第五章 如何解决房屋买卖纠纷及案例
21 ．标准价购买的房屋单位不同意能否出售
案情简介： 张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定： 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生，由 王 先生在本合同签订后一次性付给 张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。 王 先生要求退款及相应的经济损失， 张 先生不同意， 于是王 先生将 张 先生告上法庭，要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。
法院判决： 法庭经审理查明， 张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有 6% 的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。 张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。
律师点评： 本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有 6% 的产权，职工拥有 94% 的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。
22 ．政策变化能否作为不卖房的理由
案情简介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》。约定王某通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时，王某通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金，约定房主不出售此房屋或王某不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。王某替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让王某直接把房款交给银行，替他还贷款，王某觉得风险非常大，于是没有同意。王某在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此王某没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与王某办过户手续，房主不同意，因此王某没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从 2004 年的 5 月 20 日 起 对经济适用房的交易进行限制。 2004 年 5 月 19 日 ，房主将这套房屋卖给了别人，称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是，王某向法院提起诉讼，要求解除王某房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。
法院判决： 法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。
律师点评： 房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。
政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。
23 ．签订房改合同后去世房屋应由继承人所有
案情简介： 甲（男）与乙（女）系夫妻关系， 都是同一单位的国企职工， 2001 年 12 月， 甲（男） 与其所在单位签订了房改售房合同，约定购买单位一套三居室的房改房，并交纳了首付款，并且实际入住了该房屋。 2002 年 1 月份， 甲（男） 去外地出差时，不幸遇意外事故死亡。 2002 年 6 月份，售房单位将与 甲（男）签订的房改售房合同及收据更名为乙（女）。 2003 年 1 月份乙（女）也因病世。该房屋由甲（男）与乙（女）的儿子丙居住，但在乙去世前该房屋一直未 办理房屋所有权证， 现在原售房单位以丙不是本单位的职工、本单位职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲收回房屋，丙不同意，要求继续履行合同，但双方未达成一致意见，单位 起诉到法院，要求腾退房屋，丙要求继承该房屋，继续履行合同，为丙办理产权证。
法院判决： 法院支持了丙的请求，单位应为丙办理产权证，驳回了单位要求腾退房屋的请求。
律师点评 ：按照房改政策，居民成本价购买房改房后，办完产权登记手续，取得产权证，所买房屋便成为私人财产，依法可以发生继承等。本案当中，丙的父母已签订了合同，交纳了一部分首付款，已经履行了合同义务的一部分，双方购房协议已实际成立，单位不应单位方作出终止购房决定。公有住房在买卖过程当中发生的纠纷法律并没有明确规定，但根据《民法通则》第 6 条的规定，在法律没有规定的情况下，民事主体从事民事活动应当遵守国家政策。目前北京市有这方面的政策规定，根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管改字［ 2000 ］第 178 号）文件的规定：＂购房人在办理售房手续过程中死亡的，并已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。从政策规定来看，售房单位属于违约，按照《合同法》第 107 条规定， " 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 " 依严格履行合同义务的原则，当事人任何一方因违反合同规定的义务均应承担违约责任，本案中丙的父母已交了部分购房款，依合同履行了部分自己的义务，但因为客观原因没有全部交清购房款，单位应履行售房义务接纳丙的购房款，但单位却单方终止了购房合同，对此应承担相应的违约责任。丙有权选择单位承担违约责任的方式，既然丙选择要求违约方承担继续履行的责任，作为违约方，单位应继续履行售房行为，接纳丙交付的购房款并未丙办理产房证。
24 ．职工提前离职应补齐房差的买卖合同有效
案情简介： 李斌原系出口公司单位职工，其租用的系争房屋是公司自管公房。 1995 年 10 月，李斌以房改房形式向公司购买上述房屋，双方签订了“公有住房买卖协议书”，该协议书第九条约定：自协议签订之日起，必须为公司服务满五年，如中途自行离开公司，李斌必须腾空住房，退还给公司，或乙方必须按商品价（ 4900 元／平方米），向公司交纳差价。李斌购房后，应取得的房产证件均由公司扣押。 1997 年 8 月，李斌提出辞职申请并获准，但公司要求其对已购买的房改房按商品房的价格补差价，同年 8 月 11 日 ，双方共同签署“住房补偿差价协议书”，李斌按住房商品价的 70 ％计付差价 166814 ． 44 元， 8 月 14 日 ，李斌支付上述款项，次日，公司同意李斌提前解除劳动合同，原告取得该房屋的“三证”。 之后，李斌认为 “公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”内容违反了国家关于住房制度改革的有关政策，应为无效。公司多收房款于法无据，应返还，为此起诉至法院： 1 、请求确认“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”无效； 2 、要求出口公司立即返还 166814 ． 44 元差价款及利息 2 万元。
法院判决： 法院认为，原告李斌与被告出口公司在“公有住房买卖协议书”第九条中约定了原告必须为被告服务的年限及不满期限的两种处理方式，该协议双方自愿签订，条款也无违反法律法规，视为有效。原告在住房协议签订后未满 5 年提出辞职，应按上述协议第九条办理。双方经协商选择原告交纳房屋的商品价与房改价的差价，并为此签订“住房补偿差价协议书”，原告还按约履行付款义务。该协议系双方真实意思的表示，是对前购房协议的补充，交纳差价应视为原告对被告的补偿。原、被告之间不存在商品房买卖关系。原告认为“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”违反有关政策和法规的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，判决如下：
驳回原告李斌的诉讼请求。
律师点评： 《民法通则》第八十五条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中李斌与出口公司签订的《公有住房买卖协议书》及《住房补偿差价协议书》，其性质属于民事平等主体之间订立的民事合同，其适用的法律依据是《民法通则》、《合同法》等民事法律法规，而不是劳动法律法规。根据合同约定，为公司工作 5 年和支付优惠的购房价款均是李斌取得房屋所有权的对价。除外，协议书还约定了“如中途自行离开公司，李斌必须腾空住房，退还给公司，或乙方必须按商品价（４９００元／平方米），向公司交纳差价”的处理方式，其实李斌依据协议约定承担的是一种选择性债务，当李斌未能为公司服务满五年，则应当履行补齐房差的合同义务。《合同法》第 107 条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
25 ．未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房
案情简介： 丁三香与程洁系母女关系，共同居住在一套公有住房内，公有住房的原承租人是母亲丁三香。某房地产开发公司是系争房屋产权人。 1995 年 3 月 18 日 女儿程洁持盖有母亲丁三香姓名印章、日期是 1994 年 10 月 23 日 的购买公有住房委托书，与某房地产开发公司的出售公有住房代理人签订了一份自住公有住房买卖合同，女儿程洁出资 23016.50 元购买了上述住房，并于 1995 年 6 月 20 日 领取了房屋产权证，房屋所有权人是程洁。而母亲丁三香表示，其未曾授权承接购买房屋，委托书是程洁私自伪造，委托书上的伪造印章与 1993 年 10 月 23 日 自己办理的一份公证委托书上的印章显然不同。丁三香认可公证委托书上姓名印章，否认程洁提供授权委托书上的其他姓名私章。 1998 年 7 月母亲丁三香诉至法院，以其与女儿程洁长期关系不睦，程洁与某房地产开发公司之间买卖系争房屋未征询其意见，其从未委托程洁购房为由，要求确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效，恢复系争房屋为公有住房，仍由丁三香承租。
法院判决： 法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。系争房屋原承租人系丁三香，丁三香、程洁均系上述房屋的同住人。根据当地购买自住公有住房的有关规定，购买公有住房的对象为具有常住户口的公房承租人或年满 18 周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人。现程洁以其名义购买系争房屋，并在购买公有住房委托书上盖有丁三香的印章，而丁三香否认委托程洁购房，程洁未提供确凿证据证明丁三香同意购买系争房屋，因此对丁三香提出的确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效的诉讼请求，应予支持。依法判决：一、程洁与某房地产开发公司签订的购买系争公有住房买卖合同无效；二、系争房屋仍为公有住房，租赁户名为丁三香。
律师点评： 依据《民法通则》相关规定，房屋承租人对房屋有优先购买权。本案中的房屋承租人是丁三香，则丁三香依法具有使用权和优先购买权。根据公有住房租赁政策，只有公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员 ( 成年人，以下家庭成员均指 18 周岁以上的成年人 ) 可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的，可由其后顺序的家庭成员申请过户。因此丁三香的女儿不具备承租人的主体资格，也不享有优先购买权。因此，其未经丁三香同意，或者伪造相关的授权委托书而签订的公有住房买卖合同违背了丁三香本人的真实意思，应当认定无效。
本案中，丁三香应当进行两个法律诉讼以保护自己的合法权益，一是本案中要求确认公有住房买卖合同无效的民事诉讼；二是持本案生效判决书要求撤销程洁名下的房屋所有权证的行政诉讼。
房屋所在地（沈阳市）
26 ．不在公有住房实际居住无优先购买权
案情简介： 崔玉贵与崔三宝系侄叔关系。座落于沈阳市某地的一套房屋原承租人为崔玉贵的祖父崔照亮，即崔三宝的父亲，该房为动迁回迁房，回迁人口为崔玉贵的祖父，原房产所有权人为某公司。崔玉贵曾在该房屋同住， 2001 年 8 月搬出后，崔三宝进住照顾父亲崔照亮。 2001 年 9 月 12 日 ，崔照亮出具房产转让说明一份，载明：崔照亮愿将房产购买权转让其子崔三宝购买，产权归其子崔三宝所有。 2001 年 9 月 10 日 ，崔三宝与某公司签订出售公有住房协议书一份，协议约定，某公司将房屋出售给崔三宝，合计交款总额为 9,570 元。 2002 年 3 月 18 日 ，崔三宝取得了该房屋的所有权证。 2002 年 9 月 27 日 ，崔照亮因病死亡。 2003 年 4 月 10 日 ，崔玉贵曾以叔叔崔三宝不居住在该房，无权购买此房屋为由，诉至人民法院，要求撤销该房屋所有权证， 2003 年 6 月 16 日 ，法院以行政裁定书裁定驳回崔玉贵的起诉。此后，双方就购买该房屋所有权问题，多次 发生矛盾，崔玉贵于 2003 年 7 月 22 日 起诉人民法院，要求确认叔叔崔三宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效。
法院判决： 法院认为：某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同是双方自愿签订的，合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定，房屋买卖合同签订时，征得了原房屋承租代表人崔照亮的同意，因此，某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同合法、有效。崔玉贵作为诉争房屋的同居人口，虽然对该房屋享有优先购买权，并可以申请撤销某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同，但由于崔玉贵未能在法定期限内行使撤销权，其撤销权已归于消失。关于崔玉贵主张要求居住诉争房屋问题，因与本案并非同一法律关系，崔玉贵可另行起诉。依法判决如下：驳回崔玉贵要求确认崔三宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效的诉讼请求。
律师分析： 根据相关政策规定，购买公有住房应征的房屋产权单位的同意，承租人有权购买，所以购买公有住房主要应考虑房屋产权单位和承租人的意见。本案中，诉争房屋原合法承租人崔照亮在世时，已将房屋使用权处置转让给其子崔三宝，同意由崔三宝购买诉争房。崔三宝与某公司签定的的房屋买卖合同是双方自愿签订的，合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定，该房屋买卖合同应认定合法有效。虽然崔玉贵的户口仍在公有住房，但其已不在公有住房实际居住，因此其并不享有优先于叔叔崔三宝的购买权。
27 ．代签名公有住房买卖合同被认定无效案
案情简介： 苗单与苗双系姐妹关系。上海市某处房屋原承租人系苗单、苗双之父苗前，同住人为苗单及其丈夫和儿子、苗双及其儿子。 1994 年底，上海市实行公有住房改革，原承租人苗前单位开出连续工龄 45 年证明。 1995 年 2 月 23 日 苗单持苗双及苗前二人私章，及“购买公有住房委托书”， 与上海市房地产管理局 ( 现更名为上海市房屋土地管理局 ) 签订了公有住房买卖合同，房款金额为 21542.30 元，由苗单支付。“购买公有住房委托书”注明时间是 1994 年 12 月，在承租人或受配人签名盖章处盖了苗前私章，并有苗前签名，同住成年人签名盖章处分别盖上了苗双、苗单两人私章，签署了其姓名。 1995 年 6 月，上海市房屋土地管理局颁发了房屋产权证，产权人为苗单。 1998 年 1 月苗前死亡，苗单与苗双在处理苗前善后事宜时发生矛盾，苗双称苗单向其出示产权证时方知苗单擅自取走其私章冒用其签名购买房屋。为此，苗双于 1998 年 4 月诉至人民法院，要求确认苗单与上海市房屋土地管理局签订的房屋买卖合同无效。
法院判决： 民事合同的订立应是双方当事人真实意思的表示。根据有关法律、政策规定，购买公有住房时应征得该房同住成年人的同意。由于苗双户籍落在系争房屋，且其又系该房的受配人之一。因此，苗双具备该房购买时所要求的合法同住人资格。现“购买公有住房委托书”上虽盖有苗双的私章，但对于该私章为谁所盖，双方持有异议，但苗双、苗单均认可该委托书上苗双姓名系苗单签写。而苗单又无证据证明其代为签名已经征得苗双同意，现有依据无法确认苗双有同意苗单作为房屋购买人购买系争房屋的真实意思。依法判决如下：苗单与上海市房产管理局 ( 上海市房屋土地管理局 ) 签订的公有住房买卖合同无效。案件受理费人民币 50 元，由苗单与上海市房屋土地管理局各半负担。
律师点评： 本案的焦点问题是需要确认“购买公有住房委托书”上的盖章和签名是否为苗双的真实意思表示。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的第五条规定：对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。本案证明“购买公有住房委托书”真是有效的举证责任依法在苗单一方。若委托书上只有当事人的私人印章，则一般认定委托书是当事人的真实意思表。若委托书上既有当事人的印章，又有其签名，那么应当以签名的真实性认定委托书是否为当事人的真实意思表示。本案中，苗单已经承认签名不是苗双的真实签名，而是其代签，那么在无证据证明代签行为取得授权的情况下，法院应当认定签名无效。
28 ．所购房屋被他人侵占要求腾退案
案情简介： 被告盛大公司于 1987 年 10 月 6 日 购买了一套面积为 63 ． 36 平方米 的住房，购买后即分配给该公司职工刘崇林居住，产权仍属于公司所有，刘崇林从 1987 年居住至今。 1997 年 2 月 4 日 ，盛大公司将该房卖给另一职工方晶莹，方晶莹交付购房款 3 万元，并于同年 7 月 30 日 办理了城镇私房产权证。由于刘崇林一直居住该房不同意搬出，方晶莹遂以盛大公司和刘崇林作为被告诉至法院，要求盛大公司履行房屋交付义务，并要求刘崇林腾退房屋并赔偿房租 2500 元。审理中，方晶莹申请将刘崇林由被告变更为第三人参加诉讼。盛大公司辩称公司出售该房时，曾多次征求刘崇林的意见，刘崇林多次表示不买，并提交了多人的证词。刘崇林对此表示否认，并主张从未放弃优先购买权。盛大公司未提交出卖该房给方晶莹时，提前三个月通知刘崇林的依据。并且刘崇林在答辩期内向法院提起反诉，以自己作为承租人的优先购买权被侵犯为由，要求确认盛大公司与方晶莹签订的房屋买卖合同无效。
法院判决： 法院认为，讼争之房的产权属贵阳盛大公司所有，盛大公司有权处分该房屋，刘崇林居住该房屋虽系盛大公司分配给其居住，但盛大公司未与其订立租赁关系，刘崇林居住该讼争之房不适用《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第 118 条之规定，即不具有承租人的资格，故刘崇林对该房不享有优先购买权。盛大公司与方晶莹之间的房屋买卖关系符合法律规定，应为有效，方晶莹要求刘崇林搬出讼争之房的请求应予支持。依法判决如下：１、驳回刘崇林提出方晶莹与贵阳盛大商业公司之间房屋买卖协议无效的主张；２、刘崇林于本判决生效之日起三十日内将贵阳市宅东小区 99 栋 9 单元 6 楼 12 号住房一套交给方晶莹；３、驳回方晶莹主张由刘崇林给付房租的诉讼请求。
律师点评： 本案的焦点在于刘崇林对房屋是否有优先购买权？若刘崇林与盛大公司存在房屋租赁关，依法享有对房屋的优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第 118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中的人刘崇林作为有独立请求权的第三应当证明自己与盛大公司存在租赁关系，方能主张享有优先购买权，否则，无权行使优先购买权，其反诉要求确认方晶莹于盛大公司签订的房屋买卖合同无效也得不到支持。
29 ．卖方拒绝办理过户继续履行案
案情简介： 2001 年 3 月 20 日 ，原告赵信华与被告岳鸣涛签订了房屋买卖合同，约定，岳鸣涛将 5 间私有房屋出卖于赵信华，总房款为人民币 50000 元。双方签订合同后，岳鸣涛即时交付了房屋及产权证，赵信华付清了全部房屋价款，并办理了私房交易契约书，但未办理房屋产权过户登记，赵信华入住并使用房屋至今。现赵信华要求岳鸣涛协助其办理房屋产权过户登记手续，岳鸣涛拒绝协助，双方发生纠纷。 2003 年 10 月 15 日 ，赵信华起诉至人民法院，要求岳鸣涛协助办理产权过户登记手续。 2003 年 10 月 20 日 ，岳鸣涛应诉并提出反诉，请求解除双方签订的房屋买卖协议，并要求赵信华承担居住两年的房屋租金 7200 元。
法院判决： 法院认为，岳鸣涛与赵信华之间的房屋买卖合同系在平等自愿基础上达成的，其内容不违反国家有关法律规定，依法有效，双方均应严格履行。岳鸣涛对赵信华陈述的房屋买卖关系事实及交付房屋价款，并已进住使用房屋至今，已明确承认。关于岳鸣涛反诉提出解除房屋买卖合同、赵信华承担租金人民币 7200 元，因证据不足，并且土地使用权不属于本案受案范围，应另案处理，本院不予采信。依法判决如下： 1 、原告赵信华与被告岳鸣涛签订的房屋买卖合同有效； 2 、被告岳鸣涛于判决生效后十日内，协助原告赵信华办理完毕房屋产权过户登记手续； 3 、驳回岳鸣涛的其他诉讼清求。
律师点评： 签订房屋买卖合同后，若房主违约不办理房屋产权过户登记手续，致使购买人无法取得房屋所有权证的，购买人可以向法院起诉要求房主继续履行合同，协助办理房屋产权过户。并还可以要求支付逾期办理房屋产权证的违约金，或者要求赔偿逾期办理产权证给购买人造成的实际损失。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。
30 ．过户后买方拒付款房主解除合同案
案情简介： 2003 年 8 月，原告张晓峰（出卖人）委托吴淑敏与被告李智博（买受人）签订了一份房屋买卖合同。该合同约定，原告张晓峰将其所有一套住宅出售给被告李智博，房款为 69,800 元。付款方式为，签订协议时，买受人付定金 1,000 元； 2003 年 8 月 17 日 付款 30,000 元；余款办完房证后付清。签订协议前的水电费、供暖费、物业费由出售人承担，签订协议后的费用由买受人承担。合同签订后，李智博当天付了 1,000 元定金。 2003 年 8 月 17 日 ，李智博在付第二笔 30,000 元房款前，发现张晓峰所出售的房屋欠各种费用，遂未按约定交纳第二笔房款 30,000 元。但双方协商一致，由李智博出资 1,400 元，双方于 2003 年 8 月 29 日 ，到房屋所在地的房产局房产交易中心办理房屋买卖过户手续，产权所有人由张晓峰变更为李智博。办理完更名手续后，李智博当时离去却未付给张晓峰房款，张晓峰的代理人吴淑敏当天便到公安部门报案，后因李智博一直未付购房款， 2003 年 11 月张晓峰起诉至皇姑区人民法院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并赔偿由李智博更名为张晓峰的更名费 2,000 元。被告李智博同意解除合同但拒绝赔偿损失。
法院判决： 法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。原、被告间所达成的房屋买卖协议真实、合法、有效，双方有义务按协议履行。但现在张晓峰要求解除房屋买卖合同，李智博又表示同意，根据当事人意思自治原则，应判令解除双方的房屋买卖合同。李智博所交纳的定金 1,000 元，应判令张晓峰返还。因李智博在办理完房证后，未按约定向张晓峰支付房款，对合同的解除负有一定过错，故因解除合同所造成的损失，应由李智博均担。张晓峰要求为恢复原状由李智博更名为张晓峰的费用应由李智博承担的诉讼请求，本院予以支持。依法判决如下：一、解除原、被告间的房屋买卖合同。二、原告张晓峰返还被告李智博定金 1,000 元（于本判决生效后十日内付清）。三、被告李智博给付原告张晓峰争议房屋房产登记恢复为张晓峰的更名费（具体数额以实际支出为准，对更名事宜，被告负有协助义务）。四、驳回原告其他诉讼请求。
律师点评： 房屋买卖合同的购买人的主要义务是支付房款，而房主的主要义务是交付房屋并办理产权过户。本案中，李智搏取得了房屋所有权后却拒绝支付房款，已经构成违约。其违约行为严重地侵害了房主的合法权益，致使房主的获得房款的合同目的无法实现。根据《合同法》第 九十四条 （四 ）项规定：当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本案中房主张晓峰有权解除合同。又由于被告李智博对合同解除存在过错，故应赔偿解除合同给张晓峰造成的实际损失。《合同法 》 第一百一十三条规定： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
本案中，原告张晓峰领取判决书后，可以持该判决书，要求李智博协助到房屋管理局将房屋所有权重新更名至自己名下。若李智博拒绝协助的，张晓峰也可以请求法院出具协助执行的裁定书，要求房管局直接将产权更名至自己名下。
31 ．房屋被查封购房人可替房主清偿债务案
案情简介： 2002 年元月 7 日，河南黄高山（买受人）与刘嫦娥（出卖人）经协商达成房屋买卖协议。协议约定：卖方刘嫦娥以柒万元的价格将自建的一套二层（共八间）楼房出售给买方黄高山，黄高山应一次性付清柒万元房款，同时卖方刘嫦娥应将本人的房权证及土地使用证交付买方，其后需办产权过户由黄高山负责；房屋交接时间为 2002 年 3 月 20 日 ，若刘嫦娥逾期交房的，每逾期一天应支付违约金 1000 元。买卖协议签订后，刘嫦娥即告诉黄高山其房权证在金融部门抵押，让刘嫦娥先付 25000 元。后刘嫦娥的房权证从金融部门解押后交付给黄高山，黄高山又向刘嫦娥支付了房款 35000 元，刘嫦娥给黄高山出具 60000 元收条一张。尚欠 10000 元房款，黄高山向刘嫦娥出具收条一张。然而，黄高山持房权证办理过户手续时得知房屋已被法院扣押。经法院协调，黄高山于 2002 年 10 月 15 日 将欠刘嫦娥的房价款 10000 元交给了法院，并代被告偿还董固欠款 5000 元。法院解除对买卖房屋的扣押。后黄高山要求刘嫦娥搬迁、交付房屋，刘嫦娥以黄高山未向其支付尚欠的 10000 元购房款为由不予履行。黄高山遂起诉至法院，要求刘嫦娥交付房屋，承担逾期交访的违约责任，赔偿替其支付的欠款 5000 元。
法院判决： 法院认为，刘嫦娥辩称黄高山尚欠购房款 10000 元，理由不成立。由于房屋被查封无法办理房屋所有权证，经法院协调，原告黄高山将购房款 10000 元及被告刘嫦娥应向董固支付的 5000 元债务代被告直接向法院履行，应认定为正当履行合同的行为。该行为虽然未经刘嫦娥的委托授权和同意，原告鉴于自已以支付了绝大部分房款，为维护自己的权益代被告履行。否则，法院不能解除查封，原告因而无法实现合同目的。被告刘嫦娥以上事由拒不履行搬迁、交付业务的行为构成逾期交房违约，应承担违约责任。其中，原告代被告向董固多给付的 5000 元，系被告欠董固的债务并为法律确认，而非原告与董固之间的民事法律行为所产生的债务，亦非原告履行原、被告之间的买卖合同产生或应履行的义务，应由被告返还给原告。由于双方协议约定的违约金畸高，根据公平原则，综合考虑原告受到的实际损失，尽管被告未请求降低，法院酌情裁量予以适当减少。依法判决： 1 、限被告刘嫦娥于判决生效后十日内将房屋搬迁完毕交付黄高山，搬迁费用自理。 2 、限被告刘嫦娥于判决生效后十日内返还原告黄高山代偿款 5000 元，给付原告迟延交房违约金 35000 元。
律师点评： 本案中，由于被告刘嫦娥未履行生效的判决书，未向案外人董固付清欠款，导致交易房屋经董固的申请被法院查封，直接影响到原告黄高山不能办理产权过户。在法院的协调下，黄高山应当将其本应向被告支付的 10000 元房款直接向法院（实际上是向执行申请人董固）支付，该支付行为的法律依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第 300 条：被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可依申请执行人的申请，通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不履行的，人民法院可以强制执行。因此黄高山作为刘嫦娥的债务人经法院要求，将购房款 10000 元直接支付给法院（董固）是他必须履行的法律义务，也是法院强制执行董固债权的合法措施。
但是，本律师认为黄高山在自己的债务范围之外，替刘嫦娥偿付 5000 元是没有法律依据的，该偿付行为是不应被法院支持的黄高山单方行为。但黄高山可以根据不当得利制度另案起诉，要求刘嫦娥返还。
32 ．七十年代买卖私房交易价格如何认定
案情简介： 西安市某处 4 间私房系被告李茂德继承的遗产。 1974 年 2 月 1 日 ，经中间人说合，原告曾宪权与被告李茂德立契，自愿将该 4 间私房以 1000 元卖给原告。契约签订后，曾宪权当即向李茂德交清了房款。随后，李茂德将 3 房腾交给曾宪权，另 1 间因李茂德已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起，至 1981 年止，出租房的房租，一直由李茂德收取后转交给曾宪权。 1979 年，李茂德和曾宪权曾到房管部门办理房屋产权过户手续，因承租人提出优先购买问题而未办成。 1981 年 2 月，双方又协商办理房屋买卖过户手续，李茂德向曾宪权收取 200 元作为托人办理过户手续的费用。但此次仍未办成房屋过户手续，各自也未退款和退房。 1986 年 11 月，李茂德与曾宪权协商，曾宪权放弃了一间出租房的购买权。
双方于 1987 年 10 月 29 日 又签订了一份房屋买卖协议。协议写明：李茂德以 900 元将北厦房三间卖给曾宪权，正式盖章后，以前双方签订的任何契约、协议均作废，以此协议为准。双方盖章后，李茂德退还曾宪权 300 元。 1988 年 1 月，双方填写了《西安市房屋产权证移转过户申请书》，再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时，李茂德得知 1987 年西安市有个新的私房买卖价格规定，便提出房价太低，拒不交出房产证，致使未能办成过户手续。双方将争议提请房地产管理局处理，曾宪权最终对处理结果不服，于 1989 年 4 月向当地区人民法院起诉，要求李茂德按原定契约办理房屋买卖的过户手续。李茂德辩称：原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定，房屋价格偏低，显失公平；现子女长大，住房困难。故要求确认该房屋买卖无效，退还购房款收回房屋自用。
法院判决：区人民法院一审判决： 区人民法院受理案件后，邀请有关部门对双方买卖的三间房屋进行了评价，按现行价格评定为 2972.34 元。法院认为：双方于 1974 年写的房屋买卖契约，虽系双方自愿，但内容有不合法部分； 1987 年写的契约，是对原契约的补充和完善，标志了第一次契约的废止。因双方买卖三间房屋的行为在 1987 年 4 月 1 日 西安市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后，故应按此规定评定买卖价格。曾宪权要求按原契约办理过户手续的理由不足。李茂德是房产所有人，两次立写房屋买卖契约均系自愿，不存在失误问题。故李茂德反悔的理由与法律及有关政策相悖，难以支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第 20 条及有关民事法律政策的规定，于 1990 年 2 月 13 日 依法判决：双方买卖三间房屋的关系成立，房屋价款为 2972.34 元，减去曾宪权已付的 900 元，曾宪权应再付李茂德 2072.34 元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。
中级人民法院二审判决： 双方当事人均不服一审判决，上诉于西安市中级人民法院。西安市中级人民法院认为：双方于 1974 年订立房屋买卖契约后，一直未办理产权过户手续，至 1987 年 10 月双方另立契约，原契约已经自行废止。后一契约，因价格显失公平，现李茂德要求撤销，与法不悖，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，于 1991 年 2 月 22 日 判决：一、撤销一审判决；二、曾宪权与李茂德房屋买卖关系无效；三、曾宪权三个月内将房屋腾交李茂德，曾宪权在院内搭建之违章建筑同时拆除；四、李茂德三个月内退还曾宪权房屋价款 900 元。
中级人民法院再审判决： 二审判决后，曾宪权不服，向西安市中级人民法院申请再审。西安市中级人民法院再审认为：双方于 1974 年所立房屋买卖契约，侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权，违犯国家房管政策，本院不予认可，是正确的。李茂德以房屋买卖价格未经房管机关评定，房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格，显失公平，要求撤销原房屋买卖契约，收回房屋自用，理由正当。本院终审判决房屋买卖无效，并无不当之处。于 1991 年 5 月 9 日 判决维持。
高级人民法院提审判决： 曾宪权仍不服，于 1991 年 5 月 22 日 向陕西省高级人民法院申请再审。高院决定按审判监督程序予以提审。在此之前，李茂德于 1991 年 6 月 9 日 以 13000 元的价款，将诉争的三间房屋卖给第三人杨平安，并于同年 10 月 22 日 办理了房产过户手续。此后，杨平安拆除了其中两间。陕西省高级人民法院认为：一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在 1974 年 2 月 1 日 签订的契约中自愿约定有买卖价款，并早已于当年交清，房屋亦实际为买受人使用管理多年。应确认双方房屋买卖关系成立，也应以协议约定交易价款为据进行判处，但却将当事人自愿约定的 900 元房屋价款改为 2972.34 元，判处不当，应予变更。李茂德本应将原物返还曾宪权，但现在其中两间已被拆毁，恢复原状亦不可能，故应折款赔偿。依法判决如下：一、撤销西安市中院的终审判决。二、变更一审区人民法院判决为：曾宪权购买李茂德三间房屋的买卖关系成立，曾宪权持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋，由房管部门进行损失估价（估价费由李茂德交纳），李茂德在接到损失估价通知后十日内，按估价金额向曾宪权赔偿，被拆毁的房屋，由曾宪权自行修复。
生效判决的执行
执行再审判决后，曾宪权申请执行该判决。陕西省高级人民法院于 1992 年 4 月 18 日 裁定：因西安市中级人民法院的终审判决已被撤销，应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内，将西关正街 317 号院内北厦房三间返还给曾宪权所有。至于杨平安与被申请执行人李茂德之间的民事权益问题，可另行诉讼。
律师点评： 曾宪权与李茂德双方 1974 年 2 月 1 签订的房屋买卖契约应当认定无效。理由：违反了当时私房不得买卖的法律规定；侵害了承租人优先购买权。曾宪权与李茂德双方 1987 年 10 月 29 日 签订的买卖协议应当认定合法有效，作为双方履行权利义务的合法依据。协议约定的三间房屋交易价格为 900 元是双方真实的意思表示，应当认定了有效的交易价格。由于房屋价款已经于 1974 年交付曾宪权，按照当时当地的房屋现值，结合当时的货币购买力应当认定 900 元的交易价格公平合理，不存在显示公平要求撤销买卖行为的事由。
按照法律规定，二审法院的判决为终审判决，自送达当事人时立即生效。本案中，二审法院认定当事人双方的买卖行为无效，李茂德依据二审法院的生效判决将 3 间房屋收回。而本案经过高级人民法院提审，最终认定生效判决有错误并撤销了生效判决，那么李茂德收回三间房屋就失去了法律依据。按照高级人民法院生效的判决，双方的买卖行为有效，曾宪权有权获得房屋所有权并要求执行回转。《民事诉讼法》第二百一十四条对执行回转进行了明确的规定：执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。
33 ．恶意阻止房屋买卖合同生效案
案情简介： 被告宋世雄于 1995 年 5 月 21 日 与某房地产公司签订了《商品房购销协议书》，约定被告宋世雄购买建筑面积为 624.5 平方米 的商业写字楼，总金额为 210 万元。同月 23 日被告宋世雄在交付完购房款领取售房专用发票时，要求购房发票购房人写为被告日本某会社，并与房地产公司补签了《购房合同书》，文尾盖被告日本某会社章，日期填写为 1995 年 4 月 22 日 。被告宋世雄以被告日本某会社名义领取了购房款发票。 1996 年 4 月 19 日 宋世雄向房产局出具《丢失证明书》，谎称其名下购房款发票已经丢失。同月 25 日，宋世雄在沈阳日报刊登《丢失声明》。同日，房地产公司给被告宋世雄出具《证明》，证明被告宋世雄购买了争执房。同年 5 月 31 日 被告宋世雄经房产局审核登记领取了争执房的《房屋所有权证》。
1998 年 8 月 30 日 和同年 11 月 7 日宋世雄分别以日本某会社委托代理人名义和自己个人名义与尹恩地签订了《契约书》，将上述商业写字楼出卖给尹恩地。 2001 年 2 月 23 日 宋世雄以《房屋所有权证》丢失为由向房产局申请补发房证，沈阳市房产局于同月 27 日给被告宋世雄补发了《房屋所有权证》。 2002 年 11 月 14 日 被告宋世雄与原告尹恩地就上述商业写字楼有签订了《契约书》，由宋世雄将房屋出售给尹恩地。同月 26 日宋世雄与尹恩地签订正式的《房地产转让合同》，约定被告宋世雄以人民币 240 万元将争执房转让给原告尹恩地；本合同经房地产交易部门审查批准后生效。
后来，尹恩地多次催促宋世雄履行房屋买卖合同，未果，尹恩地遂向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求宋世雄履行争执房屋买卖合同，后申请追加日本某会社为本案共同被告。在诉讼期间，经原告申请并提供相应担保，法院于 2003 年 1 月 29 日 依法下裁定查封了被告宋世雄所有的双方争执的房屋。
法院判决： 中华人民共和国国内外公民、法人的合法权益在中华人民共和国领域内适用并受到中华人民共和国法律保护。经查， 1995 年 5 月 21 日 被告宋世雄与房地产公司就争执房签订的《商品房购销协议书》，而于同年 4 月 22 日 被告日本某会社就争执房与房地产公司签订的《购房合同书》经双方当庭质证所盖印章不是被告日本某会社的法定注册印章，为无效，故 1995 年 5 月 21 日 被告宋世雄与房地产公司就争执房所签订的《商品房购销协议书》为合法有效。被告宋世雄就争执房所交给房地产公司的购房款没有证据证明是被告日本某会社的款项，故应认定争执房是被告宋世雄向房地产公司所购买。 1996 年 5 月 31 日 沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄颁发了争执房的《房屋所有权证》，已经行使了政府职能确认争执房归属被告宋世雄所有。 2001 年 2 月 27 日 沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄补发了争执房《房屋所有权证》，再次确认了争执房的权属。对此政府的具体行政行为，被告日本某会社并未在法律法规规定的期限内按法定程序提起异议，也未在本案中提起反诉，要求确认争执房的产权归属，故应认定争执房产权归属于被告宋世雄。被告宋世雄于 2002 年 11 月 26 日 与原告尹恩地签订了《房地产转让合同》，该合同自双方签章时成立，所附生效条件因被告宋世雄为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，该合同生效，故双方应予诚信履行。依法判决如下：一、 原告尹恩地与被告宋世雄于 2002 年 11 月 26 日 签订的《房地产转让合同》合法有效；二、 原告尹恩地与被告宋世雄于本判决生效后 60 日内到沈阳市房产局办理房屋产权过户手续，原告尹恩地一次性给付被告宋世雄购房款人民币 240 万元；三、驳回双方其他诉讼请求。
律师点评： 根据我国目前的房地产政策，外国公民在我国是可以买卖房地产的。在中国境内发生涉外房地产纠纷适用的法律依据为中国法律。《民法通则》第八条规定：在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。本法关于公民的规定，适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人，法律另有规定的除外。
由于本案房地产纠纷诉争的标的额高达 240 万元，案情非常复杂，且两被告都是涉外主体，依法应由房地产所在地的中级人民法院进行初审。《民事诉讼法》第十九条第（一）项规定：重大涉外民事案件一审由中级人民法院管辖。对于重大涉外案件的标准，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第 1 条规定：是指争议标的额大，或者案情复杂，或者居住在国外的当事人人数众多的涉外案件。
当事人对合同的生效时间可以约定，约定经过一定时间生效或者符合某种条件时生效，即可以签订附期限合同或者附条件合同。本案中原告与被告约定房地产转让合同经房地产交易部门审查批准后生效，属于附生效条件的合同。被告宋世雄故意不配合原告向房地产交易部门申请审批，为了自己的利益不正当地阻止条件成就，依法视为生效条件已经成就，双方所签合同已经生效。《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
34 ．买卖房屋必须签订书面合同案
案情简介： 原告古凤娟与被告李智国于 2000 年 3 月口头约定，李智国将自家一幢楼房的第三层楼转让给古凤娟，房价为 65000 元，购房款分三次付清，古凤娟已经支付 5000 元购房款，被告李智国于同年 5 月 31 日 出具给古凤娟收条一张，称“收到古凤娟交来购房预付款人民币 5000 元”。 双方办理产权过户手续时原告才知道，原来所售房屋的土地证和房屋产权证均为李智国母亲名下，并且该幢楼共有三层，只领取了二层的房屋产权证，第三层未经报建，也未领取房产证，原告古凤娟因此以该房屋产权有争议为由，起诉至人民法院，要求被告李智国返还 5000 元购房预付款。
法院判决： 法院认为，私房买卖合同为要式合同，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 40 条和建设部《城市房地产转让管理规定》第７条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式，即未签订书面合同，由于双方未签订书面房屋买卖合同，双方的权利义务约定不明确，加之该房第三层未经报建，也未办理房屋产权证，亦不能依法转让，故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取的原告的 5000 元房屋预付款应予返还。被告称该 5000 元系购房定金不是购房预付款，原告予以否认，由于双方约定不明确，且被告出具的收条注明该款为购房预付款，故被告所称无事实依据，法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费及损失近万元未举证证实，加之被告对此问题也未提出反诉，故法院对此不予认定。依法判决如下： 1 、原告古凤娟与被告李智国的房屋买卖行为无效； 2 、被告李智国应与本判决书生效后 10 日内向原告古凤娟返还购房款 5000 元。
律师点评： 房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第 40 条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第 7 条规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。
本案原被告交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能确定房屋所有权归属，因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中，买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
35 ．房屋已做公证赠与他人没办过户是否可以反悔
案情简介： 王老 先生今年 63 岁，认一干女儿 李 小姐 23 岁， 王老 先生于 2004 年在东城区购买了一处房产，产权证上写明由 王老 先生所有， 2005 年 1 月份， 王老 先生决定将该房产赠与干女儿 李 小姐，并签订了赠与合同。但随后双方一直没有办理过户手续，而 王老 先生一直在该房内居住，房产证也一直在其手中。 2005 年 8 月份，干女儿 李 小姐因交通事故不幸死亡， 李 小姐的生母拿着赠与合同索要该房产，并要求 王老 先生办理过户手续，但此时的 王老 先生却因经济原因及干女儿已去世等原因，不想将该房出赠。双方协商不成， 李 小姐的母亲将 王老 先生起诉到法院，要求办理过户手续并腾退房屋。
法院判决： 法院驳回了 李 小姐生母的诉讼请求。
律师答疑：按照最高院的司法解释，房屋赠与成立的条件是：办理了过户手续赠与成立。未办理过户手续，但受赠人得到合同及产权证书且实际占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续，如果赠与人与受赠人签订了公证的赠与合同则不能撤销，应该继续履行。 《合同法》规定，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用撤销的规定。 从上述法律规定可以看出，房屋赠与合同是实践性合同，房屋赠与关系的成立，必须是以办理了过户手续，或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有使用该房屋，为认定条件。
本案中， 王老 先生与 李 小姐虽然到公证处办理了赠与公证，将该房赠与 李 小姐，但他们未办理房屋产权过户手续，故该赠与尚未生效。 再加上赠与行为并不具有社会公益性质，也没有做过公证，所以根据《合同法》的规定， 王 先生完全可以有权撤销赠与行为，收回房屋。 现在 王老 先生提出不愿赠与，符合法律规定，该房产权仍归 王老 先生所有。
相关法规：《最高人民法院关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则 > 若干问题的意见》第 128 条： “ 公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 ”
中华人民共和国合同法
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
案情简介： 2006 年 3 月初， 冯 女士准备将位于天津市河西区的一套 118.39 平方米 的自有住房出售，于是到天津市一些房屋中介公司进行卖房登记。不几日，天津某中介公司主动找到 冯 女士，称得知她要卖房，并已经为她联系了买主 张 先生。买卖双方很快谈妥价格， 冯 女士应获得净房价 70 万元。 4 月中旬， 冯 女士将房屋产权证交给中介公司，买主 张 先生也向中介公司交付了全部房款 70 万元。三方约定三日后一起到房管局办理产权过户手续，并在手续办理完毕 3 日内，由中介方将 70 万元房款交付给 冯 女士。 5 月 10 日 ，中介 公司把冯 女士和买方叫到天津河西区房屋管理局（以下简称房管局），签订了正式的房产买卖协议，随后，在中介公司的要求下， 冯 女士将合同暂交中介公司保管，并先行离去。 冯 女士想，这件事情很顺利，很快就会拿到 70 万元的售房款了。可是事情事情没想象的那么顺利， 6 月 8 日 ，新的房屋产权证办了下来，新房主变更为 张 先生的爱人 王 女士。但是， 冯 女士先后多次找到中介公司来领取房款，但对方却以各种借口推托。 冯 女士感觉事情不妙，委托律师到房管局查询，查询结果让她惊讶，自己的房屋竟然是以“遗产继承”的名义被过户。在产权变更材料中，出现了一份天津医科大学总医院出具的 冯 女士“死亡证明”，以及一份署名为 冯 女士的“遗嘱”。“遗嘱”中称， 冯 女士与买 房人王 女士是表姐妹关系， 冯 女士病重期间得到 王 女士的悉心照料， 冯 女士在弥留之际将房屋“赠给” 王 女士。凭借着上述证明材料，只花了 80 元手续费便顺利做了房产过户。）
近日， 冯 女士以房管局在办理房屋过户手续的过程中转移产权显系违法为由，将房管局告上法庭，请求法院依法确认房管局对房屋的产权变更手续违法，并返还房屋产权证。此案目前仍在审理中。
律师点评： 此事件中房屋交易行政主管负有不可推卸的责任。按照我国的法律规定，“遗嘱继承”是被继承人在生前订立遗嘱，指定法定范围内的继承人继承自己的遗产。“遗赠”是被继承人生前订立遗嘱，将遗产赠与国家、集体，或者法定继承人以外的人。“遗嘱继承”继承人必须是法定继承人，法定继承人根据亲属等级分为第一顺序继承人：即“配偶、父母、子女”和第二顺序继承人即“兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”等， 而表姐妹关系并不在法定继承人当中。所以，即便是“死亡证明”、“遗嘱”、买卖双方“表姐妹”的关系都能成立，充其量也只能做“遗赠”不能做“ 遗嘱继承”。人没有死亡，就不存在继承。另外，在办理房屋继承时，必须先办理继承公证，有了继承公证才能办理房屋继承的手续。即便房管局不负责对材料的“真实性”进行审核，单从材料的“形式审查”方面来看，房管局就存在过错。无论房屋过户时房屋行政主管部门登记时进行实质审查还是形式审查，房屋行政主管部门都没有做到依法登记变更房屋所有权。
律师提醒： 目前的房地产中介市场的确是比较乱，可以说鱼龙混杂，这里面既有遵章守法的中介公司，也有利用各种手段欺骗买卖双方的黑中介。在通过中介交易时尽量选择品牌好、资信佳的大的中介公司。正规的中介公司的操作方式是透明的，只收取居间费，允许交易的双方见面，不吃差价。而非正规的中介公司欺骗的手法就比较多，最常见的就是吃差价，不让买卖双方见面，还有吃定金。
本案当中显然是中介公司为了逃避房地产交易的税费而故意伪造过户的手续，将正常的房屋买卖变为继承，这样就逃避掉了几乎所有的税费，而 冯 女士与中介公司签订的合同又是净得价，因此中介公司逃避的税收就全部装入了自己的腰包。中介公司的行为显然是违法的，应当得到法律的制裁。
37 ．买卖合同未签成中介公司要求买方支付违约金案
案情简介： 2005 年 8 月， 杨 先生为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将一套房屋的信息介绍给 杨 先生，并促成双方交易的成功。该房屋总房款为人民币 200 万元，双方在《房地产买卖居间协议》中约定了付款方式、交房时间、过户手续的办理程序等内容。其中的付款方式为 杨 先生通过公积金贷款的方式购房，房主必须给予配合。另外，在合同的第七条约定：由 于杨 先生的原因导致房地产买卖合同未签订的， 杨 先生应向中介公司支付总房款 5% 的违约金。协议签订后， 杨 先生向中介公司交纳了一万元定金。但 杨 先生在与房主在签订二手房买卖合同谈判时，房主不同意 杨 先生用公积金贷款的方式付款，认为放款速度太慢，他急需用钱，双方在付款问题上不能达成一致意见，房屋买卖合同最终没有签成。中介公司遂诉至法院，以 杨 先生拒绝签订买卖合同为由，请求判令 杨 先生按照约定支付违约金十万元。中介公司认为，双方未签订买卖合同属于违约， 杨 先生的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失， 杨 先生应按《协议》约定承担违约责任。
法院判决： 法院经审理后认为，《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第七条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
律师点评： 《合同法》规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供信息查询、与双方联系和确定成交意向等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介 公司在杨 先生与房主签订《房地产买卖合同》之前，只 能向杨 先生主张其进行居间活动所支出的合理经济损失，包括通讯费用、交通费用等实际支出。最后法院判决，对中介公司要求 杨 先生支付违约金的诉讼请求不予支持。
二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。
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