能核实五证吗？
	区县房屋管理部门有权颁发销售许可证吗？
	房展会上参展的项目都是合法的吗？
	商品房预售的条件是什么？
	具备什么条件才能发放销售许可证？
	商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？
	什么是抵押？
	抵押对购房人有什么危害？
	房屋抵押与土地抵押是不是一回事？
	在房屋买卖中有几个抵押？
	楼书有法律效力吗？
	开发商可以随意做广告吗？
	什么情况下开发商不得刊登房地产广告？
	房地产销售广告应当包括哪些内容？
	在房地产广告中不得包含哪些内容？
	对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？
	在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？
	开发商发布虚假房地产广告应承担什么责任？
	银行不给开发项目的购房人提供贷款能证明项目违法吗？
第三节	房屋的设计、规划、质量问题
	(一) 房屋设计问题。
	房屋卧室使用面积为 5.5 平方米符合设计规范吗？
	住宅室内净高 2.2 米符合设计规范吗？
	卫生间里只有一个三相插座符合设计规范吗？
	朝北房屋没有采光符合设计规范吗？
	暖气排水阀、燃气阀都在我家里怎么办？
	卧室内有管道能退房吗？
	( 二 ) 规划问题
	2000 元就能买走我一生的采光权吗？
	分期建设的小区入住时就不用绿化吗？
	小区规划范围内新建商品房遮挡了景观怎么办？
	小区规划范围外的建筑遮挡观景视线能向开发商索赔吗？
	如何签订规划、设计变更条款？
	如何区分规划变更和虚假宣传？
	法律法规对规划变更是怎么规定的？
	规划变更的诉讼应该准备哪方面的证据？如何准备？
	对于开发商在规划等方面承诺如何保全证据？
	如何组织规划变更案件的集体诉讼？
	承诺赠送花园不兑现能退房吗？
	住宅小区车位与户数比例多少合理？
	( 三 ) 质量问题
	商品房有哪些常见质量问题？
	房屋常见的质量问题是如何造成的？
	在验收房屋时如何发现质量问题？
	现在交房时还出示房屋质量合格证吗？
	屋面防水保修期是三年吗？
	商品房的保修期是从房屋交付时算还是从房屋竣工之算？
	房子的承重墙垂直度是多少才合格？
	精装修部分一定要提供单独的保修书吗？
第四节	如何签订商品房买卖合同
	认购书有格式协议吗？
	如何签订认购协议书？
	什么是小定 ( 订 ) ？什么是大定 ( 订 ) ？
	认购协议书能否代替商品房买卖合同？
	什么是内部认购？
	在认购书中签署的是我的名字签订正式合同能改吗？
	签订商品房买卖合同前一定要交定金吗？
	格式合同有几个版本？怎么区别格式合同的不同版本？现在使用哪一个版本？
	期房一定要签订格式合同吗？
	现房是否可以由开发商自制合同？
	现房签预售合同可以吗？
	签订格式合同就能保护购房人利益吗？就没有纠纷了吗？
	什么是格式条款？
	签订商品房买卖合同时是先签字还是先盖章？
	网上签约是怎么回事？
	网上签约的房子不想要了怎么办？
	网上签约的房子什么时候生效？
	开发商在售楼时有义务出示买卖合同的示范文本吗？如果不出示应承担什么样的责任？
	怎样填写买卖合同双方的基本信息？
	怎样填写新合同文本第一条和第二条的空白？
	怎样填写新合同文本第三条的空白？
	如何选择新合同范本第四条的内容？
	如何选择新合同范本第五条中的内容？
	择新合同范本第六条的内容？
	如何填写新合同范本第七八九条款中空白的内容？
	如何选择、填写新合同范本第十、十三条的内容？
	如何填写新合同范本第十一条的内容？
	如何填写新合同范本第十二条款空白的内容？
	如何选择新合同范本第十四条的内容？
	如何选择填写新合同范本第十五条的内容？
	如何选择新合同范本第十六中条的内容？
	如何选择新合同范本第十八、十九、二十一中的条款填写空白的内容？
	如何选择新合同范本第二十中条中的内容？
	如何选择新合同范本第二十二的内容？
	如何选择新合同范本第二十三中的内容？
	如何选择新合同范本第二十四中的内容？
	如何选择新合同范本第二十六中条空白的内容？
	能不能以使用面积计价？
	房展会上现场签约应注意哪些问题？
	关注北京楼市的纠纷负面报道对我购房有什么借鉴吗？
	开发商承诺期房阶段免利息对我有利吗？
	买房送装修是不是诱饵？
	如何确定精装修？
	签订精装修购房合同应注意哪些事项？
	劣质装修如何才能获得双倍赔偿？
	购买精装修的房屋出现质量问题与业主自行装修出现质量问题处理方式有何不同吗？
	几个人合买一套房怎么办？
	两人以上购买一套商品房需做公证吗？
	购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？
	开发商有权出售露台吗？
	能否把项目建设所依据的＂五证＂作为合同的附件？
	合同中违约金的比例到底定多少为合适？
	如何以未成年子女名义购房？
	以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款吗？
	现在还分内销房和外销房吗？
	最低价的房屋可以买吗？我去了没有怎么办？
	累计应付款包括银行贷款吗？
	银行贷款到帐后开发商应该给我开具购房发票吗？
	结算时开发商要把两张发票收回来换成一张可以吗？
	在签约时我怎么才能判断出购房的风险？
	贷款律师费由购房人交合理吗？
	在办理贷款时保险公司收取的贷款保险费合理吗？保险费是保什么的？
	贷款的保险费是以贷款额为标准交还是按总房款额为基数来交？
	购买旅游概念房地产有什么风险？应注意哪些问题？
	返本销售的房子能买吗？
	什么是售后包租？
	北京户口与非北京户口在购房时有什么区别吗？
	商品房买卖合同的附件与主合同有什么区别？购房人为什么会忽视附件？
	签约时如何避免房屋的空间尺寸及房号的变化？
	签订贷款合同时一定要夫妻双方都在合同上签字吗？
	在签订购房合同时如何约定延期交房的问题？
	开发商不同意签订补充协议怎么办 ?
	2006 年 1 月 1 日版的格式合同还有哪些问题？
	房屋质量保修书可以作为合同的附件吗？
	如何签订格式合同附件六装修装饰标准？
	延期办理预售登记备案能要求开发商承担违约责任吗？
	样板间标准可以成为交房标准吗？
	什么是集体签约？
	集体签约对购房人来说有什么益处？
	集体签约补充条款的内容主要集中在哪几个方面？
第五节	商品房交付验收过程当中存在的问题
	交房的条件是什么？
	没有市政电可以交房吗？房屋交付时经常会出现哪些问题？
	在验收时房屋存在质量方面的瑕疵能拒绝收房吗？
	开发商在交房程序方面是如何规定的？
	不交物业费就不给钥匙对吗？
	开发商要求先办理房屋差价款再给钥匙对吗？
	开发商代收公共维修基金并作为交房的前提条件有法律依据吗？
	开发商代收契税并作为交房的前提条件有法律依据吗？
	开发商代收产权代办费并作为交房的前提条件有法律依据吗？
	开发商在交房时代收公共维修基金、契税对我们有什么危害吗？
	契税应当什么时候交？
	公共维修基金应该什么时候交？
	开发商为什么坚持必须先交契税及维修基金？
	开发商在交房时代收的供暖费按什么标准收？
	竣工验收备案时验收绿化吗？
	商品房交付过程当中产生矛盾的深层原因是什么？
	什么是住宅工程质量分户验收？
	2006 年 1 月 1 日实施的分户验收管理办法能解决房屋质量方面的问题吗？
	现在关于房屋交付验收方面的法律法规及司法实践是如何规定的？
	我国台湾地区商品房验收交付的规定对我们有什么借鉴？
	从立法的层面上如何解决商品房交付验收中存在的问题？
	在交房时制定什么样的入住程序对业主有利？
	产生房屋质量问题的原因是什么？目前的竣工验收备案制度有什么缺陷？
	什么样的交付条件为买受人有利，不容易产生纠纷？
	在收房时除了竣工验收备案表、实测面积及两书之外我还应看哪些文件能更了解所购房屋的现状？
	能否创设质量保证金制度，以解决房屋质量存在的难题？
	能否引入中介机构代理购房人验收房屋？
	集体收房业主公约如何制定？
	集体收房在与开发商会谈时应做哪此准备工作？
	集体收房组织如何决策？
	集体收房维权行为合法与非法的界限如何区分？
	集体收房现状及利弊是什么？
	参加集体收房能得到什么样的结果？
	律师在集体收房中能起什么作用或能做哪些工作？
	集体收房的流程是什么样的？
	房屋具备入住条件我不想办入住手续要承担违约责任吗？
	怎样判断我们的用电是否为临时电？
	交房时开发商让物业公司交房违法吗？
	有了竣工验收备案表水电、绿化等其它条件不满足开发商应承担违约责任吗？
	开发商交付的房屋不符合建筑设计及施工规范我能拒绝收房吗？可以按延期交房处理要求开发商承担违约责任吗？
第六节	如何办理房屋权属登记及转让手续
	房产证到底有多重要 ?
	能办理房产证的原因是什么？
	开发商不能按期办理初始产权登记怎么办？
	不能办理或不能按期办理房产证怎么解决？
	产权登记分几步？
	商品房所有权初始登记流程是什么样的？
	办理初始产权登记都提交什么材料？
	房屋所有权证多长时间才能办下来 ?
	商品房的房产证什么时候才能办？
	不办房产证行吗？
	贷款的房屋产权证办理完毕后一定要押在银行吗？
	70 年后房屋还是我的吗？
	人如何办理新建商品房的产权证？
	购房者个人办理新建商品房房屋所有权证要向行政机关提交什么证件？
	办理新建商品房的房屋所有权证需交纳什么税费？
	如何办理新建经济适用房房屋所有权证？
	如何办理预售合同登记备案？
	办理预售登记需提什么证件？
	如何办理预售合同变更登记备案手续？
	合同解除后要办注销手续吗？
	如何办理预售合同注销登记备案手续？
	如何办理商品房、经济适用房预售合同抵押登记？
	购房款中包括办理房产证的费用吗？
	经济适用房能做抵押吗？
	商品房在预售阶段转让合法吗？
	一次性付款的房屋如何办理预售转让手续？
	银行贷款预售转让如何办理手续？
	没有办理预售登记的房屋如何转让？
	我的房产证已经办下来了，还能办理预售转让吗？
	开发商不同意办理预售转让怎么办？
	银行不同意办理预售转让怎么办？
	在现状下如何做预售转让才会成功？
	预售商品房转让目前有哪些障碍？
第七节	如何退房？
	没有销售许可证的房屋可以退房吗？
	购买集体土地上的有规划许可证的房屋可以退房吗？
	开发商采取欺诈、胁迫手段与我签订的合同可以退房吗？
	开发商出售抵押房屋未事先告知我能退房吗？
	开发商将我买的房子又卖给了别人，而且让别人先入住，我能退房吗？
	在签订合同时存在重大误解能退房吗？
	贷款办不下来可以退房吗？
	规划变更或设计变更可以退房吗？
	逾期交房超过一定期限可以退房吗？
	不能按期办理房产证的能退房吗？
	房屋存在质量问题可以退房吗？
	面积误差超过正负 3% 的可以退房吗？
	室内有害气体超标可以退房吗？
	合同约定的退房条件出现时能退房吗？
	房展会上买的房子能退吗？
	在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续？
	提出退房后还能进驻所购房屋吗？
	合同无效返还的房款利率按什么标准计算？
	违约金约定过低不足以弥补损失怎么办？
	没有做预售登记可以提出解除合同吗？
	什么情况下可获双倍赔偿？
	解除合同一定要办注销手续吗？
	贷款办不下来怎么办？
	解除合同时银行贷款怎么办？
	退房时装修损失如何确定？
	预付款能退吗？
第八节	商品房买卖履行中的其它问题
	买房要请律师吗？
	开发商能为我指定律师吗？
	在楼价上涨背景下的购房应注意哪些问题？
	付款方式一共有几种，哪种方式对购房人有利？
	期房与现房的标准是什么？盖好的房子就是现房吗？
	开发商对物业的承诺是否可信，是不是有约束力？
	对实测面积有怀疑，如何解决？
	买房带户口是真的吗？
	按揭制度对购房人、开发商与银行三方都有哪些风险？
	如何避免买房投资的风险 ?
	房屋鉴定需花费多少钱？
	被拆迁户购房可以免契税吗？
	存量房能减免契税吗？
	公司购房契税享受优惠吗？
	开发商收取天然气初装费合理吗？
	开发商延期交房的原因是什么？
	对延期交房法律是如何规定的？
	开发商跑了房子被施工单位占据我们该怎么办？
	小区内能开美容院吗？
	居民住宅楼内能开公司吗？
	退房款时要扣 5.5% 的发票税吗？
	银行认为我所在公司经营存在问题不放贷导致贷款办不下来我需承担责任吗？
	开发商不接收我的书面文件怎么办？
	竣工两年后的房屋上市出售申请贷款时需评估吗？评估费由谁交？
	地下室被出租了怎么办？
	噪声超标怎么办？
	样板间与实际交付的房屋不一致怎么办？
	什么是住宅合作社？
	加入住宅合作社能享受到什么利益？
	如何加入住宅合作社？
	符合什么条件可以购买合作社住宅？
	购买住宅合作社住房应注意哪些问题？
	住宅合作社所售房屋有产权证吗？
	住宅合作社所建住宅能再次上市出售吗？
	房发票丢了怎么办？
	恋人分手后房产归谁所有？
	婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？