第四章 如何解决房屋买卖纠纷
第一节 房地产诉讼基本知识
读者疑问：据说打官司特别麻烦，能给介绍一下打官司的基本流程吗？
律师答疑：诉讼的大致流程及应注意的事项如下
一、遇到纠纷不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果解决，准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：
1. 原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织；
2. 有明确的被告；
3. 有具体的诉讼请求和事实、理由；
4. 属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。
向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。
二、到房屋所在地法院起诉。起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具交费通知单，到农业银行交费，交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。在起诉之前，原告为了执行的方便，也可以申请诉前财产保全。
三、立案后，法律的内勤将案件分到具体的承办法官，由承办法官根据自己的时间安排，由书记员将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。被告应在收到起诉状副本后 15 日内提出答辩状。不提出答辩状的，不影响人民法院审理。
四、证据规则。法院审理案件实行 “ 谁主张、谁举证 ” 的原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定，比如装修质次价高，使用伪劣产品，原告要求双倍赔偿的，原告方可申请法院委托专业机构鉴定。
五、法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到庭的，不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
六、开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为 ： 核实双方当事人的身份及代理人身份、宣布合议庭组成人员然后开始审理。首先原告陈述事实，然后被告答辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。适用普通程序审理的民事、经济案件，审限为 6 个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长 6 个月；还需延长的，报请上级法院批准。适用简易程序审理的案件，审限为 3 个月。目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。三个月不能审结的，转为普通程序。
七、二审审理。当事人不服一审判决的，在判决书送达之日起 15 日内向上一级法院提起上诉。不服一审裁定的，应当在裁定书送达之日起 10 日内提起上诉。上诉应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷和证据，报送第二审法院。第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。现在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没有争议的则不再审理。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起 3 个月内审结。有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日起 30 日内做出终审裁定。
八、申请再审。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可向原审人民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审的，应当在判决、裁定发生法律效力后 2
年内提出。
九、申请执行。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为 6 个月。法院发生法律效力的判决、裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。执行案件，简单案件 3 个月内执结；普通案件 6 个月内执结；重大疑难案件 1 年内执结；特殊情况需延长的必须办理批准手续。下面是民事案件的流程图，简单地说明。民事案件的整个过程，供参考。
民事诉讼流程图
读者疑问：据说打官司的费用特别高，请问打官司要花多少钱？
律师答疑：打官司大概有下列几方面支出：一是法院的诉讼费，二是诉讼过程当中发生的费用，比如鉴定费、翻译费等，三是申请费，比如申请财产保全等，四是律师费。当然上述费用并不是每一个案件都必须全部交纳，只是具体案件当中涉及到了才会交纳该费用，比如不委托律师就不用交纳律师费，案子简单，不涉及外文证据或当事人就没有翻译费，但至少应交纳法院的案件受理费。下面简单介绍一下涉及房地产的案件各项费用的收费情况。
一、案件受理费
房地产案件大多数属于民事案件，也有少量涉及到行政案件，还有一些涉及到刑事案件，每一类案件收费是不一样的，涉及到刑事案件的房地产案件法院不向涉案的当事人收费，这类案件一般是当事人被骗，属于刑事案件的受害人。法院决定将房地产案件作为民事案件受理时，起诉方当事人按照法律规定应向法院交纳的费用就是案件受理费。法院的案件受理费是按照争议财产数额的一定比例来收取。也就是说，您请求的财产数额越高，为此支付的诉讼费也就越高。具体标准如下：
诉讼标的额不满 1 千元的，每件交 50 元；
诉讼标的额超过 1 千元至 5 万元的部分，按 4% 交纳；
诉讼标的额超过 5 万元至 10 万元的部分，按 3% 交纳；
诉讼标的额超过 10 万元至 20 万元的部分，按 2% 交纳；
诉讼标的额超过 20 万元至 50 万元的部分，按 1.5% 交纳；
诉讼标的额超过 50 万元至 100 万元的部分，按 1% 交纳；
诉讼标的额超过 100 万元的部分，按 0.5% 交纳。
房产案件不涉及标的额的按件收取诉讼费。
对于上述收费标准，法院是按段收取的，最后累加得出应交诉讼费的数额，但为了计费方便，法院收费有一个速算法，具体如下：
财产案件受理费速算法
1 千元以下 50 元
1 千元－ 5 万元× 0.04 ＋ 10
5 万元－ 10 万元× 0.03 ＋ 510
超过 10 万元－ 20 万元× 0.02 ＋ 1510
超过 20 万元－ 50 万元× 0.015 ＋ 2510
超过 50 万元－ 100 万元× 0.01 ＋ 5010
一百万元以上× 0.005 ＋ 10010
法院就是按照这个速算法来收费的。但是对于离婚案件每件交纳 10 元至 50 元；涉及房地产而需要分割的，财产总额不超过 1 万元的，不再另行收费；超过 1 万元的，超过部分按 1% 交纳；涉及房地产行政诉讼诉讼的，按照每件 80 元来收取。
二、申请费
申请费是指当事人向人民法院申请执行、采取财产保全措施，按规定应交纳的费用。
申请财产保全的，保全财产的金额或价额不满 1 千元的，每件交纳申请费 30 元；超过 1 千元至 10 万元的部分，按 1% 交纳；超过 10 万元的部分，按 0.5% 交纳。申请财产保全，交纳费用速算方法如下：
1 千元以下 30 元 / 件
1 千 --10 万元 ×0.01 + 20 元
10 万元以上 ×0.005 + 520 元
申请执行类。执行金额在 1 万元以下的，每件交纳 50 元；超过 1 万元至 50 万元的部分，按 0.5% 交纳；超过 50 万元的部分，按 0.1% 交纳。现在执行立案不收费，待执行时一并向被执行人收取。
财产保全类
三、其他诉讼费用
只限于财产案件，包括：勘验费、鉴定费、公告费、翻译费，依照国家有关部门规定的收费标准交纳 ； 复制本案有关材料或法律文书，按实际成本收费 ； 采取财产保全措施所支出的费用，按实际支出收取 ； 先予执行中实际支出的费用，按实际支出收取 ； 证人、鉴定人、翻译人员在法院规定日期出庭的交通费、食宿费、生活费和误工补贴，由法院根据国家有关规定和实际情况决定。法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用，由人民法院根据国家的有关规定和实际情况确定当事人应当交纳的金额。
四、律师费。律师收费一般是律师与当事人双方通过协商确定，所以各律师事务所及律师之间的收费差距较大，当事人一般很难判断。律师收费的标准与几个因素有关，一是律师的业务能力及经验、专业知识，二是案件的难易程度，一般经验丰富的律师收费相对来说高一些，经验少的业务能力不强的收费低一些，但收费较高能力一般的也有一些。这点请当事人一定要选择高水平但收费比较合理的律师。
读者疑问：请问仲裁费用怎么收？
律师答疑：每一个仲裁机构的收费并不相同，如购房人想选择仲裁机构，可能先了解其收费标准，以其公布的收费标准为准。下面列举北京仲裁委员会的收费标准：收费标准分两部分，一部分是案件受理费，另一部分是案件处理费。
北京仲裁委员会仲裁案件受理费收费标准如下：
争议金额 ( 人民币 ) |
收费标准 |
案件受理费 |
1 千元以下部分（含 1 千元） |
|
100 元 |
1 千元至 5 万元（含 5 万元） |
5% |
100 元加争议金额 1000 元以上部分的 5% |
5 万元至 10 万元（含 10 万元） |
4% |
2550 元加争议金额 50000 元以上部分的 4% |
10 万元至 20 万元（含 20 万元） |
3% |
4550 元加争议金额 100000 元以上部分的 3% |
20 万元至 50 万元（含 50 万元） |
2% |
7550 元加争议金额 200000 元加上部分的 2% |
50 万元至 100 万元（含 100 万元） |
1% |
13550 元加争议金额 500000 元以上部分的 1% |
100 万元以上 |
0.3% |
18550 元加争议金额 1000000 元以上部分的 0.3% |
争议金额为 50 万元至 100 万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额 50 万元为收费基数，对其以上部分的受理费减收 50 ％。
争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。
北京仲裁委员会仲裁案件处理费收费标准如下：
争议金额 ( 人民币 ) |
收费标准 |
案件处理费 |
20 万元以下（含 20 万元） |
|
5000 元 |
20 万元至 50 万元（含 50 万元） |
2% |
5000 元加争议金额 20 万元以上部分的 2% |
50 万元至 100 万元（含 100 万元） |
1% |
11000 元加争议金额 50 万元以上部分的 1% |
100 万元至 500 万元（含 500 万元） |
0.4% |
16000 元加争议金额 100 万元以上部分的 0.4% |
500 万元至 1000 万元（含 1000 万元） |
0.3% |
32000 元加争议金额 500 万元以上部分的 0.3% |
1000 万元至 2000 万元（含 2000 万元） |
0.25% |
47000 元加争议金额 1000 万元以上部分的 0.25% |
2000 万元至 4000 万元（含 4000 万元） |
0.2% |
72000 元加争议金额 2000 万元以上部分的 0.2% |
4000 万元以上 |
0.1% |
112000 元加争议金额 4000 万元以上部分的 0.1% |
争议金额为 50 万元至 100 万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额 50 万元收费为基数，对其以上部分的处理费减收 50 ％。
争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。
读者疑问：请问诉讼费或仲裁费是先交还是后交？
律师答疑：法院的诉讼费或仲裁机构的仲裁费用都是预交。审理结束后，法院或仲裁机构根据判决结果决定由谁承担诉讼费用，该笔费用一般由败诉方承担。如果不按照规定如期交纳诉讼费，法院或仲裁机构将按撤诉处理，这样的话案件将不能继续审理。同样，上诉案件的受理费，由上诉人预交，双方均上诉的，由双方当事人分别预交。申请费由申请人在提出申请时预交。
读者疑问：房地产诉讼到哪个法院起诉？
律师答疑：房地产案件适用法律规定的专属管辖，由房地产所在地法院管辖。所在地法院可能由基层法院管辖，也可能由中院管辖，还有可能在高院管辖，根据争议数额的大小，每一个地方的法院对一定数额的案件由哪一级法院管辖都有明确的规定。比如北京市规定争议金额在 500 万元以上不满 1 亿元的房地产案件由中级法院管辖，争议金额在 1 亿元以上的房地产案件由北京市高院管辖。
读者疑问：诉讼与仲裁有什么区别？ 解决房地产纠纷据说有诉讼和仲裁这两种方式，请问这两种方式有什么区别，各有什么优劣？
律师答疑： 诉讼和仲裁都是裁决机构依照我国相关法律进行裁决的司法解决方式，其生效裁决均具有法律效力，如果当事人拒绝执行，另一方均可申请人民法院强制执行。仲裁机构是依据法律设立的，但其属于解决争议的民间机构，争议的双方必须共同选定仲裁机构， 该 仲裁机构才能对该争议有管辖权。具体区别如下：
• 当事人可以自由选择仲裁机构或仲裁员，而当事人却不能选择法院或法官。仲裁充分尊重当事人的意愿，是否运用仲裁方式解决纠纷、到哪家仲裁机构解决都可以由双方协商确定，在北京的纠纷可以选择北京的仲裁机构也可以选择上海的仲裁机构或其它地区的仲裁机构，选定仲裁机构后由谁来主持解决当事人之间的纠纷，当事人也可自主选择。而法院诉讼则实行级别、地域管辖、专属管辖等，当事人无权选择，法院诉讼不必得到另一方当事人的同意或者双方达成诉讼协议，只要一方当事人向有管辖权的法院起诉，法院就可以依法受理争议案件，只能根据法律规定确定管辖的法院，审判庭的组成也由人民法院指定，当事人无权选择。
仲裁的审限是三个月，而人民法院规定普通程序审理的一审案件应当在立案之日起 6 个月审结，适用简易程序审理案件应当在 3 个月内审结。
• 仲裁实行一裁终局制度，裁决书自做出之日起就发生法律效力，当事人不能上诉。当事人只有提出证据证明裁决确实存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条所列情形之一的，经仲裁机构所在地中级人民法院审查核实，方可依法裁定撤销仲裁裁决。诉讼则不同，当事人如对一审判决不服，可以在 15 日内向上一级法院提起上诉要求，二审即为终审。
• 仲裁以不公开审理为原则，仲裁庭审理案件具有 “ 保密性 ” ，案情不公开，裁决不公开。人民法院实行案件公开审理原则，但依法不应公开审理的除外。
• 在裁决的执行方面，如一方当事人不主动履行裁决，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
相关法规：《合同法》第一百二十八条：当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。
第二节 每一类侵权或违约的官司怎么打
（一）怎么解决无效合同问题？
A ：购买了无销售许可证的商品房怎么办？
读者疑问： 2001 年 7 月 6 日 ，我与北京 DB 房地产开发有限公司签订了《 XX 花园商品房认购契约》。我认购开发商的位于北京市昌平区科技园区 XX 乐园房屋一套，总价款 365145 元。我于 2001 年 7 月 12 日 向开发商交首付房款 115145 元。开发商承诺的交房日期为 2003 年 5 月 30 日 。我与开发商约定，逾期超过 90 天开发商仍未交房，我就有权解除合同。可在 2003 年 12 月 26 日 开发商所售房屋仍未竣工。后来我到北京市国土资源和房屋管理局了解，开发商所售房屋并没有取得销售许可证，我想到法院起诉，请问我请求确认合同无效还是请求逾期交房违约解除合同？
律师答疑：开发商在出售商品房前未取得销售许可证，且在你起诉前仍未取得商品房预售许可证的，应属于无效合同，你应该请求法院确认你们双方签订的合同无效，返还购房款、利息、损失，在某些条件具备的情况下，你也可以请求双倍赔偿。合同无效与违约是两个不同的法律概念，合同无效指因双方的行为违反法律强制性规定或其它违法行为，该合同自始不发生法律效力，而违约是指在合同有效的前提下，一方不履行合同的事先约定，违反了合同中约定的条款或法律规定的义务。本案当中，开发商在没有取得销售许可证的前提下就向购房人出售房屋。首先，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；根据《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，起诉前还没有办理许可证的，应认定无效。根据中华人民共和国合同法第五十二条第五款的规定，也应认定双方的合同无效。
相关法规：
中华人民共和国合同法
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
中华人民共和国城市房地产管理法
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
B ：购买了未取得销售许可证的危改房怎么办？
读者疑问： 2004 年 2 月 28 日 我与开发商签订商品房买卖合同，约定我购买开发商出售位于房山区某小区房屋一套。该项目系以某镇政府名义以危改立项，但我并不是危改区的居民，我的户口也不在北京，该项目由镇政府负责拆迁等工作，但现在因为拆迁原因，该房屋迟迟不能竣工，已超过合同约定的交房时间半年之久，且该项目一直没有办理销售许可证，于是我起诉到房山区人民法院，要求确认合同无效，并双倍赔偿我的购房款等损失，但房山区法院认为开发商所售项目为危改项目，不适用 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，认为双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，未支持我的双倍赔偿的要求，解除了我与开发商签订的买卖合同，判令开发商赔偿逾期交房的违约金并支付已付房款的利息。案件一审后，双方均提出上诉，一中院认定双方签订的商品房买卖合同无效，但未支付双倍赔偿，请问一审法院与二审法院的判决正确吗？
律师答疑：一审法院的判决是错误的，二审法院的判决是正确的。一审法院没有查清所售房屋到底是什么性质的房屋。也没有查清危改房的政策是什么。按照北京市的相关规定，危改项目对外以商品房名义出售也必须办理销售许可证，否则违反城市房地产管理法及合同法的规定，因此合同也应认定无效。北京市房管局、北京市房管局房改办 2000 年 484 号文件《关于北京市城市危旧房改造有关问题的通知》第四条规定，危改区内用于安置居民的住房，不再办理房屋预售许可证，危改区内建设的商品房，按规定办理预售许可证。以商品房名义对外销售的，按政府规定，必须办理销售许可证，不办理预售许可证应按合同法及房地产管理法的规定处理，认定无效。合同无效的处理办法应当按照合同法第五十八的规定处理，因此二审法院的判决是正确的。
相关法规：关于北京市城市危旧房改造有关问题的通知京国土房管方字 [2000] 第 484 号
四、危改区内用于安置居民的住房，不再办理房屋预售许可证；危改区内建设的商品房，按规定办理预售许可证。
C ：买了抵押的商品房怎么办？
读者疑问：我于 2003 年 4 月 13 日在北京市朝阳区西大望路 XX 花园售楼处与开发商签订了一份买卖合同，约定我购买开发商出售的位于朝阳区西大望路 X 号房屋一套，房屋总价款 813499 元，我于 4 月 13 日交纳首付款 200000 元， 5 月 31 日交纳 93499 元，余款 520000 元通过银行贷款取得。我单方在合同上签字后，开发商让我交纳了 20 万元首付款和 407 元印花税，开发商向我出具了收款收据。但是过了一个月，贷款迟迟没有音信，我多次催促开发商，开发商都说等等。后来我到房屋行政管理部门去调查了一下，了解到自己所购房屋土地及在建工程已经在 2002 年 10 月 24 日被开发商抵押给中国工商银行 XX 支行，迟迟不能做预售登记，因此无法办理贷款。基于此种情形，我于 2003 年 4 月 15 日向开发商提出解除合同并退还首付款，但开发商称我违约，我应给付开发商 32000 元违约金。我不同意开发商的要求，坚持退全款，双方因此产生争议。我与开发商协商未果，于是我于 5 月 29 日向朝阳区人民法院起诉。要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还 200000 元首付款及 407 元印花税及利息。 2003 年 6 月 1 日，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法）实施后，我在庭审前即 6 月 25 日变更了自己的诉讼请求，由解除双方签订的买卖合同变更为确认双方签订的买卖合同无效，要求开发商除返还首付款、赔偿利息损失及税金外，还要求开发商赔偿购房款一倍的数额，理由是开发商在转让该房屋时没有告知抵押的事实，根据司法解释的规定，我有权要求双倍赔偿。
2003 年 9 月 28 日，本案在朝阳区人民法院开庭审理。在庭审中，开发商辩称，在销售该商品房时，开发商已告知房屋已抵押给银行，但并没有出示告知的证据，开发商表示及时解除了抵押，且现在银行对我所购房屋抵押进行释放，不影响双方履行购房合同，并当庭提出反诉，认为我没有按期支付房款，属于违约行为，应赔偿开发商 40674.95 元违约金。
本案的审理结果：一审法院判决认为，此合同无效，导致合同无效的主要责任在开发商，开发商应将已收取的购房款及税金返还我，并赔偿我因此造成的经济损失。但是，我主张基于开发商的欺诈行为，导致合同无效而要求开发商双倍返还已付购房款的请求，理由不足，不能证明开发商存在主观故意，且开发商的抵押行为未影响我的实际权利，开发商虽不能举证说明已将抵押告知购房人，但已经采取了补救措施，涂销所售房屋设定的抵押权，并未影响我取得所购房屋。因此法院根据担保法第 49 条第一款，合同法第五十八条规定，判定双方签订的合同无效，开发商于判决生效后七日内退还我购房款二十万元及税金 407 元，开发商赔偿我经济损失，以二十万元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算，自 2003 年 4 月 14 日起算，至实际退款之日止。驳回我的双倍赔偿的要求。我不服一审判决，上诉到北京市第二中级人民法院。二审法院于 2004 年 3 月 10 日判决驳回我的上诉，维持原判。请问法院不判双倍赔偿合法吗？是不是没有按照商品房买卖的司法解释来判案？
律师答疑：法院的审判结果是依据法律规定及法律事实而得出的结果，法院在审理具体的案件当中，依据的是法律事实而不是客观事实。本案当中，要求开发商承担双倍赔偿责任的前提是开发商故意隐瞒所售房屋抵押的事实，即购房人一定要证明开发商存在主观故意，然后在符合其它法律及事实的条件下，开发商才会承担双倍赔偿的责任。本案当中，开发商对于所售房屋存在抵押的问题，可能故意隐瞒，也可能不是故意的，这需要作为购房人一方的你来证明，如果证明不了，按照证据规则的规定，法院只能做出不利于你一方的判决，因此从法律角度来说，在现有的证据前提下，法院的判决应该是正确的。
虽然法院没有支持你的双倍赔偿的请求，但法院认定双方签订的合同是无效的，是否正确呢？你们双方签订的的确是无效合同，不受法律保护。根据担保法第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案当中，购房人是受让人，开发商在与购房人签订商品房买卖合同时，没有告知房屋抵押的事实，应认定双方签订的合同无效。如果购房人能证明开发商故意隐瞒抵押的事实，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
律师提醒：在签订商品房买卖合同前购房人一定到注意开发商所售房屋是否抵押，如果存在抵押，就应该慎重决策。因为开发商所售房屋如果存在抵押，可能对购房人带来极为不利的影响，严重的导致不能取得所购房屋、不能办理房屋所有权证等。如何了解开发商所售房屋或土地是否存在抵押呢？最简单的办法就是看开发商土地证的原件，注意上面是否由房屋土地行政管理部门的抵押登记章。从 2005 年开始，北京市新版的商品房买卖合同中增加了一个条款，即要求开发商明示土地或房屋是否存在抵押，并有三个选项，请购房人签订合同时一定要注意这些内容。另外，对于双倍赔偿的问题，笔者认为，应当在起诉前慎重对待，一旦你双倍赔偿的诉讼请求得不到法院的支持，则诉讼费将由你一方承担。从司法实践来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》公布施行后，全国各地法院判决双倍赔偿的案件很少。司法解释第九条的立法本意在于惩罚违法的开发企业，以遏制开发企业的不法行为，保证其他的买受人不受侵害，而不在于买受人通过某一个案得到了多少利益。司法解释公布后，法院在适用该解释过程中，与解释的本意还存在一定的差距，而且在实施过程当中受到开发商的强烈质疑。
相关法规： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
中华人民共和国担保法
第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
中华人民共和国合同法
D ：买卖农村宅基地有效吗？
读者疑问：我是城镇户口的居民，五年前在顺义首都机场附近花十万买了一个农村的院子，现在这里要拆迁，大约能给 100 万左右的补偿，可是原出卖售人现在却反悔了，说我们签订的合同无效，要求退回我原房款，把房子还给他，否则就到法院去告我，请问我该怎么办？
律师答疑：关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题，目前国家是采取“一刀切”的做法，即禁止转让，没有特例。现在的司法实践对城镇居民购买农村宅基地一概认定无效，双方如果存在争议，起诉到法院，法院按无效合同的处理办法来处理这类纠纷，购买人将房屋交还，出卖人返还房款。 2004 年，北京市高院专门下发了一个文件，即买卖农村宅基地一律认定无效。制定这样政策或法律规定的出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的耕地。具体的理由如下：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。正在审议的物权法草案也规定， 禁止城镇居民在农村购置宅基地。 但实践当中，往往存在这样的问题，农民已不是实际上的农民，因为他已不从事农业生产，从事工商业或其它行业，与农业无关，在城镇已经购买了商品房，只不过按照现行的户口政策其身份是农民，这样的农民将自己的房屋出售后如果遇到拆迁卖方返悔起诉确认合同无效怎么处理？如果全部都认定无效对购买者来说或者从公平的角度说将产生极大的不公平。最近对于解禁城镇居民购买农村宅基地的呼声也很高，他们认为应当允许城镇居民在农村购置宅基地，理由主要如下：第一，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多 “ 城中村 ” 和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。因此，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。
相关法规：物权法草案（ 2005 年 7 月 10 征求意见稿）第一百六十二条：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
E ：开发商无销售许可证我们能拒付房款吗？
读者疑问：我们五人与北京 HY 房地产发展公司于 2002 年 9 月份签订了五份《北京市内销商品房买卖契约》。约定我们五人购买北京 HY 房地产发展公司位于北京市朝阳区双泉堡小区五套商品房。合同签订后，我们五人向北京 HY 房地产发展公司支付了五套房的首付款人民币 30 余万元。我们五人入住以后，发现房屋质量存在诸多问题，主要是阳台漏雨，造成买房者巨大的财产损失，将家具、墙壁、地板等装修和衣物电器毁坏。我们五人多次与北京 HY 房地产发展公司交涉，北京 HY 房地产发展公司都置之不理。后来经我们五人进一步了解，发现北京 HY 房地产发展公司开发的小区还存在如下问题：在我们五人与北京 HY 房地产发展公司签订合同时，北京 HY 房地产发展公司尚未取得《商品房预售许可证》，也没有任何有关所售房屋产权证明的文件，也没有《国有土地使用证》。 2003 年 12 月份，北京 HY 房地产发展公司将我们五人起诉到朝阳区法院，要求交纳其余房款及违约金和利息，总计 200 多万。请问这种情况我们怎么处理？能不能以开发商没有取得销售许可证为由拒付剩余房款？
律师答疑：如果开发商起诉前仍未取得商品房预售许可证，那么你们双方签订的协议属于无效合同，不受法律保护，合同约定的支付房款的条款也是无效的，因此，开发商不能依据合同中无效的条款来主张自己的权利。你们完全可以拒绝向开发商支付剩余房款。如果开发商在起诉前已经取得了商品房销售许可证，那么你们双方签订的合同就是有效的，双方就应该按照合同的约定执行，购房人如果没有向开发商支付房款，那么就应该向开发商支付，至于逾期付款的违约金从何时计算的问题，司法实践当中一般按照开发商取得合法销售手续的时间起算，而不以双方签订合同中约定的违约时间计算。
律师提醒：购房人买房前注意审查商品房销售的合法性，避免签订无效的买卖合同，给自己造成损失，又不能让对方承担违约责任。本案中如果开发商在诉讼期间取得了商品房销售许可证，获得了销售的合法性，在诉讼过程中这种实际情况显然对买房人不利，因为购房人要承担相应的逾期付款的违约责任。
F ：危改房、集资房、经济适用房能适用双倍赔偿吗？
读者疑问：我们是外地在北京经商人员，我们 三人在 2001 年 6 月份与房山区 XX 镇 XX 村农工商经济联合社签订了《商品房买卖合同》。后经了解该项目是属于集资建房。买卖双方约定我们三人购买 XX 嘉园小区二期商品住宅三套，每套总价款 175950 元。因我们户口在外地， XX 村农工商经济联合社事先承诺在入住后一年内为我们办理完毕北京市户口，否则 XX 村农工商经济联合社将购房款及利息退还我们。我们出于买房能办户口的考虑才决定购买此房。但在我们向开发商分别交纳了 55950 元首付款后，才发现 XX 村农工商经济联合社故意隐瞒事实真相，所售房屋没有销售许可证，也无法为我们办理北京市户口。请问我们能否依据《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求双倍赔偿？
律师答疑： 目前的房屋类型主要包括，商品房、经济适用房、房改房、危改房、单位集资房、个人所有的私有房等。商品房 指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋。而 经济适用房、房改房等房屋受很多国家政策调整，有一些特殊规定，不能被看作商品房来自由买卖，因此双倍赔偿只适用于商品房纠纷案件。因此已实施的关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，只调整商品房买卖纠纷，不调整其他的房屋买卖纠纷。
很多人在打房产官司前，很少注意自己的房屋性质是什么的，只要遇到了不能解决的纠纷，就来打官司。以前法院在审理时主要按照《房屋买卖合同》来审理，新的司法解释出台后，法院在审理时还要审查涉案房屋的性质，商品房才能适用新的司法解释。打官司前一定要咨询法律专业人士，开清楚房屋的性质后再考虑具体的赔偿请求，如果不是商品房，就不能轻易要求 “ 双倍赔偿 ” 。
相关法规：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）怎么样退定金？
读者疑问：我于 2005 年 4 月 15 日 与开发商北京 x 房地产开发有限责任公司签订了一份认购书。我认购开发商所开发的 X 家园（位于北京市朝阳区 X 路） 1 座商业 9 号房屋一套，我分别于 4 月 15 日 、 4 月 16 日 向开发商交付共 50000 元的定金。双方在认购协议中约定我需在 4 月 22 日 之前与开发商签订《商品房买卖合同》并交齐首付款，否则定金不退，并在收据上注明了定金不退字样。在合同约定的七天时间内我与开发商谈补充协议的内容，我要求将所购底商可用于经营餐馆写入正式的买卖合同，但开发商对我提出的补充条款未予同意，而且谈判差距较大，一直谈到 4 月 29 日 也没有统一意见。鉴于双方的主合同未达成一致意见，且已过合同约定七天期限，我提出退还定金，但开发商却以合同约定定金不退为由不予退还。基于此，我向朝阳区人民法院提起诉讼，请求法院判令开发商返还我购房定金 50000 元。
法院审理后在 2005 年 7 月 11 日 做出判决：开发商 X 房地产公司于本判决生效后十日内返还你定金 50000 元，案件受理费由开发商承担。 X 房地产公司不服一审判决，提出上诉。二审法院在 2005 年 9 月 12 日 做出终审判决，维持原判，驳回 X 房地产公司的上诉请求。但是开发商仍然不服，对已生效的法律文书进行申诉，请问一审二审法院的判决有问题吗？申诉会不会改变二次审判的结果？
律师答疑： 本案当中一审及二审法院的判决都是正确的，开发商申诉应该不会改变生效的法律判决。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。 对于购房者的这些想法及疑问，我可以明确地告诉购房者，定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，因补充协议双方无法达成一致意见，不能将合同不能订立的原因归结为任何一方，因此根据该解释的规定，开发商应退还定金。此订金属于订约定金，即保证你来签订此合同，但不保证你一定签成此合同。只要你来与开发商来签订合同，你就不违约，即使合同没有签成，你也不应承担违约责任。如果你交了定金后不要此房或根本就不来签合同，那根据担保法及期司法解释以及民法有关定金的规定，你的定金是不能退还的。
现在对于定金的问题，除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在 2005 年 3 月 15 日 北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《 北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起 _____ 日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过 ___ 日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起 ___ 日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么 不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。
律师提醒：
1 、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此应按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。
2 、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
相关法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
中华人民共和国合同法
第一百一十五条 当事人可以依照《 中华人民共和国担保法 》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
中华人民共和国担保法
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
（三）怎么解决合同约定面积与实测面积差问题？
A ：合同约定面积差无论如何变化均据实结算合法吗？
读者疑问：我 在城南某处买了一套商品房，开发商在代办产权证前向我出示了房屋实测面积。实测面积（即产权登记面积）比合同中约定的面积多出 7% 。开发商要求我补足多出部分的房价款；我认为面积超过了 3% ，按照法律规定，超过的部分我就不应该付了，因此我拒绝补交多出的房价款。开发商诉至法院，要求我补交房款。法院根据双方签订的购房合同补充协议有关面积误差比的约定即超出正负 3% 时，双方选择了补充协议中约定的解决方式 ( 即据实结算 ) 为根据，判决开发商胜诉，要求我补交全部实测面积的房款。我认为法院的判决违反了国家法律的规定，虽然我们双方签订了面积误差超过 3% 也据实结算的内容，但这条内容违反国家法律的强制性规定，因此应该认定该条款约定无效。请问我的理解对吗？
律师答疑：你的理解是错误的，法院的判决是合法的。按照商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，在双方没有特殊约定的情况下，以 3% 作为处理的依据，如果双方有特殊约定，那么就按照特殊的约定处理。本案当中购房人与开发商签订的补充协议属于特殊约定，因此应按补充协议的约定来处理。既然在合同中约定了面积误差比超过正负 3% 据实结算的条款，就应依约履行。
律师提醒：购房人在签合同时，应仔细研究合同的条款，在签订格式合同时应明白每一选项的意思，尤其是开发商提供的补充协议，有时开发商提供的补充协议与主合同的条款相冲突，按照法律规定，如主合同与补充协议不一致，视为补充协议对主合同条款的变更，因此应以补充协议为准，与补充协议相冲突的主合同的条款不发生法律效力。当然，购房人也可以自己拟定补充协议，与开发商谈判，争取将自己拟定的对自己有利的条款加入补充协议，比如拟定“面积误差比在 + 2% 之内据实结算，误差比超过了 + 2% （少于 + 3% ），可以选择退房，也可以选择只补交 +2% 的房款，其余房款由开发商承担，产权归购房人。误差比超过 + 3% 时，如果购房人要求退房，开发商应返还全部购房款，利息及双倍定金；如果购房人不退房，则超过 +3% 部分的房价款由开发商承担，产权归购房人，超过 -3% 部分房价款由开发商双倍返还购房人。” 2000 年建设部和国家工商局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》对面积误差比的问题做出了更为详尽的规定，使购房者有了更多的选择权，限制了开发商随意增大房屋面积，更好地保护了购房人的合法权益。另外，北京市在《商品房买卖合同示范文本》的基础上对面积误差的问题又做了修改，规定住宅必须按套内面积计价，规定了套内建筑面积误差比超过 3% 可以退房，而不考虑公摊面积对购房人的影响，这样就更加有利于保护购房人的权益。建议读者在购买商品房时有关面积误差比的问题选择新合同示范文本的规定，并严格审查开发商的补充协议。
相关法规：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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