作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师

联系方式　 66054428 13611194798 转载请注明作者及联系方式 否则禁止转载

第一章 　二手房的相关政策及现状

二手房交易既受法律规定的调整，同时也受政策层面广泛的影响，有时政策会主导二手房交易的市场。从上个世纪九十年代开始的住房改革制度，仍然对目前的二手房市场交易仍产生深远的影响，这些影响包括确定二手房产权性质、税费交纳标准、产权过户登记的程序等，因此有必要对二手房及房改政策做一简要介绍。另外，二手房市场随着国家宏观政策的调整及市场的供求变化而不断发生着新的变化，二手房的市场价格是供求关系变化的晴雨表，了解目前二手房市场的现状有助于购房人的决策。

第一节　　北京地区的房改及二手房政策

一、北京地区二手房政策的历史沿革

1 ． 1999 年 10 月 7 日 ，北京市政府以 40 号令发布了《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，自发布之日起施行。该《办法》的发布施行，标志着北京市住房二级市场开始正式启动。在该文件发布之前，虽然也办理二手房的交易手续，但都是针对商品二手房及个人拥有私房的，交易量非常小。

2 ．北京市房屋土地管理局对实施《办法》具体问题下发了《关于实施 < 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 > 具体问题的通知》（京房地市字 [1999] 第 1077 号）。对二手房上市收益分配、税费收取、审批手续等方面作出规定，并通知北京市实施二手房上市交易自 1999 年 11 月 15 日 起。

3 ． 2000 年 3 月 16 日 ，发布《北京市国土资源和房屋管理局关于进一步简化手续，加快办理房改售房登记发证工作的通知》（京国土房屋权字 [2000] 第 96 号），要求房改售房发证部门自接件之日起 15 个工作日内必须完成房改售房登记发证工作，意在促进公房上市。

4 ． 2000 年 6 月 9 日 ，北京市国土资源和房屋管理局针对《关于实施 < 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 > 具体问题的通知》的实施情况，对该《通知》进行了修改和调整，修订为《关于实施 < 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 > 的若干规定》（京国土房屋市字 [2000] 第 406 号）。缩短了办理上市出售手续所需的时间，并确定产权人与原产权单位没有特殊约定的，不用征询原产权单位的意见。

5 ． 2001 年 11 月 5 日 ，北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于加快房改房发证有关问题的通知》（京国土房管权字 [2001]962 号），确定 “ 凡购房职工交齐房价款满 6 个月，经催办售房单位仍不申请领证的，所售房屋具有房屋所有权证或确权证明，购房职工可凭购房合同、交纳房价款的发票（或收据），到所在区（县）登记发证部门申请房产发证。 ”

6 ． 2001 年 11 月 26 日 ，北京市国土资源和房屋管理局关于调整《关于实施 < 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 > 的若干规定》的通知（京国土房管市 — 字 [2001]1180 号），取消了收益分配和征询原产权单位意见，将已购公房土地使用年限统一调为 70 年，允许以成本价购买公房的产权人补交土地出让金后使其房屋成为商品房上市，并规定原产权单位在 10 日内不答复视为自动放弃优先购买权，该通知于 12 月 15 日 起 施行。

7 ． 2000 年 6 月 29 日 北京市国土资源和房屋管理局修订并实施《 北京 市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定，市国土资源和房屋管理局为了使市民对已购公房上市的政策有完整的了解，日前将原京房地市字［ 1999 ］第 1077 号《关于实施〈 北京 市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉具体问题的通知》及京国土房屋市字的［ 2000 ］第 127 号《关于实施〈 北京 市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉具体问题的补充通知》归并到《关于实施〈 北京 市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》，规定从上市审批、立契过户、办理出让到登记发证的全部时间由原来需要 100 多天缩短为只需 16 个工作日，而且，市民除了可以到 北京 市 18 个区县的房屋交易管理部门领取《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到 17 家有资质的 房地产 经纪机构领取这两份表格，该规定于 2001 年 12 月 15 日 失效。 2002 年 12 月 31 日 市人民政府第 57 次常务会议审议通过，决定 2003 年 1 月 7 日 起北京市人民政府废止《 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 》（ 1999 年 10 月 7 日 北京市人民政府第 40 号令发布）。 2003 年 2 月 18 日 ， 北京市人民政府以 京政发 [2003]3 号文件的形式，公布了《 北京市已购公有住房上市出售实施办法》， 实施日期是 2003 年 3 月 1 日 。 2003 年 5 月 8 日 ， 北京市国土资源和房屋管理局发布了关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的补充通知（ 京国土房管市一 [2003]378 号 ）。 2004 年 4 月 30 日 ， 北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合公布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（ 京国土房管住 [2004]486 号 ），该通知于 2004 年 5 月 20 实施。 2004 年 5 月 9 日 ， 北京市国土资源和房屋管理局发布《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》（ 京国土房管市一 [2004]501 号 ），实施日期为 2004 年 5 月 20 日 。

二、北京地区的房改政策

（一）已购公有住房

1 ．公有住房的概念及分类

公有住房是指国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。从管理方式看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。

2 ．可以购买公有住房的条件

具有北京市城镇常住户口的合法承租人均可按照规定向现住房产权单位申请购买现住的公有住宅楼房。

3 ． 公有住房出售的几种价格

公有住房的出售价格比较复杂，不同时期购买公有住房的价格有不同的名称及价格标准。 1987 年 11 月 18 日前 ，有一批按政策规定国家、单位、个人各负担房价款三分之一的出售公有住房； 1987 ～ 1993 年之间，购买公有住房有标准价优惠和准成本价两种价格； 1994 ～ 1998 年，购买公有住房有标准价和成本价两种价格；从 1999 年开始，购买公有住房只有成本价一种价格。除了每种名称的价格标准不一样外，同种价格，比如成本价购房的房价标准每一年也不一样，随时都在调整，现在是 1560 元 / 建筑平方米。

4 ．以不同价格购买的公有住房的产权权益的异同

不论以何种价格购买的公有住房，购房人都拥有占有、使用、收益和处分的权利。但所购住房的产权只能是一种，即部分产权或全部产权。 1993 年以前购买的公有住房和 1994 年以后按标准价购买的公有住房，均为部分产权房，产权比例为成本价产权的 94 ％； 1994 年以后按成本价购买的公有住房，为全部产权房。

5. 成本价购买的公有住房房价的计算方式：

房价 =[ （成本价－标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄和）×（ 1 ＋调节系数之和）×（本套楼房住宅面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价 ] ×（ 1 －已竣工年限× 2 ％）－负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积）

以 1999 年度成本价及有关折扣政策为例，上述公式中各项的内涵及具体数值为：

⑴ 成本价：城近郊区的成本价为 1485 元 / 建筑平方米。

⑵标准价高限 =1485 × 94 ％

⑶年工龄折扣率 =0.9 ％

⑷夫妇工龄和：夫妇双方建立住房公积金以前的工龄之和。一般以建立住房公积金的年份减去参加工作的年份，再加上一年。

⑸调节系数之和：按京房房改字 [1994]578 号文件规定计算，考虑地段、楼层、窗户朝向等因素确定。

⑹本套楼房建筑面积：一般以租赁契约中的使用面积× 1.333 确定，或者按测绘部门实测的数据为准。

⑺阳台面积系数：封闭阳台的系数为 70 ％，为封闭阳台的系数为 50 ％；自封阳台按为封闭阳台算。

⑻装修设备价：以京房改字 [1994]578 号文件为准，普通装修为 0 。

⑼已竣工年限：以 1999 减去房屋竣工验收单上的年份为已竣工年限。不足 30 年的按实际年限计算，超过 30 年的按 30 年计算。

⑽年折旧率为 2 ％。

⑾负担价 =1385 × 94 ％×（ 1 － 0.9 ％× 65 ）。

⑿现住房折扣率：职工购买 1991 年 7 月 1 日 以前进住的公房，给于 1 ％的现房折扣率。从 2000 年 4 月 1 日起 ， 1 ％的现房折扣率取消。

按照上述内容和具体数值，购房者就可以根据自己的实际情况计算按 2001 年成本价购房实际房价款。

6 ．购买公有住房可享受的优惠及办理的具体手续

购买公有住房，按照购房人夫妇双方的情况，可以享受的优惠政策有：

⑴工龄优惠：按照夫妇双方建立住房公积金以前的工龄，年工龄折扣率为 0.9 ％。以 1999 年价格计算，每一年工龄可折扣房价 12.56 元。办理具体手续，由购房人夫妇双方所在单位人事、劳动部门按国家有关规定开具证明到售房单位办理。购房人夫妇没有工龄的，不能享受工龄优惠。

⑵楼房折旧：考虑楼房的使用寿命和使用年限，每早竣工一年给予 2 ％的折旧。

⑶现住房优惠：为鼓励现住户及早购买现住房，从 1994 年起，住户购买现住房给予逐年递减一个百分点的现住房优惠， 1999 年为 1 ％， 2000 年为 0 。

⑷教师购房优惠：为贯彻《教师法》， 1996 年 10 月，北京市有关部门制定了教师购买公有住房的优惠政策，即购房人夫妇一方是教师的，购房时优惠 5 ％；双方是教师的，购房时优惠 10 ％。教师资格由局级（含）以上单位教育主管部门认定后，由同级人事部门开具证明，购房人到售房单位办理具体手续。

⑸西藏内调人员购房优惠：购房人夫妇一方是西藏内调人员的，购房时优惠 5 ％；双方是西藏内调人员的，购房时优惠 10 ％。西藏内调人员属在京中央和国家机关行政事业单位的，由所属在京中央和国家机关组织、人事部门开具资格证明；西藏内调人员属归口中央企业工委管理的在京中央企业单位的，由中央企业组织、人事部门开具资格证明；西藏内调人员为北京市属单位的，由中共北京市委组织部开具资格证明。购房人凭资格证明到售房单位办理具体手续。

7 ．购买公有住房的面积标准

购买公有住房实行限量，购房人可购买的面积标准按家庭人口计算，一般掌握在人均 19 建筑平方米，特殊情况可放宽到 30 建筑平方米。购房人双方或一方是领导干部或知识分子的，也可以按照中共中央和国务院关于领导干部或知识分子的住房标准执行。在《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》和《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》及有关配套方案实施后，上述人员的购房面积标准，按上述方案及有关配套文件规定的配套标准执行。

8 ．购买公有住房时的调节系数

购买公有房屋的调节系数分地段、楼层、窗口朝向等，具体为：

⑴地段调节系数：二环路以内及售房单位认为较好的地段： 1 ％～ 3 ％；二环路以外至三环路已内的地段：－ 1 ％～ 1 ％；三环路以外的地段：－ 3 ％～ 1 ％。

⑵无电梯楼层：一、五层： 0 ；二、三、四层： 5 ％～ 8 ％；六、七层：－ 3 ％；平顶屋面顶层： -7 ％。有电梯楼层：一、六层以上： 0 ；二、三、四、五层： 5 ％～ 8 ％；平顶屋面顶层：－ 10 ％；半地下室－ 15 ％。

⑶居室窗口朝向按套计算：有两面以上窗向的，按较好的计算。窗向不正的，按偏多的计算，相等的按朝向好的计算。具体是：南、北： 3 ％；南、东南： 2 ％；东、西南： 0 ；北、东北：－ 1 ％；东、西、西北：－ 2 ％；西：－ 3 ％。

⑷室内净高 3 米 （含）以上： 2 ％。

⑸院落 7 平方米 （含）以上： 2 ％。

⑹无暖气：－ 3 ％。

⑺无管道燃气：－ 3 ％。

以上调节系数为区间数字的，由售房单位确定具体数值。各项之和为调节系数之和。

9 ．购买公有住房后调整住房的处理办法

⑴ 1993 年以前按标准价给优惠办法购房的职工调整住房，并按标准价购买新分配的住房的，原房按如下方式计价：

房价 =[ 标准价×（ 1 －年工龄折扣率×夫妇工龄和）×（ 1 ＋调节系数之和）×（建筑面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价 ] ×（ 1 －已竣工年限× 1.5 ％）。公式中未建立公积金的，夫妇工龄之和不足 65 年的，按 65 年计；超过 65 年的按实际工龄计。新分配住房按届时的标准价及有关折扣政策计价，购房职工结算差价。

⑵ 1999 年取消标准价后，优惠价购房的职工调整住房的，须先按原房计算改按成本价购房需补交的房价款，再按有关规定以届时成本价分别计算原房和调整后新房的房价款。

⑶ 1994 年以后按标准价购房的职工，调整住房并按标准价购买新分配住房的，售房单位以届时标准价收购原房、售出新分配住房。

⑷ 1994 年以后按成本价购房的职工，调整住房并按成本价购买新分配住房的，售房单位以届时成本价收购原房、售出新分配住房。

⑸其他情况的调整住房，一般由售房单位退其原付房价款，给予适当补偿，补偿的具体办法由售房单位确定。

按以上规定调整住房，均须到房屋土地管理部门办理产权变更和登记手续，并交纳必要的税费。

10 ．购买公有住房时公共维修基金的交纳办法

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和公有设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归缴纳人，其利息用于售出楼房住宅公共部位和公共设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

1999 年购房的职工，购房人按每建筑平方米 26 元、售房单位也按每建筑平房米 26 元的标准缴纳公共维修基金。从 2000 年 4 月 1 日 起，公共维修基金的缴纳标准调整为：购房人按成本价基价的 2 ％，售房单位按多层住宅售房款的 20 ％、高层住宅售房款的 30 ％的比例，筹集公共维修基金。

11 ．公有住房出售后的维修管理

公有住房出售后，由售房单位组织、指导产权人组成楼房管理委员会或业主委员会，指定物业管理企业负责售出楼房的日常维修管理。楼房户门以内自用部位和自用设施、设备的维修费用由购房人负担；公用部位和公用设施、设备的维修费用从公共维修基金的利息中支付；电梯、高压水泵的运行、维修及更新费用由原售房单位负担。

12 ．购买公有住房要交纳的税费

购买公有住房时，购房人应缴纳的税费有：

⑴房屋买卖手续费：原规定购房人按实际房价的 0.5 ％缴纳。根据市财政局、市物价局的通知精神，从 2000 年起，房改售房免收房屋买卖手续费。其后所有房屋的买卖手续费均取消。

⑵产权所有权登记费：按每建筑平方米 0.30 元缴纳，目前已取消。

⑶印花税：按房屋售价的 0.5 ‰缴纳。

⑷房屋所有权工本费：每证 5 元。

13 ． 购买公有住房后产权证如何办理

购房人向售房单位缴纳购房款后，统一由售房单位向房屋所在区县房屋土地管理部门申请办理产权证书。根据市国土资源和房屋管理局《关于进一步简化手续加快办理房改售房登记发证工作的通知》（京国土房屋权字 [2000] 第 96 号）精神，购房人还可持与售房单位签订的房屋买卖合同直接到区县房屋土地管理部门设立的房改售房发证窗口办理产权登记发证手续。房改售房登记发证部门自接件之日起 15 个工作日内完成房改售房登记发证工作。

14 ．个人如何购买单位未取得房屋所有权的公房

对于单位未取得房屋所有权的可售公房，个人可向主张产权的单位提出购房申请。主张产权的单位向房屋所在区、县房地局出具同意从售房款中按规定比例提取住宅共用部位和共用设施维修基金，同意售房款专户封存的具结保证书，经区县房地局审核同意即可办理房改售房的有关手续。

15 ． 单位出售未取得房屋所有权可售公房的办理手续

单位出售未取得房屋所有权的可售公房，按以下程序办理：

⑴主张产权单位向房屋所在区、县房屋行政主管部门出具具结保证书。

⑵区、县房地局权属登记部门审核签注意见。

⑶主张产权单位凭加盖权属登记部门公章的具结保证书办理房改售房方案审批、备案手续。

⑷主张产权单位售房后，将售房款和公共维修基金存入北京住房资金管理中心系统或中共中央直属机关房改办、中央国家机关房改办委托的金融机构，领取售房款封存证明。

⑸主张产权单位凭售房款封存证明和有关材料向权属登记部门申请个人房产登记发证。

⑹产权确认或地价款付清后，由产权人凭权属登记部门开具的解除封存通知书解封售房款。

16 ． 居民按市场价购买的公有住房办理产权的手续

经房改部门批准，单位按市场价向居民出售公有住房的，购房居民可领取商品房产权证。单位出售出让土地上的公有住房，居民购房后，土地出让年限按出让合同规定的期限执行。单位出售划拨土地上住房的，售房单位须按商品房的有关规定补交土地出让金，并办理土地出让手续。

17 ．房改购房时，革命烈士、因公牺牲军人或病故军人家庭夫妇的工龄计算方法

革命烈士或因公牺牲军人的配偶未再婚的，购房时，本人工龄与革命烈士或因公牺牲军人工龄合并计算。革命烈士或因公牺牲军人工龄超过 35 年的，按实际工龄计算；不足 35 年的，按 35 年计算。病故军人配偶未再婚的，购房时，本人工龄和病故军人工龄合并计算。病故军人工龄超过 30 年的，按实际工龄计算；不足 30 年的，按 30 年计算。革命烈士、因公牺牲军人或病故军人的配偶再婚的，购房时，按本人和现配偶工龄合并计算。

18 ．公务员及机关工勤人员住房面积标准

科级以 .60 平方米 ；正副科级 70 平方米 ；副处级 80 平方米 ；正处级 90 平方米 ；副司（局）级 105 平方米 ；正司（局）级 120 平方米 。机关工勤人员：技术工人中的初、中级工和 25 年以下工龄的普通工人 60 平方米 ；技术工人中的高级工、技师和 25 年（含 25 年）以上工龄的普通工人 70 平方米 ；技术工人中的高级技师 80 平方米 。

19 ．未达标户的认定

如果被拆迁人是机关科员，他所居住的房屋进行了拆迁，对他的住房是否达标按下面的标准认定：如果被拆迁的房子是公房或执行统一租金标准的城镇私人出租住房，且配偶没有承租或购买优惠价的公房，计算货币补偿的建筑面积应在住房面积核定的范围内，如果拆迁补偿的数额没有达到规定的科员标准，应计算差额，补足差额部分。如果被拆迁人被拆除的住房是个人的私房，且和配偶没有承租或购买优惠价的公房，这种情况按无房户对待。

20 ． 未达标住房是否可退

已按房改成本价或标准价购买现住公房且未达标的职工不能办理退房手续，然后再重新购买达标的住房，应由所在单位一次性计发差额补贴。租住不可出售的公有住房，即租住着按照规划近期需要拆迁改造的住房；党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房；具有历史纪念意义的住房；严重损坏、危旧房；以及当地人民政府规定的其他不以出售的住房等房子的职工，可经所在单位同意后，退出现住房，算作无房户由所在单位发放住房补贴。

21 ． 夫妻双方各分一套住房面积如何核定

职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房的，其住房面积应合并计算。家庭住房超标与否，应该根据职级高的一方来核定，比如处长的住房面积标准是 90 平方米 ，现住房为 120 平方米 的就超标了，如果其配偶是科级，分了一套 60 平方米 房屋，但因为其配偶已达标，因此不能再享受住房面积差额补贴了。

22 ． 北京市已购公有住房上市出售的政策

（ 1 ）五年特殊约定的效力

对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。但如果原售房单位与职工约定住满五年才能上市销售，则此规定不发生效力。

（ 2 ）出售公房的收益分配

已购公有住房上市出售，应当依法缴纳有关税费，取得收入。取消本市有关部门关于已购公有住房上市出售成交单价在 4000 元以上与原产权单位进行收益分配的规定。城镇居民上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。

城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价 6% 计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时，也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的 6% 补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。应按当年房改成本价 6% 计算扣除的价款，由区、县国土房管局交易管理部门代收代缴，其中，本市城近郊八区应按月上缴市国土房管局，再由市国土房管局统一上缴市财政，纳入市住房基金专户管理。原产权单位要求返还的，由市财政返还。
（ 3 ） 上市出售的税费

上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的 1% 补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的 1% 补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。已购公有住房的土地使用权是以划拨方式取得的，前述补交的土地出让金或土地收益依法上缴财政，专项用于城市基础设施建设；已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上缴中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于发放住房补贴。其中，已购公有住房原产权单位属行政机关的，全额上缴财政；属事业单位的， 50% 上缴财政， 50% 返还原产权单位；属企业的，全额返还原产权单位。

已购公有住房上市出售时，暂免征土地增值税。对产权人出售自用五年以上且是家庭唯一生活用房的已购公有住房所得，免征个人所得税；不符合免征个人所得税条件的产权人出售已购公有住房，其应纳税所得额为产权人个人出售已购公有住房的销售价格，减除住房面积按经济适用住房价格计算的价款（以市政府公布的经济适用住房基准价为准）、原支付超过经济适用住房基准价格的房价款部分、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。居民上市出售已购公有住房一年内新购商品房的，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。其应缴纳的营业税、契税、个人所得税，均由国土房屋管局代征，并开具完税凭证及房（地）产交易的发票。

（ 4 ）出售后的供暖及物业问题

已购公有住房上市出售涉及的供暖费、物业管理费和公共维修基金等事项，出售人应如实告知买受人，并将处理方式写入房屋买卖合同条款中。鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配。已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决，原产权或售房单位不再承担该房屋的上述费用。购房人仍是原产权或售房单位职工的按有关规定办理。

（ 5 ）原购房合同丢失的处理方式

办理已购公有住房交易过户手续，出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理。

（ 6 ） 标准价房屋上市出售问题

京政发 [2003]3 号文第五条关于上市出售按房改标准价购买的公有住房按当年房改成本价 6 ％扣除价款和上市出售前将房改标准价所购住房变为成本价住房时按当年房改成本价 6 ％补交价款的规定以及收缴方式适用于城近郊八区。远郊十个区县另有规定的按其规定办理。
（ 7 ） 优先购买权

上市出售房改标准价的已购公有住房，原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权。

（ 8 ）已购公房的赠与

按房改成本价购买的公有住房，并按房改成本价的 1 ％补交土地出让金变为商品房产权后，可以将房屋赠与他人，但要按房屋转让的规定办理。

（ 9 ）关于征询原产权单位意见的问题

凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。

（ 10 ）关于土地出让年期的确定

已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期均按上述规定逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过 70 年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过 50 年。

已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年限计算。

（ 10 ）关于国有土地使用证问题

已购公有住房和经济适用住房所占土地已办理土地出让或转让手续后，权属登记部门只在《房屋所有权证》上注记土地使用年期。

（二）经济适用房

1 ．经济适用房存在的问题

目前我国经济适用房投资比重过低，经经济适用房投资呈下降趋势， 2005 年仅占商品房投资 3.6 ％。 当前我国住房供应结构与住房需求结构不合理，在住宅供应当中，高价位、大套型占 80 ％左右，而占社会近 80 ％的中低收入家庭所需要的中低价位、中小套型的住宅只占 20 ％。中低价位、中小套型住宅严重供不应求，影响到了住房问题的解决，远远不能满足中低收入居民住房的要求。我国以经济适用住房，廉租房和公积金为主要内容的住房保障制度还很不完善。另外，一些中低价位住房、中小套型的普通商品住房离市中心比较远。

2 ．购买经济适用住房的资格

根据北京市人民政府办公厅京政发 [1998] 第 54 号文件，经济适用住房的销售对象为具有北京市城镇常住户口的中低收入家庭的居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企事业单位职工。 目前，由于经济适用住房房源紧张，从 2005 年开始已实行经济适用住房定向销售政策。定向的范围就是城八区当年 4 类重点拆迁户 ，而不再公开发售。购房人取得资格后 ， 还必须是经济适用住房定向销售范围内的居民，如不是，即便取得了资格，也暂无法买到经济适用住房。

3 ．购买经济适用住房的程序

自 2002 年 12 月 10 日起 ， 经济适用住房 购房程序如下：

（ 1 ）申请购房家庭按不同类别到经济适用住房开发建设单位分别领取《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》（以下简称《核定表》）、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》（以下简称《审批表》）或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》（以下简称《审核表》）。

（ 2 ）须核定家庭收入的申请购房人应如实填写《核定表》，交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章，没有单位的由档案所在单位核准盖章，没有档案的暂由户口所在地街道办事处核准盖章。市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，由拆迁房屋所在地街道办事处核准盖章。

（ 3 ）申请人夫妇双方所在单位或档案存放单位、街道办事处应在 3 个工作日内在《核定表》、《审批表》或《审核表》上核准盖章，并注明购房家庭最高购房总价标准。

（ 4 ）北京市城市建设综合开发办公室 ( 以下简称市开发办 ) 在北京市房地产交易中心设立窗口 , 办理购房资格审核手续。购房申请人办理资格审核手续须持以下证件：

①夫妇双方的本市城镇居民常住户口证件；

②夫妇双方身份证；

③现住房的产权证明或租赁契约；

④所在工作单位或档案存放单位、街道办事处核准盖章后的《核定表》、《审批表》或《审核表》（一式三份）；

⑤工作单位为外资或合资企业的，需提供企业出具的收入证明（收入纳税证明）；

⑥其他要求出具的证件；

（ 5 ）初审通过后进行公示，公示期为一个月，一个月后没有提出异议的，则通过审核。

（ 6 ）申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的《核定表》、《审批表》或《审核表》，到经济适用住房开发建设单位购房。

（ 7 ）经济适用住房开发建设单位应在销售合同签订之日起 5 个工作日内，将已购房家庭的《核定表》、《审核表》或《审批表》以及房屋的户型、面积等资料报市开发办备案。

（ 8 ）以下家庭购房不需核定家庭收入 , 按以下程序办理相关手续：

①夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，如实填写《审批表》并由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章；

②市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，由申请人如实填写《审核表》，并持拆迁人出具的证明到房屋所在地街道办事处核准盖章。被拆迁和异地安置的居民家庭购房补贴面积标准按 70 平方米 ，购房最高总价按 28 万元人民币核定。职级高的在出具相关职级证明后可按其职级标准核定购房补贴面积标准和最高总价。

（ 9 ）除在校就读的本科以下（含本科）学生以外，具有完全民事行为能力的本市城镇居民具备购房资格。

（ 10 ）购房家庭购买超过规定面积标准的经济适用住房，须在办理立契过户手续前，到房屋管理部门暂按经济适用住房价格的 10% 补交综合地价款。超过规定面积购买的住房部分按经济适用住房产权管理，并应在产权证中注明，今后上市不再补交土地出让金。

4 ．经济适用住房产权与房改房、商品房的产权的异同

居民个人购买的经济适用住房产权归个人，产权分为四个部分：使用权、占有权、处分权和收益权。与房改房、商品房相比，经济适用房的产权只在收益权上与之不同。见下表：

5 ．购买经济适用住房要交纳的费用

购买一套经济适用住房费用由以下三部分组成：

（ 1 ）房价款：每平方米（建筑面积）售价×建筑面积。

（ 2 ）税费：

①在交易过程中：

A ：契税：买方缴纳房屋价款的 3 ％；建筑面积在 140 平方米 以下的减半交，即交 1.5 ％。

B ：印花税：买卖双方各缴纳房价款的 0.5 ‰。

C ：公共维修基金：购房款的 2 ％。

②在申办产权证过程中：

A ：房屋所有权工本费，每证收费 5 元；

B ：印花税：每件 5 元。

（ 3 ）物业管理费：由政府统一定价。

6 ．经济适用房的预售转让

预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。

7 ．已购经济适用住房上市出售的限制

已购买经济适用住房的家庭未住满 5 年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满 5 年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的 10% 缴纳综合地价款。

经济适用住房住满 5 年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。

已购经济适用住房住满 5 年后，交易时出售人按成交价格的 10% 缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格 3% 的土地出让金。以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格 3% 的土地出让金。以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，再次申请购买经济适用住房的，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。

以不高于经济适用住房原购买单价出售给符合购买经济适用住房条件的家庭或由政府相关部门收购的家庭（包括已住满 5 年的），出售后仍符合经济适用住房购买条件的，可再次申请购买经济适用住房。以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。

购买经济适用住房时，购买人仍需按有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续，超过核定最高购房总价标准以外部分需补交 10% 的综合地价款并按经济适用住房产权管理。

已购经济适用住房以市场价格上市出售时，成交价格明显低于市场价格的，可参照北京市国土房管局发布的住房指导价格确定交易价格并作为收取综合地价款的基数。

经济适用住房再上市的家庭已为所售住房超标部分补交的综合地价款，在交易时可予以核减、退还，具体办法另行通知。

五年期限的确定

计算已购经济适用住房住满五年的起始日期，以交纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

（三）集资合作建房

按照房改政策，实行国家、单位、个人三者共同承担，通过多渠道等集资，由政府或单位组织建造住房，以解决职工住房困难，改变过去住房建设由国家和单位统包的制度，是解决城镇居民住房问题的重要形式。集资合作建房主要包括三种方式，即单位与职工之间的集资建房、政府组织城市危房改造区居民参加的集资合作建房以及住宅合作社建房。 近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发。针对此问题，建设部等三部委于 2006 年 8 月 18 日 联合下发通知，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发 < 经济适用住房管理办法 > 的通知》（建住房 [2004]77 号）和其他有关集资合作建房的规定。

集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。各级监察机关要会同建设、国土等部门加强监督检查。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。对利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

（四）住宅合作社

住宅合作社是经 本市行政区域内 房屋建设行政主管部门批准的、为解决 中低收入的城镇居民（包括职工）住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以盈利为目的的公益性合作经济组织，是 合作建房的一种组织形式。住宅合同社的运行方式实质是集资建房，享受政府优惠政策，中、低收入者都可以加入住宅合作社，成为合作社的社员，住宅合作社所建住房只向社员收取成本价，价格中不含利润。 住宅合作社的任务是：筹集资金，建设住房，并对建设的住宅（合作住宅）进行分配、维修和管理。住宅合作社包括单位型、系统型、危改型和社会型四种。

1 ．住宅合作社的筹建

组建住宅合作社的程序如下：

（ 1 ）由筹建组织单位（以下简称组织单位）向市或区、县政府房改办公室提交建设申请书和住宅合作社章程。章程应包括：组织机构、建设资金筹集方式、建设住宅分配和管理办法、社员的权利与义务等。

（ 2 ）由房改部门进行审批。其中，中央在京单位、市级主管部门、区县政府建立本系统住宅合作社的申请，由该主管部门报市房改办审批；其他建设申请，由区县房改办审核后报市房改办审批。

（ 3 ）组织单位持住宅合作社的成立批准文件，按社团登记管理的有关规定向民政部门申请社团登记。

2 ．住宅合作社的管理

住宅合作社遵循“个人集资、单位资助、政府扶持、民主管理、自我服务”的原则，实行独立核算，资金自求平衡。由社员按照民主集中制原则进行管理，社员大会或社员代表大会是合作社最高权力机构。

3 ．如何加入住宅合作社

合作社实行自愿入社，优先吸收住房困难户参加。凡中低收入居民家庭经申请获得批准后，交纳规定的入社费用，进行社员登记并发给社员证，即取得社员资格。 加入住宅合作社首先应提出申请，申请批准后在履行了相应的手续后即可加入住宅合作社，成为会员。具体程序如下：（ 1 ）持身份证、户口本等身份证明向合作社提出入社申请，领取申请表；（ 2 ）如实填写申请表，交申请人本人所在单位人事主管部门核准盖章，无单位交由街道办事处核准盖章；（ 3 ）所在单位核准后，送交合作社审核；（ 4 ）经合作社审核获批准后交纳入社费、进行入社登记后将由合作社发给社员证。

4 ．购买合作社住宅的条件

加入住宅合作社及购买合作社建房的人需具备下列条件：

（ 1 ）具有北京市常住户口的中低收入家庭的居民；

（ 2 ）国家公务员中无房和现住房面积未达标职工；国有企业无房和现住房面积未达标职工；教育科研机构无房和现住房面积未达标职工；其他经审批符合条件的中低收入和住房困难职工。

5 ．购买住宅合作社住房应注意的问题

购买住宅合作社住房首先要核实住宅合作社的合法身份，是否经过主管部门的审批，组建过程及程序是否合法，防止某些人或单位冒充住宅合作社行骗。其次审核住宅合作社项目的合法性，审核所售项目的土地是否有合法的划拨手续，是否有合法的规划许可证，开发手续合法才能购买住宅合作社的房屋。再次就是了解住宅合作社的资金情况，所建项目的形象进度，是否存在烂尾的可能。最后在签订合同尽可能加入对自己有利的补充协议。住宅合作社的合同存在大量不规范的方面，比如有的合同不承诺按期办房产证，而住宅合作社的售房合同是比较难更改的，社员在购买时一定要弄清合同对自己有利还是不利。

6 ．加入住宅 合作社能享受到的利益

住宅合作社享受下列国家优惠政策：住宅合作社对社员出售的房屋使用的国有土地 实行划拨，免交土地出让金；合作社向社员出售的住宅免交营业税、城市建设维护费和教育费附加，免交投资方向调节税；合作社可向住房资金管理机构申请住房委托贷款，住房资金管理机构优先安排。住宅合作社因为在政策方面享受优惠，因此在建房时节省了大量费用，使合作社的建房成本降低，这种优惠传递到社员这里就是社员可以享受比购买同地段、同品质的商品房节省约 20 ％的房款。社员第一次购买合作社住宅时免交契税，合作社住宅的物业管理收费较低。

7 ．住宅合作社房屋产权

居民参加住宅合作社集资建房，社员按实际建造成本集资且每平方米单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。 单位参与住宅合作社建房，再以届时房改政策向职工出售所建集资住房，按房改售房的有关规定办理产权登记。居民参与住宅合作社集资所建房屋竣工后，应申请房地权属登记，同时可向登记部门提交计划部门的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案。凭社员集资建房协议和入社证明（社员证）即可办理登记发证手续。

8 ． 住宅合作社所建住宅上市出售

合作社所建住宅出售给社员后，可以办理产权证。在取得产权证后， 合作社住宅可以出售，出售时要参照经济适用住房的上市交易规定执行，要补交土地出让金。

（五）限价商品房

北京限价商品房供应政策已经基本成型，但最终出台的日期还没有确定。限价商品房的购买资格应该实行社会监督。提出两限普通商品房的目的在于解决中低收入家庭的住房问题，有具体操作时可以采用限房价竞地价、多部门联合招标、统一监管的方式。

（六）央产房

1 ．在京中央国家机关职工的住房面积核定

按照《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（以下简称《办法》），应核定的住房面积包括承租或购买的公有住房，货币拆迁给予货币补贴的建筑面积、集资合作建房、单位资助购建的住房减去应扣除面积部分等。

2 ．对住房面积未达标户的补偿办法

住房面积未达标户，其差额面积由所在单位一次性计发差额补贴，差额补贴将计入个人账户，专项用于个人住房消费。差额补贴 = （ 1999 年度基准补贴额＋ 1999 年度工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄）×差额面积。 1999 年度基准补贴额为 1265 元， 1999 年度工龄补贴额为 13 元，用职工面积标准减去现住面积就是差额面积。以一个建立住房公积金前工龄为 10 年、现住住房面积为 38 建筑平方米的机关科员为例，他将能拿到的一次性差额补贴额为：（ 1265 ＋ 13 × 10 ）×（ 60 － 38 ） =30492 元。需要说明的事，住房未达标的职工可继续承租公有住房，申请差额补贴。但如果租住的是不可售公房，可以退房，视为无房职工计发住房货币补贴。

3 ．职工住房超标的处理

职工购买现承租的公有住房，其住房面积标准之内的部分，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司级上浮 20 平方米 ），作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分，按当年房改成本价购买，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按 4000 元计价；实际价值低于 4000 元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改成本价。

职工 1999 年度（含）前已按房改成本价或标准价购买了超标住房的，须重新计算房价款，并在１年内补交差额房价款。一次性补交差额房价款确有困难的，可申请个人住房贷款；经房屋产权单位同意并签订协议后，可允许离退休人员采取分期付款的方式，分期付款期限不得超过三年，分期付款的利率按届时住房公积金贷款利率执行。