第一章 二手房的相关政策及现状
第二节：其他重要城市的房改及二手房政策
• 上海房改及二手房政策
1 ． 房改政策简介
上海自 1994 年开始推行以房屋置换为突破口，实现房地产二、三级市场联动，二手房市场发展迅猛，交易量大幅度攀升。 1996 年上海二手房的交易面积总量仅有 82 万平方米。到 2000 年，交易量猛增到 778 万平方米，短短 5 年之内增长了近 10 倍左右。而 2001 年，达到 1400 多万平方米，几乎翻了一倍。 2002 年又进一步上升到 1790 万平方米共 16 万套以上，已经超过了一手房交易量。 2005 年交易量达到了 20 万套左右，上海用 7 年让二手房唱上了主角。
从 1991 年开始，上海市全面实施住房制度改革方案。上海市在 1995 年 10 月 19 日 制定并颁布了《 至本世纪末上海市深化住房制度改革规划》。在此之前， 上海市住房制度改革方案实施进展顺利，通过 “ 推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会 ” 等具体的措施，一个由国家、集体、个人三结合筹资建设住宅的新机制开始形成，扩大住宅建设规模，加快了解困的进程，促进了房产市场的发展；市民对住房的消费观念有所转变，对住房的商品意识和金融意识逐步增强。
2 ． 改革的配套措施
上海市在 1999 年进一步完善公有住房出售政策，继续推进公有住房出售工作。对公有住房出售时超过住房面积控制标准的部分，应当按照市场价出售。完善职工现有住房上市交易的各种办法，规范住房交易行为，简化手续，提高效率，并制订积极的财税政策和合理的收费标准。发展和规范房地产中介服务，为职工住房交易提供便利。发展住房金融，进一步完善住房公积金担保贷款办法，开展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的住房组合贷款业务，简化程序，改善服务。同时，要防范贷款风险，保证贷款安全。调整住房投资结构，重点发展与中低收入家庭住房需求相适应的经济适用住房和普通商品住房。推行住房开发建设招投标制度，提高住房的设计、建设水平和居住环境质量。控制住房开发建设成本，清理不合理的收费，降低房价，减轻职工的购房负担。加快住房维修、管理机制的转变，完善社会化、专业化、市场化的物业管理运作方式，加强对物业管理企业的监督管理，不断提高物业管理的服务水平。
3 ．出售公有住房的规定
上海市出售公有住房的原则是购房自愿、产权归己、维修自理。出售范围是凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划，产权归属未定的和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。在出售价格方面，上海市规定向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。新房的成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（不含小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金等７项因素确定。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣计算，每使用一年成新折扣率为 2 ％，使用年限超过 30 年的，以 30 年计算；经过大修或设备更新的旧房，按照有关规定经评估确定房价，出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数。出售公有住房的成本价，由上海市住房制度改革办公室负责每年测定一次，经市政府批准后公布执行。在出售公有住房时进行折扣和提供优惠政策，具体规定如下：
对购买成本价公有住房者给予的折扣和优惠：（ 1 ）按规定享受工龄折扣，职工的工龄计算到 1991 年实行公积金制度时为止。（ 2 ）购买已租住的公有住房，按规定给予适当折扣，至 2000 年前全部取消。（ 3 ）按规定享受住房补贴。（ 4 ）免缴房产税、契税，并缓征地租。（ 5 ）购买新建公有住房免缴固定资产投资方向调节税。
以房改成本价购买售房的职工再出售时享受免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金的优惠政策。
2002 年公有住房出售的价格是：建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房的成本价为每平方米建筑面积 1295 元。公有住房出售的市场价、独用成套钢筋混凝土结构公寓住房及独用成套混合结构、砖木结构公寓住房和新式里弄住房的成本价与最低限价的规定仍按《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》 ( 沪府发 [1999]44 号 ) 执行。
4 ．成本价房的购买标准及付款方式
职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房的面积标准必须严格按照国家和市政府规定的标准执行，超过标准部分执行市场价。购买公有住房以现金一次付清全部房款的，可根据现行的政策性职工住房抵押贷款利率与银行利率差，给予适当的付款折扣。申请职工住房抵押贷款的，首期付款不低于实际售价的 30 ％。
5 ． 已售公房的产权归属
职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。职工按成本价购买的住房，产权归个人所有。但购房款未付清或购房后未住满５年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后已住满５年的，其住房可进入市场出售、出租和转让。售房按规定补交土地出让金和交纳有关税费，其收入归个人所有，该住房今后的住户自行解决。另外，对于安居的出售，也按成本价，向中、低收入家庭无房户、危房户和住房困难户出售。
6 ． 房屋转让后对原违法搭建物处理意见
对房屋转让后的原违法搭建的建筑物、构筑物的处理，区、县房地产管理部门应按照《上海市居住物业管理条例》的规定，责令原违法搭建行为人限期拆除、恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。同时应按行政处罚程序作出处罚决定并书面送达原违法搭建行为人，同时抄送房屋受让人。
7 ．禁止以任何形式出售成套住房的使用权
上海市房地产市场中成套独用住房使用权买卖的现象时有发生，房地产中介、交易场所及有关房源信息载体仍有成套独用住房使用权出售信息，严重影响了房地产交易的正常秩序。为进一步规范房地产市场的运作，维护购房者的合法权益，上海市出台规定，禁止成套独用住房使用权买卖。规定如下：（ 1 ）成套独用的商品住房和花园住宅、部队住房、公有住房（以下简称成套独用住房），均不得以任何形式出售使用权。（ 2 ）房地产开发企业出售商品住房，只能出售产权，不得出售使用权或假借商品住房出售、出租或代理经租等名义出售使用权。（ 3 ）各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。（ 4 ）物业管理公司不得以任何形式转让其管理的成套独用住房使用权，也不得为成套独用住房使用权买卖办理租赁户名变更和入住等手续。（ 5 ）各房地产交易中心应加强对进驻交易中心的房地产开发企业和各类经纪中介服务机构的监督管理，要制订有关规章制度，严格规范场内经营行为。凡发现有从事成套独用住房使用权买卖或从事成套独用住房使用权买卖咨询等业务，或挂牌、展示、提供成套独用住房使用权买卖信息的，应及时加以制止，拒不改正的，应取消其入驻经营资格，责令其撤离交易中心，并将其违规行为提交市或区县房地产管理部门查处。（ 6 ）市、区县房地产管理部门应加强对房地产开发企业、各类经纪中介服务机构以及物业管理公司的督促检查，并认真受理有关成套独用使用权买卖等违规行为的举报，凡经查实有上述情况的，应视其违规情节轻重，分别予以警告、公开通报、降低资质等级直至取消资质的处分；对于其他产权单位和个人违规买卖成套独用住房使用权的行为，应及时提请物价、工商管理部门予以查处。
8 ．上海市公有住房差价交换
上海市允许居民或单位承租的公有住房，包括直管公有住房和系统公有住房差价交换。差价换房有以下三种方式：（ 1 ）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；（ 2 ）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；（ 3 ）有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。承租居民或单位进行差价换房必须符合下列条件：（ 1 ）差价换房不得造成当事人新的居住困难，即差价换房后，原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准；（ 2 ）承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意；（ 3 ）承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的，所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证（或房屋所有权证）的住房。
差价换房的价款当事人双方协商议定，但差价款应存入指定银行，不购房人，三年之内不得兑现。购房的，银行凭支取手续将差价款转入售房单位。
9 ． 再次上市出售的税收减免
上海市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，凭售后公房管理部门或原售后公房所有单位出具的购房收据（凭证），出售时不受居住年限的限制，免征营业税及附加。城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，一般已居住了较长时间，因此，当其按规定政策购买该住宅后出售，不再受购买后居住满一年的时间限制。但对个人从二手房市场购入的售后公房，出售时仍应按本《通知》规定的居住年限，确定征免营业税及附加。
二、沈阳房改及二手房政策
1 ． 交易现状
各大城市二手房市场现状不同，沈阳二手房市场较北京、上海等城市落后，一般民众对二手房市场接受还有一定差距。沈阳在 2003 ～ 2004 年二手房交易量涨幅较大， 2004 ～ 2005 年涨幅不大，涨幅最为明显的就是动迁周围的区域，因此可以确定二手房的需求是因拆迁引起的。总的来讲，沈阳二手房价格目前没有特别大的涨幅，目前沈阳二手房市场的价格和交易量比较正常，主要是根据市政政策的规划来逐步实现的。沈阳现在一年以上两年左右的二手商品房价格有所下降，因沈阳市场有限，新盘一起来，旧盘价格就下降。 2006 年的成交量比较平稳。国务院的宏观调控政策一出来，成交量下降了 20% 左右，一个月后，交易量又重新达到了原来的水平，从成交量看还有所上涨。沈城购房者买房主要是居住，与其他城市相比，投资占很少一部分。沈阳早在几年前就已设定了最低营业税额。
2 ． 公有住房出售政策
沈阳市规定城镇现有成套公房（包括单位自管房，尤其是职工工作单位与住房产权单位不一致的住房）除不宜出售的外，都应向自愿购房的现住户出售。产权有争议的住房，可以由住户先购买，并办理房屋产权登记，售房款按规定比例留足维修基金后予以封存，待原产权关系澄清后再处理售房款。尚未实行住房分配货币化的单位，允许购买经济适用住房，按届时房改成本价出售给职工。允许继续采取购房预定金办法出售现有公房。现有公房出售率较低的城市，在调整公房出售成本价时，可在不低于已购公房户负担额的前提下，对住房地段、结构、楼层和朝向等因素作适当放宽调整。
按照 1999 年的税收政策，减免征收普通住宅（含以房改成本价购买的现住公房、经济适用住房和安居工程住房）交易环节所涉及的营业税（含教育费附加和城市维护建设税）、契税、土地增值税和房地产交易手续费。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对个人购买并居住超过一年的普通住宅销售时，免征营业税。对个人购买并居住不足一年的普通住宅销售时，营业税按销售价减去购入原价后差额计征。个人自建自用住房销售时免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。房地产交易手续费（包括房地产转让、房屋租赁、房屋买卖、房地产交换、房屋典当、赠与、继承）由 3 ％下调到 1 ％。个人购买新建商品住房取消交易手续费。
3 ．已购公房上市交易的规定
要求房地产二、三级市场全部开放，以房改成本价购买的现住公房和经济适用住房（含安居工程住房），从取得《房屋所有权证》之日起即可上市交易。个人所购公有住房出售时，卖方缴纳所得收益。住房面积标准内的净收益按超额累进比例缴纳，即低于或等于当时当地经济适用住房基准价格的部分免收；高于经济适用住房基准价不超过 1000 元部分， 20 ％缴纳所得收益， 80 ％归出售人；成交价高于经济适用住房 1000 元以上部分， 50 ％缴纳所得收益， 50 ％归出售人。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。净收益是指从职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的收益。买方减半交纳契税，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按成交价的 1 ％交纳。买卖双方分别按产权转移书据所载金额交纳 0.5‰ 的印花税、 0.5 ％的交易手续费。个人将经济适用住房出售时，全部收益归卖方所有，买方减半交纳契税，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按成交价的 1 ％交纳。个人所购公有住房和经济适用住房出售后，在一年内又购进自用普通住房，新购住房支付款金额高于售房金额的，全额退还已交纳的所得收益，交纳印花税和房地产交易手续费，并以新购住房支付款与售房款的差额为基数减半交纳契税；所购住房支付金额等于或低于售房金额的，按实际支付购房款占售房款的比例退还已交纳的所得收益，以新购住房支付款为基数，交纳印花税和交易手续费，减半交纳契税。
4 ．使用权房屋转让问题
凡城镇职工或居民承租的产权明晰、无房屋租赁纠纷的公有住房，经产权单位同意，市、县房地产行政管理部门批准，其使用权允许有偿转让、转租。公有住房使用权有偿转让，房屋所有权人、该户房屋共用人（含共厅、共厨、共厕等）及人均居住面积低于当地平均住房标准的职工或居民，在同等条件下有优先受让权。公有住房使用权有偿转让成交后，其转让收入的分配比例由各市房地产行政主管部门会同财政部门确定。公有住房使用权有偿转租，住房租赁当事人在签订租赁合同后，应到所在地房地产行政主管部门办理登记备案手续，缴纳有关费用，领取《房屋租赁证》。
5. 公有住房上市出售
(1) 出售条件原则：个人所购公有住房，在取得房屋所有权证和契证（完税或免税凭证）后即可出售。但有下列情况之一的住房暂不允许出售：①户口冻结地区和改变使用性质的；②其它暂不允许出售的。 个人所购公有住房出售应遵循以下原则：①个人所购公有住房，必须取得全部产权以后，方可上市出售；②个人所购公有住房出售后，不得造成新的住房困难；③个人所购公有住房允许以市场价出售，但该户职工所购公有住房出售后，不再享受以房改价购买单位公有住房。
(2) 公有住房出售的 税费
个人所购公有住房出售，卖方向税务部门交纳售价 5 ％的综合税款（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和个人所得税）；向土地管理部门交纳售价 1 ％的土地收益金。 买方向财政部门交纳契税，税率按省政府规定执行；向房产交易部门交纳售价 0.5 ％的交易手续费。 买卖双方各向税务部门交纳售价 0.5‰ 的印花税。
对买卖双方相互购买个人所购公有住房的，可按差价 0.5 ％交纳交易手续费，由双方各承担一半，并由差价支付方按差价交纳契税。 上述 5 ％的综合税款、 1 ％的土地收益金、契税、 0.5 ％的交易手续费、 0.5‰ 的印花税，由财政、税务、土地、房产交易等部门派员组成综合征管组，进行征管（退还）。
（ 3 ）上市出售 程序
个人所购公有住房出售，应先向区房产交易管理部门申请办理交易手续，并提交下列材料：①房屋所有权证；②契证；③经同住成年人共同签字的同意书；④本人及同住成年人身份证和户口簿或其他户籍证明。
经房产交易部门审核允许出售的，双方应向房产评估部门申请评估，评估后持房产评估报告，到房产交易部门填写《沈阳市房屋买卖审批书》，经房产交易部门审核后，办理交易手续，到市房地产市场综合征管组交清应交税、费。 双方当事人在办理交易手续并交清税费后 30 天内，应向房屋所辖房产产权管理部门申请变更登记，领取《房屋所有权证》。到房屋所在区土地管理部门申请土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
三、重庆房改及二手房政策
1 ．房改政策简介
重庆市的房改与全国房改同步，也是从全面推行住房公积金制度、出售公有住房、集资建房、停止福利分房等方面着手实施。在发展集资合作建房方面，重庆市在统一规划的前提下，充分发挥国家、单位、个人三方面积极性，鼓励实行集资合作建房。集资合作建房分全额集资和定额集资两种方式。每平方米建筑面积个人集资额度达到当年度出售公有住房成本价的为全额集资，集资人取得住房完全产权；每平方米建筑面积个人集资度达到当年度出售公有住房成本价 51 ％以上额度的为定额集资，集资人取得住房相应比例的部分产权。重庆市重点发展完全产权集资，逐步减少部分产权集资规模。鼓励和促进原使用权、部分产权集资住房向完全产权转化；制定单位资助职工购买经济适用住房（含安居工程住房）的管理政策，比照完全产权集资合作建房政策加以规范。停止福利住房的建设和分配，建立经济实用住房供应体系，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，规范发展房地产市场。在规范房地产交易市场方面，重庆市规范住房交易行为，规定职工个人购买公有住房和经济适用住房，全额集资建设的住房应到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，以及相应的土地使用权登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性，职工、个人拥有部分产权的住房，应注明产权比例。
2 ．重庆市二手房屋权属登记手续及流程
（ 1 ）土地房屋权属登记发证机关和登记机构。①土地房屋权属登记发证机关。重庆市的土地使用权、房屋所有权、土地房屋他项权登记，发证机关为市国土房管局。《重庆市房地产权证》（以下简称《房地产权证》）统一套印重庆市国土资源和房屋管理局印章。②土地房屋权属登记机构。土地房屋权属登记机构（以下简称登记机构），指办理土地房屋权属登记手续的办事机构，即填证单位。渝中区的登记机构分别为渝中区国土资源局、重庆市房屋产权产籍监理所；江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区等八区（含北部新区、经开区、高新区）的登记机构分别为区国土资源局（国土房管分局）、房屋产权产籍监理所（以下简称监理所）；万州区、涪陵区、万盛区、双桥区、长寿区、荣昌县、武隆县、忠县、巫山县的登记机构分别为区县国土资源局、区县房管局（所）。其他登记机构为各区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门。
（ 2 ）土地房屋权属登记服务窗口
重庆市各区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门都设立统一的服务窗口办理土地房屋权属登记。土地、房屋机构合一的县（自治县、市）登记窗口设在国土房管局。主城九区（含北部新区、经开区、高新区）土地房屋权属登记窗口设在各监理（交易）所（土地房屋管理所）。其他区县（自治县、市）的土地房屋权属登记窗口由区县（自治县、市）人民政府指定设立在土地或房屋登记机构。
（ 3 ）申请受理。申请受理，指申请人向土地房屋所在地的登记机构申请土地房屋权属登记，由登记机构依照规定对申请人提出的申请及其提交的相应证件、资料等进行审查，并决定是否受理其申请的行为。
首先审查申请资料、检验证件，查询限制情况。窗口工作人员查询申请人申请的土地房屋（含电子和纸质）文档有无异议记载、拆迁限制、抵押登记、司法限制及其他限制情况。对文档中有异议记载、拆迁限制（继承除外）、司法限制的窗口工作人员应当场告知申请人并填写《不予受理登记通知书》交申请人。凡提交的资料不齐全或不符合规定的，窗口工作人员应当场填写《补正材料通知书》交申请人，申请人在其未自行补正前，不予受理。申请人提交资料齐备的，窗口工作人员应受理登记申请。
（ 4 ）权属审核。权属审核，指登记机构对申请人提交的权属资料进行审核，决定对申请登记的土地房屋权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。首先进行初审。初审分外业调查和内业审查。外业调查按照国土资源部《城镇地籍调查规程》、建设部的有关规定执行。内业审查主要审查工作如下：①审查《申请书》填写是否符合规定，应提交的资料是否齐全；②调阅原土地、房屋文档及《房地产登记簿》等有关资料，掌握土地、房屋的原始情况；③需要公告询异的，在《重庆日报》、《重庆晨报》或《重庆晚报》刊登的公告；④审查土地、房屋的用途是否改变，用途改变的，审查是否有土地、规划部门的相关批准文件或更改合同；是否按规定补交土地出让金、土地收益金；⑤土地、房屋更正登记审查补充提交的原始资料的合法性，依职权更正登记的审查土地房屋权属证书的内容是否与原始档案一致；是否与《房地产登记簿》内容一致；⑥根据上述核对情况，确认申请是否符合权属来源合法、界址清楚、面积准确。经审查不符合登记条件的，填写《不予登记通知书》送申请人。符合登记条件的，签注审查意见。
其次进行审核确认。审核人根据初审人签注的审查意见，作如下审查：①申请人申请登记的各类情况，与初审人确认的审查意见及申请人提交的资料内容是否一致；②是否符合权属来源合法、界址清楚、面积准确的基本要求；③使用的登记类型是否适当；④应附记的事项是否记明，征收税费的项目、标准和金额是否符合规定，各栏目的签名或盖章是否齐全；⑤审查中发现有问题的，批准人应查明原因，发回审查人补正。批准人也可根据具体情况直接纠正和处理。然后审核人签注是否同意登记的意见、姓名、时间。
最后按照规定，报市国土房管局审核的土地房屋权属登记采取三审。区县（自治县、市）登记机构按照前面的审查程序审查完毕后，审核确认由登记机构的负责人行使。区县（自治县、市）登记机构的登记时限为设定登记及权属转移变更登记 20 个工作日、非权属转移变更登记 5 个工作日。
（ 5 ）登记发证。登记发证是登记机构将审核确认的集体土地所有权、土地使用权、房屋所有权或他项权利记载于《房地产登记簿》，并依据有关规定核发证书的过程。《房地产权证》分为绿色、红色两种颜色，国有土地及其地上房屋颁发绿色《房地产权证》，集体土地及其地上房屋颁发红色《房地产权证》。审核通过后编制《房地产权证》、《集体土地所有证》证书号。然后用计算机打印《房地产权证》、《集体土地所有证》。打印完毕后核对证书的内容是否与审核意见一致、有无遗漏，检查是否有应当在权证中记明的事项，如抵押登记、他项权利等不得遗漏。检查无误后将绘制好的附图由窗口工作人员张贴在权证指定位置上，并加盖骑缝章。然后收费人员按土地房屋登记批准收取的各项税费标准，开具收款票据收取税费。然后办理发证手续。发证前初审人员或办证人员将打印好的《房地产权证》、《集体土地所有权证》送窗口。
四、广州房改及二手房政策
1 ．广州市房改政策
广州市启动房改政策后 ， 稳步出售公有住房，规定除不准出售的住房外，均可向有城镇户口的职工出售。职工购买公有住房应遵循购房自愿的原则，购房后维修自理。按成本价出售的公有住房，每户职工家庭只能购买一次。购房面积不能超标，超过标准面积部分一律实行市场价。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
从 2000 年 1 月 1 日起 ，全市一律停止按现行房改政策出售和出租公有住房。企业也要参照执行。停止住房实物分配后，实行对职工发放住房补贴。
2 ．实行成本价出售公有住房的计价办法
实行成本价方法出售公有住房是先计算基本房价，再计算应付房价款，后计算实付房价款。
（ 1 ）基本房价计算公式：基本房价＝成本单价×户建筑面积×（ 1 ＋楼层系数＋朝向系数＋地段系数）＋基本装修单价×建筑面积＋单项装修单价×单项装修数量。（注：旧房应取售房当年公布的已实行成新折扣的相应年度成本单价、基本装修单价和单项装修单价。）
（ 2 ）应付房价款计算公式：应付房价款＝基本房价－现住房折扣总额－工龄折扣总额。其中：现住房折扣总额＝售房当年新房成本单价× 5 ％×标准内建筑面积。工龄折扣总额＝上年度职工平均工资× 0.068÷65 ×购房夫妇工龄之和×标准内建筑面积。职工购买超过住房分配面积标准或超过装修标准的公有住房，超标部分须以市场价计价，面积超标部分不给予现住房折扣和工龄折扣。
（ 3 ）实付房价款的计算：对一次付清房款的职工，按应付房价款的 20 ％给予一次性付款折扣。但对实行政策性低息抵押贷款的职工，不给予 20 ％的一次性付款折扣。职工分期付款的，首期付款额不得低于应付房价款的 30 ％，其余房价款应在 10 年内分期付清并计交利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。如果首期付款额超过了应付房价款的 30 ％，则每多付 10 ％，按应付房价款的 2 ％给予折扣。不论职工一次付款还是分期付款，按以上办法计算后，职工住房分配面积标准内的实付房价款不得低于统一规定的最低限价，低于最低限价的按最低限价计算实付房价款。工龄折扣按购房职工家庭夫妇双方工龄之和计算。购房职工丧偶的，原配偶工龄予以计算；离婚的，原配偶工龄不予计算；再婚的，只合并计算现配偶工龄。
有些职工没按成本价购买房屋，是按标准价购买的， 凡经批准以标准价购买公有住房并已付清房款的职工，均可在 1999 年 6 月 30 日前 ，按购房当年成本价向原售房单位一次性交房价款及其利息（下称补价）后，拥有按成本价购房的产权。应补交房价款及利息的计算方法：应补交房价款及利息＝ [ 原购住房当年应实付（成本）房价款－原实付（标准）房价款 ]× （ 1 十 0.25 ％ × 计息月数）。职工按规定补价后，由市房改办在其《房地产证》上注记 “ 按成本价补讫差价 ” 的字样，并将有关资料归入原购房档案。
3 ． 再次上市交易时间
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有；一般住用 5 年后可依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。对职工以成本价购买的住房；主管部门在核发房地产证时要在注记 “ 房改售房，房款付清 ” 或 “ 房改售房，分期付款 ” 字样的同时，加注 “ 成本价 ” 字样以示区别。
4 ．已购公有住房上市出售规定
（ 1 ）未分摊建筑面积的公房上市出售处理办理
未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售，须经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积。对于 10 层以上（包括 10 层）的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的 20 ％向原产权单位购买；对于 10 层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的 10 ％向原产权单位购买。原产权单位已撤销的，该房款应交付其上级主管部门；无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室。以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理。已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责。已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售时，所得价款应全额归原产权人。
（ 2 ） 优先购买权
已购公有住房出售的， 交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起１０日内作出书面答复，并办理交易手续；逾期不答复或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权。
（ 3 ）超标 面积的处理方式
已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金。 已购公有住房出售， 产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有；以标准价购买的，增值额的 80 ％归个人所有， 20 ％交回原产权单位，纳入基金专户管理。
（ 4 ）私有房屋上市出售条件
城镇私有房屋买卖，卖方应具备下列条件：①持有房屋所有权证，产权归属清楚；②经改建、扩建、翻建的房屋，已办理房屋变更登记；③共有的房屋，须提交共有人同意出卖的证明。下列城镇私有房屋不能买卖：①他项权利未清的；②已被批准征用的；③买房款未清的；④税务未清的；⑤经人民法院判决、裁定限制产权转移的。
（ 5 ）房屋交易价格计算的规定
二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，原业主应向购房者提供房地产测绘机构测绘的房屋建筑平面图。
（ 6 ）房屋上市后能否再次购买公有住房
已购公有住房上市后， 原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。
第三节 二手房市场的现状
1 ．近年来二手房市场现状
从 2000 年到 2005 年的六年时间内，北京的二手房市场的交易量增长非常迅速。据统计数据显示， 2000 年北京二手房交易量仅为 1100 套； 2001 年二手房交易量 5000 套； 2002 年二手房交易量达到 10000 套； 2003 年北京市二手房交易量出现大幅增长，为 34700 套； 2004 年北京市二手房交易量为 57000 套； 2005 年北京市二手房交易量达到 70180 套。从 2002 年开始，每年的交易量比上一年都增加约两万套左右，但从 2006 年上半年的交易量 35000 套左右的数字来看，今年的涨幅变小，估计会在 8 万套左右。 2005 年末与 2000 年的交易量数字相比，北京市二手房交易量增长了 64 倍。虽然交易量增长强劲，但根据权威统计北京市二手房价过去三年的涨幅大约在 8% 左右，并没有大幅攀升，价格处于平稳小幅上升的趋势。
2 ．二手房的供需比
目前北京二手房市场的供应量不能满足购房人的需求。从几家比较大的中介公司提供的信息来看，可供应的房屋登记量和需求登记量的比例是 1:6 左右， 部分热点区域如世纪城、中关村、万柳、望京等，供需比达到 1:10 ， 也就是说，一套可售的房屋有六个人在等着买，北京的二手房市场长期以来呈现出供不应求的局面，供需比例一直保持在 1:6 左右。住房的刚性需求将购房人推向市场，而市区内二手房资源有限，远远不能满足购房人的需求。在两者的矛盾冲突下，二手房市场理所当然成为卖方市场，交易过程中应当由 卖方承担的 所有费用几乎都由买方承担，买方在二手房买卖中成为弱势的群体，这种供需矛盾状态是导致二手房价格上涨的主要原因之一。
据统计资料，包括商品房、房改房等政策性房屋，北京市房地产市场存量房总计约 3. 5 亿平方米 左右， 按每套房屋 100 平方米 计算，相当于 350 万套的市场存量；按照每套房屋 80 平方米 计算，相当于 440 万套的市场存量。 2005 年二手房成交量为 7 万多套，依此计算当前的市场流通率还不到 2% 左右。
3 ．二手房户型市场情况
目前二手房市场上房屋总价低（总价在 30 ～ 50 万之间）、中小户型的两居室（面积在 50 ～ 80 平方米）是购房人追捧的热点，成交量占市场总成交量的 40% 以上。另外， 100 平方米 左右的小面积的三居室在市场上反映也比较好。因税费政策的调整，大户型二手房受到的影响比较大，成交量下降，但考虑到国家对今年入市的大户型房屋进行限制，未来二级市场中大面积户型数量供给将会减少，因此不排除未来的二手房市场中大户型房源再次热销的可能。市场上一居室房屋总价相对较低，但房屋供给量不足而且不能满足购房人的居住需求，因此所占交易的比重较低。
4 ．二手房交易区域化特点
据统计资料显示，北京城八区中，朝阳区和海淀区是北京二手房的交易热点区域，约占全市交易量的三分之一左右。东城、西城、宣武、崇文四个中心城区的房屋在市场上很受欢迎，主要原因是地理因素的影响，但受到老城区高房价、供给量小及小区配套等诸多因素的影响，使得四个老城区的交易量总和只占全市交易量的十分之一左右。其它近郊区，如丰台区和石景山区，凭借日益改善的基础设施配套以及相对低廉的房价交易量有所增加。此外，远郊区县，如大兴、通州、昌平因为基础设施的改善，尤其是昌平、通州的轨道交通对房价及交易量的影响都比较大，未来走势也比较好。城八区的交易量主要是其凭借着优越的地理位置以及成熟的社区配套设施所带来的优势，再加之能源价格的进一步上涨，交通成本的增加，致使二手房的 “ 地段优势 ” 日益突出。但随着房价的继续上涨，导致消费水平与房价越来越出现背离，使得老百姓购买心理日益成熟和理性，二手房的购买需求已经不再向城市中心集中，二手房交易区域必将向郊区转移。
5 ．宏观调控对二手房市场的影响
国家为抑制房价的过快上涨，出台一系列宏观调控措施，其中税费方面调控措施是： 2006 年 5 月 29 日 ，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对现行二手房转让环节的营业税政策进行了调整。其中意见的第二条规定：“ 调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从 2006 年 6 月 1 日起 ，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年） 转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。” 2006 年 8 月 1 日 ，强制征收个人所得税，即由在此之前的个人所得税自由申报变为在办理过户手续前申报，否则不予办理过户手续。
新政策出台前后，市场反映不一。在政策出台前，交易量猛增，但新政实施后，在一周内交易量应声下降，但在随后的两周，交易量与去年同期相比基本持平，又回复到正常状态，并没有大幅下滑的迹象。出现这种结果的原因可以从北京二手房市场供求关系上来看。 目前市场上的购房需求依然保持旺盛，且多以自己居住需求为主，房价持续上升所引起的价格心理敏感还有可能导致人们提前进入买房的行列，从而导致短期购房需求进一步激增；相对于房屋需求的强劲持续增长，房屋供给没有明显增长，甚至在新政的影响下可能供应量会下降，尤其是适销对路和中小户型市场供应量严重不足。因此，在供需矛盾没有解决的前提下，延长二手房转让的营业税时间及强制征收个人所得税很难解决二手房价格继续上涨的局面。但从总体市场格局来说，当相应的税收政策落实稳定，老百姓对市场形成稳定预期后，这种短期的市场波动对总体市场影响不大。
6 ．二手房需求对房价的影响
据调查，北京市二手房市场中的投资需求不超过 15% ， 85% 都是用于自住。在目前北京市刚性需求占主导的形势下，宏观调控会抑制供给，使得进入市场的房源进一步减小，供给的进一步减少会使得供需矛盾进一步加剧，可能会导致二手房价继续上涨。营业税的再调整及个人所得税的强制征收在事实上加大了二手房交易的成本，而且在当前供需关系紧张的情况下，绝大部分交易成本转嫁到买方身上，反而抬高了房价的可能性。因此，降低二手房价格应当从增加二手房供给、抑制需求两方面入手，才能有效平抑房价。
目前市场上出售二手房的投机性业主所占比例较少，多数业主是出于改善住房条件的考虑，卖旧房买新房，因此，将营业税限定时间从“两年”调整为“五年”对这部分业主的出售动机不会产生太大影响。另外，对于那些前期因“购房时间不满两年”而处于暂缓出售的业主，由于“转让时间的延长”导致对未来房价走势预期不明确，而有可能干脆选择入市交易。所以，二手房转手时间的延长对中长期市场不会产生太大的波动。
北京与上海房地产状况不同，上海房地产一年的二手房交易量是 20 万套左右，且投资性比例较高，房价对于成交量涨跌的敏感度较高，一旦交易量下降必然会引起房价下跌，而北京的二手房市场本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不会对房价产生较大的向下压迫作用，也就不会出现价格下滑之势。
7 ． 2006 年上半年房价的走势
2006 年上半年北京市二手房交易量为 36000 套，交易均价为 4700 元 / 平方米左右， 与去年上半年的交易均价 4300 元 / 平方米左右相比，上涨了约 400 元 / 平方米左右，同比增幅为约 10% 。今年上半年的北京市二手房市场总体来说表现为：总体交易量浮动不大，整体房价涨幅趋势平缓，价格曲线波动不大，交易价格稳步上扬。从上半年的房价趋势判断近期房价走势，如果没有再大力度的政策层面的影响及较大的经济波动，北京二手房价格仍将保持着一个平稳上升的态势，并且还将随着时间的推移而持续下去。
二手商品房保持交易主体地位。 目前，北京的二手房交易量主要以已购公房、再上市商品房为主。二手房交易市场上已购公房所占比例不足一半，二手商品房所占比例占一半多。 2002 年公房成交量占二手房市场房屋品种结构的 80% 左右，到 2005 年二手商品房成交量占到 55% 左右，而已购公房和经济适用房所占成交量约 45% 左右，二手商 品房已明显超过已购公房的成交量。 二手商品房保持市场交易中的主体地位的主要原因是，近年来一手商品房市场入市量逐年增加，许多高品质的商品房大量地流入二级市场，交易量也从随之呈现稳步上升的趋势，交易比重逐步上涨并最终稳居交易市场的交易主体地位。
据上海市媒体报道，税收、限制外资购房等一系列措施出台及加息消息公布后， 8 月份二手房交易量下降。据深圳媒体报道，深圳 8 月份二手房成交量及价格双双下降。
8 ．解决二手房市场房价的正确途径
2006 年颁布的 “ 国六条 ” 及《九部委意见》是对去年 “ 抑制房价过快增长，打击房产投机炒作 ” 宏观政策的进一步完善。从政策层面可以 看出， 延长营业税征收时限的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但实际上在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升，使得买卖双方的交易意愿减弱，增加了正常购买用于自住二手房购房人的负担，导致这部分人利益受损，因此市场上等待观望的心态日益浓厚，从而导致了二手房市场交易量的萎缩，但价格却因为供应量的下降而没有降低或者反而上升。房地产二级市场的完善发展，并不是通过提高税收抑制就能解决的问题。现阶段北京市场的二手房供不应求是导致房价不断上涨的主要原因之一，如果二手房市场十分发达，反映市场的供需关系，那么二手房需求的增加，一手房市场需求量就会降低，在目前一手房与二手房市场联系并不紧密的前提下，抑制二手房交易对市场的调节有限。
9 ． 二手房市场存在主要问题
2004 ～ 2006 年，对于整个房地产市场来说变化非常大，出台了一系列政策法规，从土地方面控制源头、金融政策上的控制房地产信贷规模，提高个人住房贷款门槛再到提高贷款利率，增加投资成本，抑制房产投资过热，加强了经济适用房上市条件和购买条件，阻击经济适用房的投机行为。另外，为了抑制房价的过快上涨，在二手房交易环节上强化征收税费。房地产宏观调控政策对二手房市场的影响显而易见，但在二手房市场交易的微观层面问题也比较多，具体表现在下列几个方面：
第一：二手房中介市场业务操作不规范，存在交易隐患。中介收费无标准、行业无行规、房屋买卖虚假广告较多、经纪人不坚守职业道德，不守规矩，一些中介专搞欺骗，还有一些中介公司利用市场不规范现金收房、吃差价，以上行为的普遍存在严重影响了二手房市场的发展及损害了二手房交易各方的利益。 2006 年 10 月底，北京市计划用 8 个月的时间重点整治 20 种房地产经纪违法行为，包括中介公司现金收房、发布虚假广告、提供虚假信息、故意隐瞒成交价格、仿造证件、居间代理不符合上市交易条件的房屋、扣留押金、不退定金等侵害二手房屋买卖双方利的违法行为。
第二：二手房业务操作流程不标准，二手房转按揭实际操作困难，增加了买卖双方的交易成本。
第三：城区二手房价格普遍偏高，超出了普通收入家庭住房的消费能力。
第四：二手房交易时资金缺少监管，产权证过户时间普遍过长 ( 除海淀区等个别区县外 ) ，这使得二手房市场面临交易不透明，成本加大，同时极易产生合同纠纷，也让不法中介有可乘之机。
第五：房屋行政主管机关服务不到位，在交易前不提供交易房屋产权状况、抵押信息、法院查封或司法扣押方面的信息查询，导致在交易过程中买方的利益严重受损。 2006 年 10 月 23 日 ，建设部下发《房屋权属登记信息查询暂行办法》。《办法》规定，从 2007 年 1 月 1 日起，单位或个人将有权在房屋权属登记中心，公开查询登记机关对房屋权利记载的信息。
10 ．二手房买卖合同示范文本及网上签约年内可能实施
目前二手房市场有关信息还缺少比较权威的发布平台和规范监管，市场基本处于自发状态。有鉴于此，北京市建委正在加强二手房市场的管理和信息化工作，计划 2006 年 9 月份出台二手房买卖合同和居间合同示范文本，进一步完善网上二手房屋交易系统，目前正着手于二手房屋交易市场管理政策和信息化工作的研究。根据建设部有关加强存量房屋交易监管的有关要求，今年市建委将和市工商局联合出台二手房买卖合同和二手房居间合同，同时开发二手房网上签约操作系统，并与已运行的交易权属系统相衔接，明确二手房买卖双方当事人的权利和义务，增加二手房交易的透明度，维护消费者的利益，规范二手房交易的行为和交易市场。此外，有关部门还将制定二手房交易资金监管方案。由原来的交易资金买卖双方自行交割或房地产经纪机构经手操作，转变为由银行或指定机构监管，从而达到保证资金安全、防范交易风险、保护交易双方的合法权益、维护房地产市场秩序的目的。但原计划于 2006 年 9 月份出台的二手房买卖示范文本及二手房房源网上公布及网上签约因其复杂性目前推迟到年底推出。 |
