作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师

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第六章　二手房贷款指南

购买二手房屋因涉及到的资金数额较大，是普通购房者多年的积蓄或一生的积蓄，即使是多年积蓄，大多数购房人仍然不能通过一次性付款的方式来支付购房款，需要通过银行贷款的方式来支付购房款。本章向购房人介绍二手房商业贷款、公积金贷款相关基本知识及贷款的流程，向购房人说明如何办理贷款手续、贷款应提供的资料、如何还款、怎样贷款才能成功并省钱，指导购房人了解相关政策并节省购房人的时间。

  第一节　二手房商业贷款

1 ．个人二手房商业贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。 购买二手房的个人购买具有合法产权或合法手续的商品房时，由于资金不足，不能一次性付清房款，购房者以所购房屋做抵押，向银行申请占所购房屋总价款一定比例的贷款。在购房者取得房产证后银行作为抵押权人，将房产抵押。银行作完抵押登记后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分，直接划付到卖方帐户上。 如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分抵押房屋并能优先获得赔偿。 有些银行或房地产经纪机构与某些担保公司合作，在办理贷款手续时由担保公司承保，保证借款人按时还款。 其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过１５年；贷款期限与房龄之和一般不超过２５年。

2 ．二手房贷款流程

每一家银行对贷款条件、提供的资料等要求略有不同，因此二手房贷款的流程也稍有不同，但基本一致。二手房贷款的流程如下：

（ 1 ）买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。

（ 2 ）买卖双方共同到银行办理申请手续并递交贷款材料。

（ 3 ）银行初审。银行首先审查双方签订的房屋买卖合同、卖方的房屋产权及建成年代，并委托银行指定的房地产评估机构对房屋的价格进行评估，银行按照评估的价格作为放贷成数的依据，银行要求买卖双方提交资料。银行通过调查，确定该房屋无法院查封、抵押等情况，并审核买方提供的收入证明等文件。

（ 4 ）交纳律师费、保险费。买方交纳委托律师代办事项的费用（评估，保险，过户税费）。

（ 5 ）银行批贷。如申请人的条件符合银行的要求，则银行批准贷款申请，买方与银行签订资金借贷合同、担保合同。买卖双方同时开立帐户，签署《授权委托书》（授权银行将贷款及首付款划至其帐户）。买方存首付款于银行，银行向买方发放《贷款承诺函》。买方签署《付款授权书》（授权银行冻结首付款，银行放贷后将贷款及首付款划至卖方帐户）。

（ 6 ）贷款手续办好后买卖双方共同到房屋交易主管部门办理房产交易过户手续。

（ 7 ）买方取得自己名下的房屋所有权证之后，办理抵押登记。房管部门核发《他项权利证书》并在《房屋所有权证》的他项权利一栏中注记。

（ 8 ）银行放贷。银行通知买卖双方办理放款事宜，并将材料交与借款人，买方签署《借据》，银行发放贷款。银行贷款同买方首付款一并划入卖方帐户，卖方签署《收款收据》。

（ 9 ）借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。

（ 10 ）借款人还清所有贷款后办理抵押登记注销手续。

为了方便读者了解贷款的流程，特别制作一个贷款流程的简单示意图：

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3 ．二手房商业贷款条件

二手房贷款需符合一定的条件，这些条件包括对买卖房屋的要求、对贷款额度及年限的要求、对借款人资格的要求。

（ 1 ）手房贷款 对买卖房屋的要求如下：

①下列房屋类型可办理二手房贷款：商品房、经济适用房、成本价房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓；

②对房屋竣工时间的要求： 1982 年以后竣工的房产，该房产没有列入拆迁范围，也无拆迁迹象和债权债务纠纷；

③房屋竣工时间与贷款额度：竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的 80% ； 1990 年 —1999 年的商品房最高可贷评估价的 70% ； 1982 年 —1989 年的商品房最高可贷评估价的 60% ；成本价出售住宅在此基础上各降 10% ；写字楼和商铺、公寓最高可贷评估价的 50% ；

④购 买二手房的借款申请人发放的购房贷款，借款人必须以所购的二手房作抵押，否则不予放贷。

（ 2 ）二手房商业贷款对借款人资格的要求

办理个人住房商业性贷款的借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人。

①男性的实际年龄加贷款年限小于 65 岁，女性实际年龄加贷款年限小于 60 岁；具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入；

②年满 18 年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居住身份证明；

③有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；

④有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

⑤提出借款申请时，购房者有不低于购房价款 20% 的自有资金。

⑥借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

⑦所购二手房的产权明晰，符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；

⑧所购房屋不在拆迁公告范围内。

⑨所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；

⑩贷款银行要求的其他条件。

以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

4 、不符合贷款的条件

（ 1 ）年龄在１８岁（不含）以下，或在６５岁（不含）以上的申请人；

（ 2 ）不具有完全民事行为能力的自然人；

（ 3 ）不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；

（ 4 ）已查知有不良信用记录的申请人。

5 、二手房贷款买卖双方需提交的资料

借款人（购房人）需提供资料

（ 1 ）收入证明（单位收入证明，并可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明，夫妇双方均出具收入证明为佳）

（ 2 ）本人（及配偶）身份证、户口簿及婚姻状况证明（ 结婚证明 ）

（ 3 ）学历证明；

（ 4 ）经过年检的单位营业执照副本复印件（加盖公章）

（ 5 ）买卖双方填写的 《二手房（抵押贷款）申请表》

（ 6 ）买卖双方签订的 《房屋买卖协议书》

（ 7 ）购房首付款收据

（ 8 ）贷款人认可的评估机构出具的抵押物的评估报告。

（ 9 ）若购房人为外省市人，除上述资料外，须提供暂住证。

（ 10 ）贷款人要求提供的其他文件或资料。

6 、售房人提交的资料

（ 1 ）有配偶的：产权人及配偶的身份证、户口本、结婚证、房产证、购房协议；

（ 2 ）未婚或离异：个人的身份证、户口本、单身证明（离异证明）、房产证、购房协议；

（ 3 ）本人不能亲自到场的需提交委托书和委托人的身份证；

（ 4 ）所售房屋的产权证明文件（《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）或原经登记备案的《预售合同》复印件。

7 、二手房抵押贷款获得批准后需支付的费用

（ 1 ）律师服务费：一般为贷款额的 2 ‰－ 3.5‰ ，最低不少于 100 元；

（ 2 ）房屋评估费：二手房价值 20 （含）万元以下的需支付 1500 元，二手房价值 20—50 （含）万元的需支付 2500 元，二手房价值 50 万元以上的需支付 3500 元；

（ 3 ） 保险费。根据贷款额及保险公司制定的年费率收取；

（ 4 ） 抵押登记费及代办费用：抵押登记费 0 ． 30 元 ／平方米，一般收取 80 元 / 件，代办费一般每笔收 200 元。

（ 5 ）公证费 ( 如存在共有人或监护人情况 ) ，由公证处收取，一般收费 200 元，由公证处确定。

另外，对于某些抵押贷款银行要求做评估，评估费用一般都由购房人支付，但根据建设部、人民银行、银监会三部门联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，从 2006 年 3 月 1 日起 ，评估费用应由委托人承担，即由银行来承担。

8 、二手房贷款涉及的各方当事人

二手房贷款至少涉及三方当事人，即买方、卖方和金融机构（银行），有时还有担保公司、房地产经纪公司介入。在二手房贷款中有二至六个法律关系：即 1 、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系； 2 、买方与银行之间的资金借贷关系； 3 、买方与银行之间的房屋抵押关系； 4 、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系； 5 、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方所购房屋所产生的房屋回购关系； 6 、担保公司与银行及贷款人之间的担保法律关系。

9 ．贷款额度

商业银行对贷款的额度都有一定的要求，主要目的是为了控制银行的贷款风险。一般贷款额度不超过房屋评估值的 80% ，各商业银行的贷款额度从房屋的新旧程度、申请人的资信等各个方面进行综合考虑，一般在五至八成，一般各商业银行贷款成数以七成的居多。

10 ． 贷款额度计算方式

按现在银行的规定，单笔贷款无最高限额，但一般二手房交易的以贷款几十万元的居多。贷款的最高限额虽然没有限制，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定最高贷款额度，并且不超过 80% 。其中按还款能力计算可贷额度办法如下：家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力除以相应贷款年限的每万元月还款额即得出贷款额度。 在申请贷款时要考虑月收入和月还款额之比，一般银行要求为 2 倍，可以根据收入情况选择合适的贷款年限。

11 ．二手房商业性个人住房贷款的期限

个人二手住房商业性贷款的最长期限为 30 年， 一般为 10 ～ 25 年， 且贷款最长年限计算不超过借款人满 70 周岁。一般银行不轻易批准 25 年以上的贷款。另外，对于已购公房的贷款年限最多不超过二十年。每一家银行对贷款的期限要求不太一致，比如民生银行要求借款年限＋房屋建成年数不得超过 35 年。

12 ．二手房贷款担保的方式

目前，商业性个人住房担保贷款有三种：抵押贷款；住房抵押、权利质押和第三方担保。目前二手房贷款普遍采用抵押或者抵押加担保的方式。

（ 1 ）抵押：购房人如申请贷款，用自己所购房屋提供担保，取得房屋所有权证之后，将所购房屋抵押。另外，如自己拥有产权证的其它房屋、汽车等财产也可作为抵押物，这些财产经贷款行认可并符合规定条件后作为抵押物，然后银行向借款人发放贷款。

（ 2 ）质押：借款人向贷款银行借款时，可以提供定期存折、股票等有价证券进行质押，作为还款的保证，经贷款银行确认真实并符合规定的条件后，该权利凭证作为质押权利后，贷款银行向借款人发放贷款。质押的方式借款人提供的权利凭证记载的数额必须大于或等于贷款数额，不能少于贷款数额。

（ 3 ）担保：借款人在向贷款银行借款时，借款人提供第三方作为履行还款的担保，当借款人不履行还款义务时由第三方向银行偿还，担保人必须具备具有代为清偿债务能力，经过银行的审核后才能作为担保人，之后银行才会发放贷款。如果是借款人自己选择的担保人提供担保则这种借款担保方式成功的可能性非常小，一是第三人未必愿意给借款人提供担保，另外即使第三人愿意提供担保，银行也会严格审查第三人的还款能力，通不过银行的审查，银行也不会同意放贷。在实际操作中银行都与担保公司或其它的中介机构或金融机构签订协议，由银行认可的担保公司或中介公司作为担保人参与整个贷款的过程，保障银行的利益，银行为借款人放贷。

13 ．个人二手住房贷款利率标准

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，与一手住房的贷款利率相同。贷款的利率是随着国家宏观调控的政策随时变化的，贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。正在还款期内的贷款，利率变化的当年不作调整，仍按原利率执行，利率调整时间为下一年的 一月一日 ，按照新调整的利率重新计算利息总额并确定每月的还款额。

14 ． 个人二手住房贷款利率表

下表为某商业银行目前对购买第一套住房并且用于自住的借款人所执行的优惠个人住房贷款利率。自 2006 年 8 月 19 日起 新发放的贷款按本表执行。

个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 （单位 : 元）

2006.08.19. 起执行

以上数据仅供参考，实际还款额以贷款银行最终确认为准。贷款发放后，如遇基准利率调整，按人民银行有关利率管理规定进行调整。

15 ．个人住房商业贷款利率与银行的基准利率的关系

个人住房商业贷款利率与中国人民银行公布的基准利率不一致，国家鼓励个人通过银行贷款购买住房，因此个人住房商业贷款利率比央行公布的人民币基准贷款利率要低。中国人民银行自 2006 年 8 月 19 日起 ，调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率调回到同期借款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为同期贷款利率的 85% ，也就是说各商业银行可在基准利率标准 15% 以内的幅度浮动。以 2006 年 8 月 19 日 央行公布的贷款利率五年期为准， 根据计算 5 年期住房贷款利率可以维持不变：

6.12*0.90=5.508

6.48*0.85=5.508

以五年期以上个人住房贷款为例，央行公布的贷款基准利率为 6.84% ，各商业银行可下浮 15% ，即 5.814% ，各商业银行可根据央行的基准利率在 15% 的幅度内自行决定调整个人住房商业贷款利率。目前各商业银行基本都按央行公布基准利率的 85% 来执行个人住房贷款利率。

人民币住房贷款利率表

2006 年 8 月 19 日 起实施

16 ．借款人向银行提供不真实资料的法律后果

申请个人住房商业性贷款时，银行都要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

17 ．银行贷款律师的工作

银行的律师在贷款过程中主要做如下工作： 1 、对借款申请人提供的借款申请资料进行审查，并向贷款行提供法律意见； 2 、指导借款申请人签署《个人住房贷款借款合同》、委托书及其他相关的法律文件； 3 、可以办理抵押物或质押物的登记及变更登记等手续，但需向购房人另行收费； 4 、解答借款申请人在签署贷款各种法律文件时的咨询。

18 ．抵押贷款保险

购房人在办理银行贷款之前，银行都会要求借款人到其指定的保险公司交纳保险费，否则不给办理贷款手续。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险做出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

19 ．保险费按下列公式计算

保险费 = 保险金额 X 对应保险年限的费率

个人抵押贷款房屋保险费率表

20 ．偿还贷款

借款人在银行发放贷款后的第二个月每月 ( 或每季 ) 以借款合同约定的方式偿还银行贷款本息。现在还款有两种方式，一是借款人可选择银行自动扣划，二是可以直接到贷款银行联网储蓄所还款。但现在借款人还款时一般不必每次都去银行，银行多采用自动扣划方式，除非本人要求亲自去银行还款。实际上现在一般的做法是在签订《借款合同》的同时，借款人与贷款银行签订《个人住房贷款还款委托扣划协议》，并指定用于还款的储蓄卡（或信用卡）的卡号，保证每月在扣款日开始前将不低于其月还款额的款项存在其指定的扣款帐户内，到扣款日时银行直接将该月或该季的应还款数额划走。如借款人逾期还款或存款不足月还款额自动扣划不成功的，借款人要到贷款经办行会计柜台办理还款。

提前还款已还的利息不再退还，未还利息一次性还清本金后不用再支付。

21 ．两种贷款还款方式

目前贷款的还款方式主要有两种：第一种是等额本息还款法，第二种是等额本金还款法。等额本息还款法是 从贷款发放的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：

其中：还款期数 = 贷款年限 ×12

举例说明：假如商业性贷款 30 万元，贷款期为 20 年，则每月等额还本付息额为：月利率为 5.508%÷12=4.59‰ ，还款期数为 20×12=240 。代入上述公式得出 2064.9 元，即借款人每月向银行还款 2064.9 元， 20 年后， 30 万元的借款本息就全部还清。

等额本金还款法是在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。基本算法是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。其计算公式为：每月还款金额 = 贷款本金／贷款期数（按月计） + （贷款本金 — 累计已归还本金额） × 月利率。等额本金还款法随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个月或季度的还款额也就逐渐减少。等额本金还款方式与等额本息还款方式相比刚开始还款时每月的还款数额要多，但总的利息付出要少，因此对于每月或每季还款能力强的个人可采用，这样会节省利息。

除等额本息和等额本金还款法之外，还有 一次性还本付息法。一次性还本付息适用于贷款 期限在一年以内（含一年）的贷款。

除了上述的两种方法之外还有宽限期还款法、等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法或称为可变还款法或浮动还款法，但目前银行主要采用上述两种方法。

22 ．提前还贷等额本金 还款法 划算还是等额本息 还款法 划算

目前还贷方式主要包括 “ 等额本金还款法 ” 和 “ 等额本息还款法 ” 两种，这两种还款方式各有优劣。 “ 等额本金还款法 ” 每月还款本金不变，利息逐渐减少，如果在贷款未还清之前选择提前还贷，因已经归还的本金多，利息相应的支出就相少；而 “ 等额本息还款法 ” 每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐渐增加。由于同样一笔贷款还了一段时间后， “ 等额本息还款法 ” 所要支付的利息将高于 “ 等额本金还款法 ” ，而在提前还贷时已支付的利息银行是不退还的，这就相对多支付了利息。因此，购房者如果提前还款， “ 等额本金还款法 ” 相对来说对购房人有利一点，但从还款日期开始至一次性还款的日期期间特别短，比如一年时间，那么这两种方式差别不大。

24 ．怎么履行贷款合同才能省钱

履行贷款合同如想省钱，应该从签订贷款合同之前就开始考虑。首先要选择贷款的种类，比如，有公积金贷款条件的人，申请公积金贷款就能比申请商业银行贷款省下一大笔利息支出，因为公积金贷款属于政策性贷款，是利率最低的贷款，其利率比一般商业性银行贷款低 1-2 个百分点。其次选择不同的银行。即使都选择商业银行，不同的商业银行贷款利率也不同，比如有的执行基准利率，有的银行在基准利率上浮，有的在基准利率下浮。有的银行收手续费、抵押物评估费，有的银行不收这些费用，因此产生的贷款成本也不同。再次是选择还款方式。一般来说， “ 等额本息还款法 ” 前期还款压力小， “ 等额本金还款法 ” 前期还款压力大，但比前一种还款方式省钱，因此在条件允许的前提条件下选择等额本金还款法会省钱。最后，可以充分利用贷款银行的相关规定，进一步减少贷款成本。如目前大部分银行都允许借款人在借款期限内进行五次部分大额还款，要求每次还款金额是万元的整数倍以上，借款人如果有一笔万元以上的闲钱，但又不足以全额还清贷款，可以部分提前还款，以减少贷款总额，从而减少利息支出。

25 ． 办理房屋贷款时申请几成贷款省钱

单纯从贷款的成本及应支付的利息来看当然是成数越低、首付款比例越高越划算。就 一般情况而言，贷款成数决定于购房人的自有资金。在贷款年限、利率都一样的前提下，贷款成数越高首付款越少，所需自有资金较少，但每个月还款的负担较重。相反，贷款成数低则首付款交付的多，但每个月还款额较低。

另外，如果您自有资金比较多，可以选择贷款的成数，那么您可以考虑降低贷款成数，将自有资金用于投资，如果投资回报率高于银行借款利率，那么您贷款成数越高越好，如果投资回报率低于银行借款利率，那么就应该提高贷款成数。投资回报率是比较难确定，要考虑到市场风险等多种因素。

26 ．如何办理提前还贷

目前，个人住房公积金贷款、商业性个人住房贷款都可以提前偿还部分或全部贷款的业务。因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算。提前还贷按如下规定办理：

（ 1 ）借款人提前还贷一般需电话提前与银行预约，有的银行要求提前十五天，有的银行要求提前七天，有的银行不需要预约。银行同意后借款人持原借款合同、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请）；

（ 2 ）经银行审核同意后借款人按提前还款的数额将该款存入还款帐户，然后银行将该款一次性划走，划走还款后银行电话通知借款人领取已变更还款的相关资料；

（ 3 ）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，如果是提前部分还款，对剩余贷款的本金部分银行再按原借款合同中确定的计息还贷方式，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新确定每月还贷本金利息表，重新与借款人签订借款变更合同。如果是一次性还清贷款，则银行与借款人的合同解除。

27 ．提前还款注意事项

（ 1 ）提前还款必须由借款人亲自到银行办理还款手续，提交提前还款的申请，然后银行根据你的要求，是一次性还清还是提前部分还款办理相应的还款手续，然后再根据还款的数额将应归还的款项存入还款帐户，如果不到银行办理还款手续，直接把想还的款项存入还款帐户，那么银行不会按提前还款对待，您的钱会继续存在银行还款的帐户内，你每月还是按以前的还款数额继续还款并支付利息。

（ 2 ）部分商业银行所提供的个人住房商业性贷款要求正常还款一年后才能提前还款。

（ 3 ）银行对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般要求最低限额１万元或者 1 万元的整数倍。

（ 4 ）提前还清贷款后不要忘记从银行索要解除抵押的通知单及退保险的证明。

28 ．提前还清全部贷款可退保险费

提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。 保险责任开始后，投保人经受益人同意后要求退保的，保险公司收取实际承保期限所对应的保险费，剩余部分退还被保险人。 在借款人办理贷款手续时，借款人需一次性付清了借款期内的所有保险费，如果借款人一次性还清了贷款，则借款人与保险公司的个人住房贷款房屋保险合同此时就已经履行完毕，提前终止了。此时，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期限内的保费。

29 ．提前还贷的保险费退费额计算

提前还清贷款退还保险费，按下列计算公式计算：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值 - 提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。这个公式读者可能难于理解，可以把提前还贷退保费的多少与提前还款的时间联系起来，即提前还款越早，退的保费越多，提前还款的时间越晚，退的保费越少。 退保保险费计算 具体计算方法如下：

应退保险费 = 实缴保险费 — 短期保险费

短期保险费 = 整年保险费 + 超出整年月份保险费

= 保险金额 X 实际承保期限中整年所对应的费率 + 保险金额 X 实际承保期中整年的下一年度年费率 X 实际承保期限中超出整年的月数（不足月的期限免收保险费） /12

提前还清贷款保险费可以退，但按照行业惯例，提前一次性还清贷款后律师费不能退还。

30 ．提前还贷是否违约

从 2004 年下半年至 2005 年 3 月 17 日 、 2006 年 4 月 28 日 、 2006 年 8 月 19 日 ，央行四次调高了个人房屋消费贷款基准利率，使借款人的负担有所加重，因此借款人从自身的经济利益考虑，在经济条件许可的前提下，纷纷提前还贷。购房人的提前还贷的确会让银行少挣钱，于是银行通过或正准备通过各种措施来阻止或延缓购房人提前还贷，如有的银行已收或准备收取提前还贷违约金。购房者提前还款是否构成对银行的违约？购房者如何应对提前还款的情况？

《合同法》第二百零八条规定：借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。从上述法律规定来看，除当事人另有约定，如双方在合同中约定不许提前还款等，借款人提前偿还借款的，法律允许，不属违约，应当按照实际借款的期间计算利息。

一般在贷款合同中对于提前还款是如何约定的呢？举两个银行格式合同：一份是北京银行某支行的借款合同，一份是建设银行某支行的借款合同。北京银行个人购房贷款合同对提前还款是这样规定的：第十二条约定：贷款期限在一年以内（含一年）的，在贷款期限内，经乙方同意，甲方可以提前消偿全部贷款本息，并按本合同约定的利率与实际使用期限计算利息，利随本清；第十三条约定：贷款期限在一年以上的，在贷款期限内，经乙方同意，甲方可以提前清偿全部贷款本息或提前偿还部分贷款本金。甲方应于预计提前还款之日十日前书面通知乙方，该通知经乙方书面同意后即为不可撤销，并作为本合同的附件。 1 、提前消偿全部贷款本息的，按本合同约定的利率和贷款余额及实际使用期限计算利息，利随本清。 2 、提前偿还部分贷款本金的，提前偿还的数额应不低于贷款本金总额的 20% 或不少于人民币伍万元整元，且甲方无拖欠本息及已还清当期本息。 3 、甲方提前偿还部分贷款本金后，对剩余的部分可以调整还款计划，即还款期限缩短，每期还款额不变或者还款期限不变，每期还款额减少。选择期限缩短的，仍执行本合同约定的利率。第十四条：按中国人民银行有关规定，借款人逾期或提前偿还贷款均属违约行为。如甲方提前部分或全部归还贷款本金的，乙方将按以下标准向甲方收取违约金。建设银行个人购房贷款合同对提前还款是这样规定的：第九条约定：甲方可在本合同约定的分期还款日前，偿还部分或全部贷款。偿还部分贷款，每次提前偿还的数额应不少于人民币壹万元或该数额的整数倍。提前偿还全部未还借款须将前一还款日至提前还款日的借款利息和未还借款本金付清。第十条：甲方提前还款，应在提前还款日一个月前书面通知乙方。该通知一经发出，即不可撤销。乙方按原贷款期限的利率和实际贷款的时间计息。如甲方提前还款后尚有贷款未还，甲乙双方应就该部分贷款的偿还期限、月还款额做出书面约定，并依此执行；重新约定的还款期限不得长于原期限，利率不作调整。

从上述两个合同范本来看，合同中对提前还贷是否违约及违约后违约金怎么收取的问题规定并不一致，从实际情况看，每个商业银行的借贷格式合同对提前还贷的约定大都如这两份合同一样，这两份合同对提前还贷应收取违约金并没有明确规定，属于约定不明，比如北京银行的借贷合同，只约定了提前还贷属于违约，未约定违约金的数额及计算方式，这属于约定不明，按合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。目前履行借贷合同时对于贷款人提前还贷的交易习惯是提前还贷不收违约金，因此，银行对借款人提前还贷也不应收取违约金。

既然对于借款人提前还贷在借款合同中没有明确约定，那么现在有些银行收取的违约金依据是什么呢？目前银行依据的是中国人民银行于 1999 年 04 月 01 日 实施的《人民币利率管理规定》第二十六，该规定的内容是：借款人在借款合同到期日之前归还借款时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息。也就是说，不管借款人是否提前还贷，借款人都要按最初合同约定的总利息向银行支付利息。我们比较《合同法》第二百零八与《人民币利率管理规定》第二十六条的内容发现，两个条款内容相抵触，《合同法》说应当按照实际借款的期间计算利息，而《人民币利率管理规定》却说全额收取利息。《合同法》与央行的《人民币利率管理规定》发生了冲突，这时以哪一个为准？根据相关法律规定，法律分为不同的层级，当下一级的法律法规或规章与上一级的发生冲突时以上一级为准。《合同法》是法律，是上位法，而《人民币利率管理规定》是一个部门规章，是下位法，因此应以《合同法》为准，即提前还贷如无特殊约定说应当按照实际借款的期间计算利息。如果双方在签订借贷合同时将规章作为合同的内容，则规章的内容则成为合同的一部分，这样银行按全额利息收还贷款本金及利息不属于违法。

值得注意的是，一般银行在借贷格式合同中都规定提前还贷须经银行同意，即借款人能否提前还贷须经银行同意，即借款人能否实现提前还贷的愿望取决于银行，银行如不同意提前还贷，则借款人无法实现提前还贷的目的，这一点对借款人极为不利，如银行不同意提前还款，在有约定的情况下，不属于银行违约，那借款人只能严格按照借贷合同约定的期限及利率还款，直至到期，偿还全部贷款本金及利息。

31 ． 个人住房商业贷款借款合同的变更

个人住房商业贷款借款合同是可以变更的，但变更必须经贷款银行，借款人及开发商或其它主体有关各方协商同意，才能变更。比如贷款购房在预售阶段将房屋转让，是可以变更的。再比如在还款期内借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人同意继续履行借款人所签定的借款合同，银行或涉及的各方主体也都同意的，也可以将合同变更。

32 ．个人住房商业贷款借款合同的终止

下列几种情况都可导致合同终止：（ 1 ）借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，解除抵押登记后借款合同终止；（ 2 ）贷款人与贷款人协商终止合同；（ 3 ）贷款人无力归还银行贷款，银行起诉到法院或仲裁机构也可终止合同；（ 4 ）借款人死亡无继承人或继承人不愿意继续履行合同的。

33 ．申请贷款额超出自己的还款能力的后果

在申请个人住房贷款时，申请贷款额度要量力而行，借款人应该对自己目前的经济实力、预期的收入及支出等做出正确的判断，同时要考虑客观环境变化及经济形势变化对收入的影响。如果借款人不能按期偿还银行贷款，将面临解除贷款合同、提前归还贷款及处理抵押房屋的后果。

与银行签订贷款合同后，在还款期内还款能力下降，还贷有困难时，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行会根据您的具体情况决定是否延长借款期限申请。

34 ．未能按时还款的法律后果

贷款银行放款，都会给每一个贷款人发一书面通知，说明每月最迟应该还款的时间，有的银行是每月 20 日之前，有的银行是每月 25 日之前，如超过银行规定的期限，则按中国人民银行逾期贷款滞纳金的规定处理，即按累计应还款额 ×0.021%× 逾期天数计算。 2005 年底，几大商业银行都提高了逾期还款日违约金的比例，大约增加了 30%-50% 。一般借款人逾期还款不超过三个月，银行采取电话联系的方式提醒借款人按时足额还款；如果借款人连续三个月未还款，银行将会寄发催款通知书或寄发律师函督促借款人履约，对于借款人超过六个月未还款，且借款人不能主动还款的，银行将根据借款合同约定，一般会在两年之内向法院起诉，要求解除借贷合同，一次性归还本金及未付贷款的本金、利息及罚息。但有的银行对于借款人未超过六个月逾期还款的行为并不与借款人联系，而是直接从担保人 ( 一般是开发商 ) 的保证金中直接扣除。目前各大城市个人资信系统已启用，并且还在进一步完善系统数据资料，今后个人住房贷款借款人的还款情况将被记录在个人资信系统中。因此，借款人如果有拖欠银行借款的不良纪录将会影响到其个人信用，为日后申请银行贷款、办理有关材料或证明带来麻烦。

35 ．如何办理个人住房贷款的房屋抵押登记及注销手续

在办理个人住房贷款手续的同时，银行委托的律师要求购房人与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并同时签署授权委托书及提交相关证件，授权律师或其它中介机构在房屋所有权证办理完毕后代购房人办理抵押登记手续，一般不需个人亲自办理。

当借款人还清了全部贷款本金和利息后，银行给借款人出具已还清贷款的证明及解除抵押通知单。借款人可持银行的贷款还清证明和解除抵押通知单日去房产所在区、县的房地产行政主管部门注销抵押。房屋交易行政主管部门审核借款人提供的材料合格后，在房屋所有权证上盖注销章。

36 ． 贷款律师费由买房人交合理吗

目前由贷款的购房人交纳贷款律师费是行业的通行作法，但这种做法一直受到各方质疑。银行的按揭律师是为银行服务的，代表银行的利益，应该是谁委托、谁受益、谁收费，因此从这个角度看贷款律师费用应由银行自行负担，由银行向其委托的律师支付。目前有些地方已取消了贷款律师费，不再向购房人收取，但目前北京还没有。无论购房人此问题有什么质疑，只要不交律师费，就办不了贷款。

37 ．保险费

购房贷款时保险公司保的是财产损失及还贷保险。财产损失指所购房屋的损失，在火灾、暴风雨等情况下房屋损坏或灭失，保险公司承担保险责任，但战争、地震保险公司责任免除。还贷保险是指购房人在还款期内因意外事故所致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行还款责任的，保险公司承担相应的还款责任。但购房人因疾病、自杀、探险、滑雪、登山、攀岩、潜水、蹦极、特技、赛车、赛马、酒后驾驶等导致死亡、残疾的，保险公司不负保险责任。从购房人与银行的贷款合同的规定内容上看，在房产证办理完毕之前买方的还款保证是由担保公司承担的，房产证办理完毕后银行通过办理抵押登记来实现其抵押权，因此对银行来说，放贷风险已有充分保证，当购房人不履行还贷义务时，或者买卖双方任何一方违约，银行可以要求担保公司承担保证责任，也可以拍卖购房人所购房屋，银行的债权是有充分保证的。从保险公司制定的保险条款来看，该条款规定的保险责任在理论上有发生的可能，但实际上几乎是不可能发生的，可能发生的事情保险公司又不有保险责任范围之内，因此房贷的保险对购房人来说没有现实的意义，但银行与保险公司行联手开展此项业务，不交保险费就不给办贷款，使购房人对是否保险没有了选择的余地，变成了强迫保险，这种行为有强迫交易之嫌。

38 ．保险费交纳基数

一般保险公司要求借款人按总房款交纳保险费，而不是按照借款额来作为计算保险费的依据。按照保险公司的保险条款，保险财产的保险金可以按照成本价、购置价、市价、评估价、借款额等方式由被保险人自行确定。因此保险公司要求按购置价交纳保费，违背了借款人的真实意思，贷款人应该有选择权。

39 ．贷款受阻的处理方式

借款人通过贷款购买二手房，准备齐了律师要求的所有资料（客观、真实），律师经审核无问题。如果银行审核后认为借款人所在公司经营存在问题，不予放贷。遇到这种情况与借款申请人无关，这时买卖双方应当协商解决合同的履行问题，如果买方不能以其它方式支付房款买卖双方的合同应当解除。

40 ．竣工两年内的房屋评估问题

按银行的要求，竣工两年之内的房屋不需要评估，超过两年的需评估。

41 ． 贷款购买的房屋出租后是否要告知承租人

贷款购买的房屋涉及到抵押，当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。