第二章 二手房买卖决策
在购买或出售商品房，要考虑很多因素，比如价位、地段、成本、质量、环境、配套设施等，了解与购买或售房相关的因素才能做出正确的决策。本章简要介绍二手房买卖决策的一些基本依据，以期读者能结合自身的情况做参考。
第一节 买房一方的决策
1 、购房决策及购房时机
买方的购房决策包括很多内容，比如买什么样的房子、房屋的价位、地理位置、房屋的质量、物业管理等等，但最重要的决策就是自己是否需要购房。决定自己是否购房的决定因素是自己对住房的需求及自身的经济条件。首先自己要有购房的经济实力，然后根据自己的经济实力再判断是否能买得起房。其次考虑自己是否应该买房，买房是否是自己目前最迫切的需求。最后综合确定买房是否内心确信值得花钱买房。通过买房与不买房的决策，综合分析买房的利与弊，最终做出自己认为正确的选择。
买房与租房哪个更合算实际上是衡量买房与租房对消费者来说哪个获益最大，成本最低。要找到买方与租房利益的平衡点比较困难，因为衡量这个标准有几个变量，一是时间，二是房价的高低，三是房租的高低，要算出这个变量的平衡点比较困难，即使是经济学家或金融专家估计也无能为力，因为市场是随着时间不断变化的，你很难确定市场的走向。而且，在中国买房与租房并不是一个衡量成本与收益的问题，还有文化心理问题。在国人的心目中，住在自己买的房子里， 才会真正有家的感觉。在发达国家，有一部分人一生不买房，他们用不买房省下的钱进行投资、旅游等行为，提高自己的生活水平，不想为房子拖累。为了粗略地计算买房与租房哪个合算，可以 举一个买房还是租房决策的例子：小周夫妇工作已经 6 年多，两人月收入合计在 10000 元左右，由于两人在北京一直租房居住，每月的租金为 1500 元。他们现在存款 25 万元。小周夫妇一年的租房成本为 18000 （ 1500×12 ）元， 15 年的租房成本为 27 万（ 18000×15 ），同时这种成本的支出属于消费性支出，随着消费的终结不会产生任何价值。如果小周夫妇购买一套 65 万的房产，首付 20 万，贷款 45 万，年限 15 年，则 15 年的还款利息支出约为 22 万元，相比 15 年的租房成本少支出 5 万元，并且这种利息成本的支出是源于价值积累而产生的，也就是在成本付出后的一定时间内，房产仍然存在于投资的价值中。而且，贷款还清后，该成本已经不复存在，房屋完全属于自己，以后既不用交房租也不用交月供。但上述的计算是静态的，也没有考虑其它的细节，比如物业费的开支、政策变化导致的持有房屋的业主成本增加、房屋价格的变动、贷款利息的变动、资金成本与投资收益等因素。买房与租房是一个很难的选择。
什么时间及什么条件选择购房对购房人来说非常重要。一般来说， 当房价跌到低谷时，便可放心购房。在购房前， 要冷静地分析近期房价的走势，目前全国的房地产市场现实是房价太高。尽管目前的高房价让人望而生畏，但仍需购房人做出判断：现在的房价从房地产发展的历程来看，是否是房价已经涨到了最高点，还是远远没有达到最高点，现在的房价只不过是房价上涨的一个中间过程而已。判断这个问题有些困难。如果能断定现在房价已经涨到了最高，那么就不要急着买房，再观望一段时间，如果判断房价还会继续上涨，那么不妨在有住房需求的情况下购房。 近一年多时间，国家出台了一些重大政策，以抑制房地产市场，避免房价的过快上涨，导致损害房地产及国家的金融安全，从现在来看，总体上还是起到了作用，但房价依然在上涨，尤其是个别地区，上涨还是比较快。这两年国家对房地产宏观调控政策出台后，尤其是二手房税费政策对二手房市场的影响最为明显。目前房价的走势给购房人出了难题，近期房价是涨还是跌，是买房还是不买房？如果购房的目的是自住，还是应考虑自身的情况决定是否进行置业，比如准备结婚，子女上学，住在郊区上班不便，经济条件较好、想改善住房条件等情况，笔者还是建议不要考虑房价，有需求时就决定买房。就笔者个人的判断，北京的房价近期不太可能有大幅降低，因为北京土地资源比较稀缺，再加之资金密集，支撑房屋的购买力比较强，购房需求旺盛，因此房价不太可能大幅回落，除非出现大的经济波动周期。总之，预测房价的涨跌是困难的，还需购房人根据自己的实际情况进行决断。
2 、购房成本预算
购房成本主要由下面几个部分组成，一是房屋的总价款，二是房屋的装修费用，三是税费，四是贷款的费用，五是每月的还贷本金及利息，六是各种中介组织的费用。
（ 1 ）房屋总价款。 房屋的总价款是购房房屋的实际价格。二手房交易市场基本上有三种付款方式，第一种是全款支付，第二种是按揭贷款，第三种是分期付款。如果购房人有足够的资金，可以按照自己的住房需求购买符合自己要求的房屋，房款支付方式所受限制不多。如果购房没有足够的资金，借助银行贷款购房，就要考虑自有资金与银行贷款之间的关系，以及自有资金在购房的总费用之间如何分配，否则就会出现不能按照自己的意愿办理贷款数额，或者贷款办下来了，但是装修或交纳税费的钱不够了。为了避免出现这种尴尬局面，风购房人最好拥有买房预算的三至四成作为自有资金。
（ 2 ）房屋的装修装饰及家具电器的费用。 装修装饰费用的支出，根据房屋面积大小及装修标准的不同，所需费用也不同，但再小的房屋装修也需几万元，因此装修装饰的费用必须预留，有些没有入住过的二手房是毛坯房，不装修是无法居住的，还有装修好坏直接关系到购房人的生活品质。另外，房屋装修完后必须要配置家具、电器等生活必需品，所以必须列入购房的预算。
（ 3 ）税费。 购房人支付的税费并不多，主要是成交价 1.5% 或 3% 的契税，但目前售房人经常将自己应交纳的税费，比如营业税、个人所得税转嫁到买方身上，这样就不得不考虑税费占整个购房的支出。如果购房人将所有的税费都转嫁到买方身上，在某些情况下，买方应交纳的税费占到了总房价款的 8% － 11% ，这是一笔必须要考虑的费用。
（ 4 ）贷款的费用。 如果购房人通过银行贷款购房，那么贷款还发生一笔费用，比如律师费、保险费、评估费、担保费等，这几笔费用加起来大约又是几千块钱。
（ 5 ）贷款的利息及本金。 在考虑贷款数额时，还应考虑每月的还款额占家庭收入的百分比。从月供不影响生活质量的角度来衡量，月供不应超出家庭收入总和的三分之一为或四分之一为宜，如果每月还款总额超过家庭收入的二分之一，则生活质量会下降，而且还要考虑工作及收入的稳定性问题，发生意外事件的急需用钱的问题，考虑宏观调控银行加息的问题。总之，贷款一定要留有足够的变动空间，并且需要对未来月收入的稳定性作出判断，以免未来变数太大，给家庭生活造成负担。
（ 6 ）中介的费用。 一般正规的中介公司收费是按照成交价的 2.5% 来收取的，也有的公司收 3% ，不正规的中介公司收取客户的差价款。除了中介费之外，有些中介公司还另加收办理过户手续的费用，代办贷款的费用，如果需要中介公司垫资还有垫资费等费用。如果购房人委托律师还有律师费等费用。
3 ．买房要考虑的最基本要素
买房是大事，有些人可能一生只买一次房，因此买房前必须谨慎。买房前要考虑以下几个基本要素：一是资金准备。如果有足够的资金，可以考虑一次性付款，如果资金不太宽裕，应该考虑银行按揭贷款，在通过银行贷款付房款时也应考虑月还款能力，不要因为月还款额占家庭收入比例过高影响家庭的日常生活或生活质量。二是地段。选择地段首先要考虑方便自己及家庭成员的出行及生活、教育等方便。地段的好坏最主要取决于交通。有好的道路网、离市中心不远，只要有人气，暂时不繁华的地段就能慢慢发展起来。三是户型。选择户型要考虑到家庭现居人口或将来居住的人口、私密性、采光等因素。四是朝向。一个设计合理的房屋能使房屋的面积空间更有效地使用，在设计方面能在通风、隔音、使用率方面做到最优。五是楼层。一般高层的塔楼是楼层越高，采光、通风、景观越好。六是考虑面积。对于刚刚参加工作或者收入不是特别高的人群来说选择小户型，以后条件具备后再换。对于经济实力比较好的人群可以选择适合自己居住目的的房屋。七是考虑周边环境及居住安全。比如家中有老人就要考虑离医院或药店近一些，有孩子的家庭就要考虑幼儿园或学校的远近，另外小区没有物业管理的房屋安全性较差，应该考虑封闭式管理的小区。八是选择合法的房屋及放心的中介。有信誉的合法的中介实力及信誉决定你所购房屋资金使用安全及履行过程当中是否顺利，一般选择有实力有信誉有经验的中介比较安全。九是学习购房的专业知识，包括房屋方面的法律知识、建筑知识等。总而言之，买房之前当然是考虑得越全面越好，但在所有的需求不可能全部满足的情况下，先找出最关键的需求，买房决策时就会有的放矢。
4 ．购房信息来源
个人购买二手房的信息来源多种多样，但从成交的情况看一般通过两种方式获得购房信息，一是自己主动寻找，二是通过中介公司帮助寻找。
（ 1 ）购房人自己寻找购房信息一般通过下面的途径：
①通过熟人介绍或亲戚朋友介绍；
②在看中的社区公告栏中张贴求购广告或者在看中的社区内寻找欲出售房屋窗户或门上张贴的出售信息；
③在二手房展销会上或者一手房 尾房的售楼处；
④七十年代后出生的购房人通过互联网搜寻售房的信息，或者直接发布求购信息，直接与售房人联系，但互联网上信息真伪难辨，大多数是中介公司发布或者转载的。
自己寻找购房信息效率比较低，成功率也低，对信息真实性的审查因为购房人并非专业人士，可能会出现错误的判断，损害自己的利益。另外，买卖双方对交易的过程及贷款等未必了解，因此在合同的履行过程当中可能会出现各种问题。
（ 2 ）通过中介公司寻找
有些购房人没有获得信息的渠道，又没有时间，于是就直接委托中介公司提供信息。通过中介公司找寻效率最高，因为中介公司是专业机构，在房源方面信息灵通，因此对购房人来说省时省力。正规的中介公司能控制双方的交易，为买卖双方的交易安全起保证作用，保证双方的利益不受损害，使交易能顺利进行。但如果遇到黑中介反而适得其反，损失更大。
5 ．房屋建筑基本知识
（ 1 ）房屋的建筑结构分类
房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。
（ 2 ）楼房分类
① 多层住宅，也称板楼，指 4 ～ 6 层的住宅，一般是砖混结构，没有电梯，南北通透，采光好，分摊的建筑面积小，目前在大城市新建多层住宅一般分布在郊区。
②塔楼，也称 塔式高层住宅，以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，一般每层分布 8 ～ 16 套不等的住宅。与多层住宅相比，采光、通风差一些，公摊面积大，使用率低。
③小高层 ：小高层住宅指 7 ～ 12 层的住宅，一般一梯两户，南北通透。也有人将其称为“板式小高层”，这是一种不规范的叫法。我们目前常说的“板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在 9 ～ 12 层左右。板楼由许多单元组成，每个单元有自己单独的楼梯、电梯。从其外观上看，有的呈“一”字型，有的呈 L 型，有的呈扇形。
（ 3 ）房屋用途的划分
房屋有多种用途，如用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种房屋的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为 70 年，用于娱乐业的商用房是 40 年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当作住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房 40 年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外 ，商业用房办理产权转移登记时契税是按 3% 收取，而住宅一般是按 1.5% 收取。在选择二手房时应考虑二手房屋的用途。
（ 4 ）房屋的开间
开间即住宅的宽度。 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 3.0 ～ 3 .9 米 ，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米 。 在 1987 年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上规定：砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米 、 2.4 米 、 2.7 米 、 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米 。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间 5 米 以上，进深 7 米 以上的大开间住宅可为住户提供一个 40-- 50 平方米 甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2% ，便于灵活隔断、装修改造。
（ 5 ）房屋的进深
在建筑学上 房屋进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在 5 米 左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足且通风不良，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米 、 4.5 米 、 4.8 米 、 5.1 米 、 5.4 米 、 5.7 米 、 6.0 米 。
（ 6 ）层高与净高的区别
层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.4 米 。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活感到非常压抑，尤其是房间面积较大时，感觉会更明显。
6 ．社区环境与配套
看房首先买一张地图，从地图上查看房屋所处的位置，以及交通基本情况，然后按照地图实地查看周边的交通情况。看房最好不要打车，如果自己有车，可以开车去，没有车最好亲自乘座公交车，以实地查看公交车站离房屋的远近、走行时间以及公交车发车的频率，这样对交通就有了一个感性的认识。到现场后，应在小区周围走一走，了解一下小区周边的道路情况及有无其它车站设置，周边是否有超市、菜市场、学校、医疗机构等。了解完周边情况后，再进入小区，找到所购房屋的位置，查看想购买楼栋是否在整个小区的边缘，是否靠近交通繁忙的主干道，或者交通流量比较大的次干道，或者是否有重型卡车经常通行，噪声是否超标，交通引起的尘土是否能进入房间，污染是否严重。再察看小区内部环境与配套，如小区规模、楼间距、采光、视野、绿化面积、容积率、社区路况、车库、停车位、安全程度、小区内配套公建是否齐全等，以上这些因素都是影响日后居住品质的重要因素。
7 ．房屋的市政配套
在确定购买房屋之前应该对房屋周边的市政基础配套设施进行了解，重点应关注水、电、供热等与居住相关的内容。
（ 1 ）水：打开自来水龙头观察水的颜色、流量大小；有些小区并没有接通市政自来水，而是自备水井。如果自来水有浑浊、发黄或呈铁锈色，一般是楼内或小区内供水管道生锈引起的，也有可能是地下水有害物质含量超标引起的；如果水的颜色发白，说明水中漂白粉放的过多，水质可能较差，可以尝一下水中是否有异味。查看一下房主家用过的烧开水的壶，如果水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。如果水龙头水流小说明水压不足，有经常停水的可能。
（ 2 ）电：看供电容量大小，是否能满足房屋开空调时的满负荷运行，是否双回路供电或双路供电，了解该房屋的供电容量是否能满足需求，是否安装卡式电表并到银行去买电，如果不是卡式电表，则该小区可能是临时供电。临时供电存在不稳定的问题，可能损坏电器或随时被供电部门停电的可能。另外，看电线是否存在老化，电线老化容易引起火灾，这一点要特别注意。
（ 3 ）暖：看暖气供应状况，询问供暖方式，是独立供暖还是市政供暖，还是小区自备锅炉供暖，供暖方式是一次供热还是二次供热。查看室内暖气片数量够不够，如果是夏天看房，询问小区老住户，上一个供暖季室内温度够不够 ，是否能达到北京市要求最低 16 ℃ 的标准。对温度不达标的情况，供暖单位解决的是否及时，是否让用户满意。 如果冬天去看楼，可以摸一摸暖气片的温度高低及感受一下室内的温度。
（ 4 ）气：看天然气供应状况：目前北京大部分小区已经换用天然气，但也有一些小区还在用煤气管道，在了解情况时应考虑煤气置换天然气的费用。在远郊区县没有煤气管道的的住房占有一定数量，还有一些小区自建升压站，不是市政管道。
（ 5 ）有线电视：看是否安装了有线电视，是否有国际频道。现在北京几乎所有的小区都安装了有线电视，但仍然有个别小区和家庭未能装上有线电视，有的是因为整个小区都没有开通，有的是房主一直没有去办理有线电视的开通的手续，或者长期不交费，按停机处理。购房人在看房时最好打开电视看看，是否有电视信号，如果有，看图像是否清楚。
（ 6 ）宽带网络：了解一下所购房屋是否有宽带网络接口，如果有，是哪一家公司提供服务，收费是多少。
（ 7 ）热水供应状况：一般的小区没有集中的热水供应，只有极个别的小区有集中的热水供应。没有集中热水供应的小区一般业主都自装热水器，现在的热水器几乎都是电热水器，在九十年代初燃气热水器较多，但安全性较差，尤其是已经禁止生产的直排式热水器，危险程度最高，如果是这样的热水器，建议购房人如果真正购买房屋后应当更换。
8 ．买房时如何挑选户型
现在市场上出售的二手房户型可供选择的余地比较大，但具体到想购买的小区房屋在户型方面的选择上又显得太少，因为选择户型首先要选择小区，确定小区后还要考虑户型的大小，户型的大小在购房时基本就确定了，比如根据家庭人口选一个三居室或二居室，因此真正选择户型时可供选择的范围就非常小，这也是购房者觉得户型难选、难以买到合适户型的原因之一。另外，对于九十年代之前建筑的房改房可选择户型的余地不大，该年代的房改房基本都是依据一套图纸建筑的，大多都是 56 平方米 的户型，厅只有 6 平方米 左右，更像一个过道。在选择户型时大致应考虑如下几个问题：
一是居室的使用功能。首先要看居室的数量及大小是否满足家庭人口的需要，比如夫妻带一个需人照顾的小孩或准备要小孩，至少要两居室以上，以备老人或保姆居住，其次是看起居室（厅）面积大小、布局是否合理，是否好用，是否符合适宜布置家具；卧室的面积、采光条件、居室私密性等是否合理；是否有相对独立的餐厅；厨房及卫生间大小是否适合使用，环境是否好。
二是室外景观及采光。如果室外景观优美，即使不是朝南的方向的户型也很受购房者欢迎，比如北向是一城市公园，这样的房子比较好卖。现代生活中，人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，人们很少在家享受到阳光，而对优美自然景色的需求有所增加。如果家中有老人，那么应该优先考虑采光。
9 ．购买底层与顶层房屋注意事项
有些二手房是底层或顶层，与其它楼层的房屋相比，底层与顶层有其劣势，但也并非完全不能考虑购买。在准备购买底层或顶层时应注意下面的问题：
（ 1 ）底层容易出现的问题 ：底层住宅容易出现的质量问题是 下水管道容易堵塞，底层住宅经常出现地面潮湿、地下有设备振动、噪音、热污染，其它问题是安全问题、蚊虫多、灰尘大。但底层住宅比较适合有老人的家庭居住。因此在选择底层住宅时应注意：
①购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施，在挑选二手房底楼时，最好在连续下雨的情况下去观察房屋地面及墙壁的潮湿程度；
②了解是否有地下室、地下几层、地下室是否有水泵、热水锅炉房，如果楼层下有这些设备，则可能设备运行时产生振动，室内噪音过大，可能影响购房人无法入睡，如果有热水锅炉房，则在运行时室内可能温度会非常高，无法居住。如果一层下面还有设备层，这样的房屋最好不买。
③查看房子门窗的防盗措施是否到位，因为一层没有防盗设施不安全。
④多层住宅的下水管道容易堵塞，如果是多层住宅，在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道是独立的，不与上面五层相通，自成系统，那么一般不会发生堵塞的情况；如果底层的管道与上面各层是相连的，那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。一般老式的居民楼一层管道与上面都是相连的，经常发生管道堵塞，一楼室内污水、粪便四溢。
⑤看窗户外地面化粪池口是否离自己住宅较近，窗户附近是否有地下室的排风口，地面排水系统是否完善，有没有积水的可能，窗户附近是否有车库的出入口等。
（ 2 ）顶层容易出现的问题 ：顶层住宅的价格一般会比其它层的价格低，但也有一些顶层有阁楼或赠送平台或露台的，价格并不低或者还高。顶层住宅经常出现的质量问题是渗漏或过热，因此在购买顶层住宅时应注意下面两个问题：
（ 1 ）查看顶层的防水、防雨措施。一般房屋年久失修，比如基础下沉、缝隙收缩等都可能导致破坏楼顶的防水层，导致顶层漏水。在选择顶层时应该仔细查看室内是否有水渍的痕迹，如果有，说明房屋顶层漏水。
（ 2 ）顶层的防热。顶层的隔热直接关系到顶层房屋的居住环境。购房者在挑选顶层时，要考察顶层隔热的措施和效果。如顶层做成坡屋顶或退台形式，就有利于顶层的隔热。另外，建筑材料也直接关系到顶层隔热是否合格。如果顶层隔热不合格，那么在夏天室内居住会非常热，有时房屋即使全天打开空调都不能降温。
10 ．内部装修的状况及房屋的内部结构图
（ 1 ）房屋的装修情况见房屋交付验收质量问题的章节。
（ 2 ）了解住宅的内部结构图，确定承重墙，确定电、水、暖气管线的走向，如果购买之后想装修，一定要弄清基本的内部构造。
11 ．了解物业管理水平好坏
①先到小区内走一遍，查看小区的整体管理水平，如小区绿化、卫生情况，如小区绿化好、小区内没有垃圾、没有杂物，说明小区整体管理较好；
• 向小区老住户了解对小区的物业管理是否满意；
• 小区是否封闭管理，保安是否询问进入小区的每一个人，保安是否巡逻和有责任心；
• 基本生活设施的管理：如有没有信箱，电梯的品牌、速度及开启时间，电梯是否有人值班，晚上最晚开到几点等；
⑤物业管理费的收取标准是否合理；
⑥车位的费用是否合理。
12 ．了解行情与房价
对于买方来说，了解房屋的市场价格至关重要，因为这直接关系到自己的切身利益，关系到自己买房时会不会吃亏，购买的房屋是否物有所值。购房人可以通过下面的方法了解市场行情与房价：
（ 1 ）通过房地产经纪公司查询：如果自己是买方，将自己所购房屋的区位、房屋建成年代等基本信息告诉经纪公司，要求其报价。至少应问三家以上经纪公司，最好是五家，对比几家公司的报价是否一致，如果五家报价基本相同，则说明房产的购买价格基本可信。然后再转换身份，以卖方的身份要求经纪公司对相同的房屋进行报价，最好也是询问五家经纪公司，以自己或朋友的身份来询问，然后得出一个基本售价。如果经纪公司对买方与卖方的报价基本相同，则意味着这个房产的价格基本是真实的，反映了该房屋的市场价格；如果两者的报价差别很大，说明不是房产的真实价格。
（ 2 ）通过房地产业内人士打探真实的价格。对二手房的价格最了解的莫过于房地产经纪公司，因此可以通过一定的关系，比如亲属、朋友等从事这个行业的人员，可以让他们帮助了解真实的房屋价格。如果没有业内的亲属或朋友，可以与房地产经纪公司的工作人员成为朋友关系，然后让他们帮助了解真实的房价。
（ 3 ）通过周围刚刚已购房的亲属、朋友、熟人等了解房地产市场的最新价格。
（ 4 ）向中介机构支付费用，直接委托中介机构咨询房屋的价格，但委托的前提必须明确，只了解房屋的真实价格，中介公司不参与交易，按服务的内容收费。如果中介公司没有按要求了解到真实的价格，可在合同中约定承担违约责任。
（ 5 ）以北京市建委公布的已购公房和二手商品房指导价格作为参考。通过该指导价，可以对某个区域房价有初步的整体认识，然后以此为参照值进行调整，再综合其它的信息，得出一个相对比较真实的价格。市建委的指导价每半年公布一次，在时间上不及时，不能满足市场价格的瞬息万变，即使是刚刚公布的指导价格，这个指导价与市场的真实成交价格仍有一些差距。
13 ．影响房价的因素
一般来说，影响房价的因素有很多，从宏观的方式来说，影响因素有国民经济发展状况、国民储蓄水平、消费水平、 供求比例、 投资水平、金融形势、国家的宏观政策、全社会整体物价水平、建筑费用、利率、居民收入、 居民的居住水平和居住结构情况、 文化心理、消费心理等。其中最重要的是居民的收入水平，这也是限制我国居民购房的最主要障碍。通常随着居民收入水平迅速增加，房价一般也会上涨。一个地区经济发展水平越高、发展速度越快，人们收入水平增加的快，房价就较高。
14 ．买房如何侃价
买房侃价是一门学问，既要了解房地产市场的真实价格，又会灵活运用谈判技巧，更要掌控卖方的心理。有人会谈价格，有人不会谈价格，会谈价格的人侃价时各有各的办法。总结起来大致有下面几种办法：
（ 1 ）不要流露出特别强烈的购买欲望，不要表露对房屋有好感，对任何方面都满意；
（ 2 ）要表露出正在看几套房子，其中的某一套比较满意，比这套好，并告知卖方已付订金，但也看中这套房，如果便宜点儿补偿另一套房屋的定金损失可买这套房；或者用其他周边的房屋价值作比较，要求再减价；
（ 3 ）不停地找房屋的缺点，比如质量问题、地理位置、周边环境等要求降价，但这招有时会适得其反，可能会惹怒房主；
（ 4 ）告诉卖方自己很满意，但家人不满意或有其他的想法，希望再便宜点儿成交，自己表现出强烈的购买欲望；
（ 5 ）告诉卖方自己准备一次性付款，给一点折扣；
（ 6 ）谈判陷入僵局，走人，试探对方的底线；如果真想买，对方又不让步，通过中间人或自己直接报出底价；
（ 7 ）称自己经济能力不好，能力有限买不起，钱不够作为理由，即俗语所称的“哭穷”；
（ 8 ）与对方拉近感情；
当然，上面的方法对每个人来说未必奏效，最好根据你平时与人打交道的风格选择其中一种或几种方式。如果购房人实在不会谈价格，那么只能对方报多少就付多少了，只要买方心理能接受就行。另外，购房人可以找一位比较好的朋友且擅于侃价的人陪同一起购房，让朋友 帮忙侃价。
15 ．确定房屋面积是否属实
要知道自己所购房屋面积大小是否物有所值，应了解房屋面积方面的知识。一般二手房产权证上标注面积方面的几个数据：一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是阳台面积，四是公摊面积。建筑面积也称“建筑展开面积”，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，多层、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
建筑面积其计算公式为：建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积。套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）。套内墙体面积＝ 1 ／ 2 共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积。公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数 × 套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内。 ( 建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积）。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。
住宅的使用面积，也称居住面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
通过上面的介绍我们知道房屋的建筑面积是套内建筑面积面积与公摊面积之和，而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积之和。从房屋的使用功能来说，购房人能实际使用的其实是房屋的套内使用面积，即净使用面积，而净使用面积在房产证上又没有标注，这就给购房人出了一个难题，即所购房屋净使用面积到底是多少，以某一固定价格买这样的一套房屋到底值不值？如果从房屋单价方面考虑房屋是否值不值，应该以净使用面积作为单价的衡量因素，而不应该以建筑面积作为衡量房屋单价的依据。在确定房屋净使用面积方面，购房人可以自己用尺子大致量一下，并测量算一下房屋到底净使用面积有多大。
第二节 售房一方的决策
1 ．售房决策
决定是否卖房是一件比较困难的事情，甚至比决定买房还困难，因为卖房时售房人对这套房屋的感情因素也包含在售房的决策当中。卖房的原因有很多，大致有下面几个原因：一是升级置业，以旧房换新房；售房人经过努力，经济条件与最初购房时相比大为提高，可以有更强的经济实力购买更大的或更符合自己意愿的房屋，但由于毕竟经济实力有限，不太可能再重新购置一套，只有将先买的房屋卖掉，利用旧房的售房款再加一部分钱再购置一套更好的房屋；二是售房人本身就是利用房屋来进行投资，只要价格涨起来，符合自己最初的预期，有钱有赚就出手上市；三是因特殊原因急需用钱，比如用钱救急、用钱投资其它行业；四是因个人原因，比如工作变动需要搬家，所住房屋离工作单位太远，或者到另外一个城市或国家发展；五是个人经济状况出现恶化，无力继续月供，或者投资房屋太多，压力太大，急需出手。
不同的原因售房的决定可能不太一致，比如用钱救急，可能不考虑房价、市场涨跌等详细情况，只要能卖、基本不赔钱就可以，但有些售房人可能会考虑我是否现在应该卖房，以后卖房是不是获得的利益会更大，对市场房屋的价格走势成了售房人决定是否售房的关键因素。市场房价如何判断？事实上二手房市场的价格很难把握。其实二手房市场的价格只是影响售房的一个因素，关键还是就个人的最终需求及目的做出考虑，并以此作为是否售房的标准。售房人在售房时考虑的因素有：国家宏观政策明示或显示将来可能会增加售房成本，那么在免征期内考虑卖房；房屋出租的投资目的不能达到，租金不能弥补每月的利息及本金，还款压力太大；其它项目比房屋投资的收益更大，可退出房屋投资转投其它行业；所住房屋综合考虑不符合自己的居住要求，比如离工作地点太远、交通不便、房屋太小，不能满足家庭人口对居住的需要、子女上学太远、房屋太旧、格局不好等等；个人预期房地产市场会降价，现在是拐点，是抛售的最好时期。如果售房人结合自己的实际情况决定售房，那么就根据自己的判断去行事。
2 ．售房成本
相对于买房人来说，卖方的售房成本比较低，但是随着宏观调控政策的实施，对购买不足五年的房屋征收营业税及个人所得税使售房人的成本骤增。由于二手房市场的供求关系失衡，售房人几乎都将所有的应由售房人交纳的税费转移到买方身上，事实上在真正的交易当中税收以售房人几乎没有什么影响，影响的反而是买方。售房人的成本有下列几种：
（ 1 ）各种税费，主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税，土地增值税暂时不征，营业税、个人所得税上面已经提到，绝大多数都转嫁给买方，或者将房价款提高，印花税非常低，只有成交价的万分之五，可以忽略不计。
（ 2 ）房屋交接之前的物业费、供暖费、水电气及通讯费用，有些业主因与物业存在纠纷，可能欠费数额较高，有些业主按年或按月交，几乎没有欠费，因此不产生这笔费用；
（ 3 ）委托中介公司的中介费。目前二手房市场供求不平衡的状况导致中介公司为获得房源信息不收取卖方的中介费，但有些中介公司按一定 比例收取中介费，高低差别比较大。
（ 4 ）其它成本支出。比如看房的时间成本、交通费用、通讯费用或对房屋进行简单粉刷、清洁的费用。
3 ．什么样的房子应该尽快卖
缺陷明显的房子应该尽快卖。绝对没有缺点的房子是不存在的。但如果缺陷明显，则贬值更快，首先应当考虑出手。比如，光照时间在冬至日不足一小时的、靠近交通主干线的，分摊多使用率低的、朝向没有向南的、物业管理差且收费高的等等。
建成年代久远的房屋应该尽快卖。所有的房屋都会折旧，房屋建成年代越久，房价越低，即便在房屋快速涨价的背景下，折旧因素也会抵消涨价因素。
户型落后的房屋应尽快卖。楼房的类型或户型落后的如小厅大室型的，没有车库与停车位的，没有小区的等等。
自有购房资金比例低，用供及物业费等供养困难，房养房比较吃力，经济压力太大，一旦房屋出租不了，资金就会断链，因此应尽快出手。运用银行贷款为投资的，在宏观调控之下政策不是十分明朗的前提下，有机会房子就应该出手；房主拥有多套房源，且租赁行情不佳，有空置情况就应当尽快出手。
房主拥有的房屋适销不对路，面积较大、地段较差、层次不佳的，应尽快出手。
4 ．出售时机的把握
房地产市场价格变化较大，既受政策影响，也受市场的影响，因此要对市场有一个正确的判断，选择在价格最高时出手。所以想要出售二手房的售房人要把握好时机，不要盲目追求升值。
5 ．从经济的角度决断房屋是否该出售
在正常的情况下，对卖方来说，卖房的价格至少不赔，售房的价格与自己的实际支出相等或大于实际支出。实际支出的计算比较复杂，根据所售房屋的不同的情况，实际支出也不一样。比如贷款的房屋与一次性付款的房屋实际支出不同、普通住宅与非普通住宅实际支出不同、五年之内与五年之外出售实际支出不同。下面举例从保本的角度来计算一下 手头的房子该不该卖。
（ 1 ）贷款购买的办完契税或产权证未超过 5 年的普通住宅保本价格为：房价款＋契税＋营业税＋个人所得税＋贷款利息＋贷款支出的保险费、律师费、公证费、评估费＋中介费＋印花税＋公共维修基金
其中契税按买入总价的 1.5% 收取，而营业税、城市建设维护税、教育费附加按其卖房总价的 5.5% 收取；
贷款利息 = 买入价 × （ 1- 首付比例 )× 贷款利率 × 已贷款日期
贷款费用：包括保险费、公证费、律师费、、评估费。
公共维修基金：房款的 2%
其它费用：印花税、中介费等
（ 2 ）贷款购买的办完契税或产权证超过 5 年的普通住宅保本价格为：房价款＋契税＋贷款利息＋贷款支出的保险费、律师费、公证费、评估费＋中介费＋印花税＋公共维修基金
其中契税按买入总价的 1.5% 收取
贷款利息 = 买入价 × （ 1- 首付比例 )× 贷款利率 × 已贷款日期
贷款费用：包括保险费、公证费、律师费、、评估费
公共维修基金：房款的 2%
其它费用：印花税、中介费等
如果是非普通住宅，则契税变为 3% 。成本增加 1.5% 。如果没有贷款则不发生利息及贷款的费用。
6 ．卖房人如何为自己的二手房估价
二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态不同，双方对房屋的价格有不同的心理预期，卖方总与同地区商品房的新房价格来做比较，开价与商品房差别不大，又由于近期房价上涨，二手房的开价甚至比周边商品房的还高；而买方认为，无论如何，自己买的也是一个旧房子，再新也不能与新房子做比较。因此，买卖双方往往是对价格的心理预期较大，无法成交。其实从市场的角度来说，二手房与一手房在价格方面来说还是不一样的，二手房的价格还是有规律可循的。如果给二手房估价，应考虑以下几个因素：
（ 1 ）折旧因素：房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，一般房屋的折旧期限为 50 年，每年的折旧率为 2 ％。房改售房规定的旧房折旧率就是每年 2% 。
（ 2 ）户型因素。旧房的套型落后，功能陈旧，房屋所有建材属于淘汰落后，房屋质量不如新房，这些因素与新建商品房无法相比，一般小厅、小厨、小卫的旧房减 10 ％。
（ 3 ）楼层对价格也产生影响。以 6 层楼房为例： 2 层和 5 层为基准价， 1 层和 6 层减 3 ％， 3 层和 4 层＋ 3 ％，房间如无朝南门窗，－ 5 ％。
（ 4 ）环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房与新房都有所不同。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减 5 ％，位于省、市重点中小学区的＋ 15 ％。
（ 5 ）心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房；如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。
7 ．售房信息发布途径
售房人发布信息有两种渠道，一是自己主动发布，二是通过中介公司帮助发布。
（ 1 ） 售房人的出售信息通过主动发布的途径：
①通过熟人介绍或亲戚朋友介绍；
②在本小区的社区公告栏中张贴出售信息或者在自家房屋窗户或门上张贴出售信息。
③通过买方主动上门
④在二手房展销会上发布出售信息
⑤通过互联网发布售房的信息。
（ 2 ）通过中介公司寻找
有些售房人没有获得买方信息的渠道，又没有时间，于是就直接委托中介公司发布信息。通过中介公司售房有几种方式，一是多家代理，向多个中介公司登记自己的房源，二是独家代理，三是限时出售。通过多家中介售房的缺点是：卖方在等待成交的时间里得不到任何的时间补偿，且遇到不法中介的几率增加，同时又要忍受不同经纪公司多个经纪人的电话等频繁打扰，使房主烦不胜烦。通过独家代理的方式，避免了多家代理中业主时常被打扰的尴尬，同时规避了由于接触多家中介公司而带来的不确定性风险。限时出售的具体作法是：经纪公司与业主商定委托时限（一般为一个月，最长不应超过三个月），若超时未售出，经纪公司承诺赔付业主一定金额。到期如果没有出售，业主还可以继续委托中介公司限时出售，也可以另行委托其它机构出售或者自行出售。
8 ．价格协商
卖房人与售房人的价格协商首先要确定在市场价格的基础上。在买方看房时，希望房价越低越好，或者买房人的心理预期与卖房人的心理经期较大，这时卖方就应当通过市场情况来决定如何定价。比如来看房的人多，成交意向较强烈看房人也多，说明这套房子比较好卖，可以适当高报一些价格，或者对已报出的价格没有商量退步的余地。如果看房的人少，频率低，自己又急于出手，那么可以适当降低房屋的报价，以利于成交。
9 ．如何尽快拿到卖房的尾款
买卖双方签订合同前，对房屋价款的支付一般都有明确约定。一般来说，一次性付款拿到房款最快，但买方未必能同意这种付款方式。通过贷款拿到房款的速度慢一些。另外，根据双方约定，一般房屋的尾款都是在办理完毕过户及交接手续后才能最终拿到，如果有这样的约定，售房人应当尽快办理过户手续及房屋的交付手续。
10 ．卖二手房的技巧
有些二手房因建成年代或使用等原因，从外观上感觉比较旧，看房人未必满意房屋的新旧程度，第一感觉可能不好，或者认为不值，如果所售二手房从感观上看比较差，售房人可以通过给二手房美化，来达到吸引买房的目的。对二手房外观进行处理，支出的只是一小部分钱，却能使出售的房屋在房价上或在成交概率上都明显占据优势。那么，究竟该如何给二手房进行处理呢？
将房屋的卫生打扫干净。一般出售的二手房售房人都不在此居住，或者空置，室内灰尘很厚，房子显得很旧，或者由其它人租住，搬走时留下很多不要的东西，室内显得凌乱不堪。当客户进入房屋内部，“第一印象”相当重要，好的“第一印象”是成功的一半。如果购房人看到室内很脏，很乱，一般对这套房屋的第一印象会很差，因此保持房间的整洁是至关重要的。
如有必要，可将房屋简单装饰一下，比如修补墙的裂缝、墙漆的剥落。如发现房屋内有水渍，应进行修补。若厨房显得陈旧，可将厨房擦拭一新，可使用家具清洁上光剂进行增光，这样看上去比较新，而且所花的成本也不高。总之，对感觉比较旧的部分进行翻新处理，给购房人的感觉比较好，这样经过对细节的处理，一定能提高房屋的可售性及适当增加房屋的售价。
11 ．卖二手房的注意事项
（ 1 ）确定是否选择中介公司。 售房人售房方式基本有两种，一是通过中介公司出售，另外一个是自己出售。目前中介公司的信誉较差，不能让买卖双方放心，只有极个别的大的中介公司是比较可信的。 卖方可以将房屋委托给这样的的中介公司。大且有品牌的中介公司除了能够保证比较多的信息外，还能提供担保、垫资等业务，能促使买卖双方在特殊条件下进行顺利交易，并且能指导买卖双方办理过户手续、贷款手续等，一般都能够保证交易的安全性。委托小公司不仅安全得不到保障，而且还可能出现新的麻烦。自行自由交易也可以，但在买卖双方都不信任的情况下比较难于成交，但可以考虑公证提存或资金托管。
如果选择中介代为出售，有两种代理方式，这两处方式各有利弊。委托中介机构代理出售的有 独家代理方式和一般方式。独家代理方式的房主只能将同一套房源委托给一家中介出售，而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险及增加售房人的工作量。
如果签了一份独家代理合同，就需要在签定合同的时候约定一个有代理的最长期限，即多长时间能将房屋出售，在代理期限内未能达成交易就可以自动解除合同。代理期限最好不要超过一个月。时间过长，可能会发生各种变化，比如三个月内房价有大幅波动，最初销售的底价与最后成交的价格有较大差距，售房人就会吃亏，尤其是在中介与业主有协议的情况下，房主只拿销售底价，那么差价都被中介吃走，时间越长，房价上涨越高，中介吃的差价越多。因此委托期限越短越好。如果签了三个月或者半年的话，就只能被 “ 套牢 ” 了。
（ 2 ）如果买卖双方不通过中介交易应保证安全。
有一些卖房者不信任中介，自己自行办理过户手续。这时卖方一定要注意保证资金的安全，即一定要全款到帐后才能办理过户，或者首付款到帐后办理贷款手续，或者办理公证提存或资金托管手续，以保证能拿到房款。另外要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。
（ 3 ） 交钥匙要谨慎
许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。因为不同的购房者肯定会反复的看房，而卖房人不一定有时间及精力。这种作法的确节省了售房人的精力，但可能存在风险。风险之一就是不法中介利用该房屋进行不法活动，比如骗取租赁费等，风险之二房屋内如果有财物存在被盗的可能性。因此许多中介公司也并不主张房主交钥匙的做法，为了避免财物被盗等意外事件发生后，说不清的责任。房主如果要交钥匙的话，房屋最好是空房、中介公司也是比较可信的。
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