第 七 章 二手房的其它问题
二手房交易过程当中，除了前面几章涉及到的问题之外，还有一些其它的问题，比如夫妻房产再次出售的法律效力问题、房屋继承问题、房屋赠与问题、房屋登记与涉及到房屋案件的强制执行问题，都与二手房有一定的关系，因此，本章重点介绍夫妻房产、房屋继承、赠与、登记及执行问题。
第一节 夫妻房产问题
1 ．夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效
我国法律规定夫妻在婚姻关系存续期间如果没有特殊约定，则双方取得的财产属于共同财产。在此期间购买的房屋即使登记在一人名下，也属于夫妻共同财产。如果一方擅自出售房屋，与购房人签订的合同是否有效？为了说明这个问题，下面举一个案例。乙（女）与甲（男） 2000 年登记结婚，婚后购置了两处房产，其中一套房屋一直闲置无人居住。 2004 年 6 月 10 日 ，甲将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明（乙的名字是甲找他人代签的）一并出示给买方丙审查。丙并不知情，核查所有原件后，便与甲签订一份《房屋买卖合同》，甲以 77 万元，将自己名下的房屋出售给丙。款项结清后，甲向丙交付了房屋钥匙，双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记并领取了房产证。后丙对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。一年后，甲的妻子乙向丙提出异议，理由是自己与甲系夫妻关系，房子是夫妻共同财产，丈夫卖房未经自己同意，要求中止甲与丙的买卖合同。丙不同意，于是乙于 2005 年 9 月 25 日 ，乙将其丈夫甲和丙作为被告起诉到法院，请求确认其丈夫和买主签订的房屋买卖合同无效，并判令丙返还房屋，赔偿装潢损失 8 万元。
法院经审理后认为，两被告签订的房屋买卖合同已经成立，且房款已经交接清楚，应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告乙主张两被告之间的买卖合同无效，其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告的夫妻共有财产的共有权，其侵权责任主要是被告甲未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，被告丙未实施侵害行为，不应承担责任。法院遂依照有关法律规定，做出判决：被告甲与丙签订的房屋买卖合同有效，驳回原告乙的诉讼请求。
我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“ 夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从司法解释的文义上理解，夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上。处理重大财产要求与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。但是，夫妻之间的 平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。
民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖，在这种情况下，第三人做出的法律行为有效，目的是为了保护交易的稳定与安全。1988年最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产。
本案甲为房屋所有权证上的产权人， 我国不动产实行所有权登记制度，以登记为准，房屋所有权证是证明所有权人的唯一合法凭证。从房屋所有权固有的四项权能，即占有、使用、收益、处分的权利来讲，甲 对该房屋享有处分的权利，办理房屋买卖过程中丙只要核查了甲提供的 身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明 等有关文件资料原件后，应该有理由相信甲出售房屋的行为是夫妻双方的共同意愿。因为善意第三人只负有形式审查义务，不负有实质审查义务，不能要求善意第三人核实配偶的签名是否本人签署，是否真实，对配偶签字的真实性应由甲全权负责。丙已尽到了必要的审查与注意义务，在房屋买卖中不存在任何过错，甲与丙签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。 在善意第三人支付了相应的对价并实际履行了合同的情况下，应当保障买卖交易的稳定和安全，应当保护善意第三人的合法利益。
近几年，二手房买卖市场异常活跃，很多中介公司为了赚中介费或房屋差价，对二手房买卖过程中材料审查及手续等把关不严，问题层出不穷。由于购买人与出买人对房地产法律专业知识了解甚少，法律意识淡漠，相互缺乏信任等原因，双方在交易过程中矛盾、冲突不断的也大有人在，甚至引起纠纷，打官司。二手房买卖确实存在着很大风险，买卖双方都应充分了解相关的法律法规，或聘请房地产方面的专业律师全程代为办理二手房买卖，律师以其专业的法律知识和经验避免潜在风险。
夫妻任何一方出售房屋的，应征得配偶方的同意，侵犯配偶方知情权与平等协商权的，配偶方有权要求撤销《房屋买卖合同》，或向出售房屋的夫或妻一方追偿所得价款。
2 ．婚前购买的房屋是否属于夫妻共同财产
婚前一方所购房屋，夫妻共同生活多少年能视为共同财产？有些读者认为夫妻共同生活八年以上即属于夫妻共同财产。为了说明这个问题，笔者举一个案例说明这个问题。甲 （男）与乙（女） 1994 年 4 月自行相识，同年 9 月登记结婚。乙女于 1993 年 12 月签订商品房预售协议、一次性付款购买一套商品房，该房屋于 1994 年 12 月竣工，产权证于 1996 年 3 月办理，产权人姓名为乙女。婚后双方因为生活琐事产生矛盾。自 2003 年 5 月起，妻子与丈夫分居。 2005 年 12 月，妻子起诉法院要求离婚。甲男同意离婚，但是提出要求分割乙女名下的房屋一套。法院依法审理后，调解无效，准予乙女与甲男离婚；法院认定该房屋产权证虽然系婚后办理，但是该房屋系原告婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，因此不予分割，财产仍属于乙女。
夫妻共同财产， 是指夫妻结婚后到双方离婚或者一方死亡止的这段时间内所取得的财产。 夫妻个人财产，是指夫妻双方在婚前各自所有的财产及夫或妻个人特有财产。我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产；其他应当归共同所有的财产。第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： 1 、一方的婚前财产； 2 、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； 3 、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； 4 、一方专用的生活用品； 5 、其他应当归一方的财产。
由以上规定可以看出，一方婚前的财产，不算共有财产之一。有人认为， 1993 年 最高人民法院在《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定夫妻一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。在2001年新 婚姻法出台后， 1993 年司法解释中的上述规定就已经失效，不再适用。有的当事人只知道过去司法解释的规定，认为生活多年以后婚前财产就可变为夫妻共同财产，认识上是错误的。我国新婚姻法出台后，个人财产就不再因婚姻关系的延续转化为共有财产了，婚前财产永远属个人财产。 因此，对于夫妻共同财产的范围，我们可以概括为，在履行婚姻登记手续建立了夫妻关系后，至解除婚姻关系或一方死亡前，夫妻一方或双方获得的合法收入，除非双方另有约定，都属于夫妻共同财产，双方有平等的处理权。有约定的从其约定，没 有约定的情况下， 婚前财产属个人所有。
乙女于 1993 年 12 月签订商品房预售协议，一次性付款购得房屋。甲男与乙女 1994 年 4 月自行相识，同年 9 月登记结婚。房屋 产权证于 1996 年 3 月办理。 本案中，我们并不否认乙女的房屋产权证为婚后取得。但是，婚后取得的房屋产权证并非凭空得来，而是依据乙女与房地产开发公司签订的《房屋预售合同》中享有的债权取得，此种债权来源于合同，系合同之债。对于房屋交付与产权证办理，自然拥有期待权。房地产管理部门发放产权证的行为，实际上是乙女婚前债权在期待后变成物权的过程，完全是其婚前拥有的债权演化而来。
产权 虽然是物权凭证，但并不意味着婚后取得产权证的房屋就是婚后财产。乙女 对房屋享有的所有权益在婚前签订合同及付款后就已经取得，办理房产证只是一个滞后的手续。
从上面的法律规定及事实可以得出结论，乙女婚前签订合同并付清全款购买的房屋，应属其婚前个人财产，离婚后，丈夫甲男无权要求将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。
现行婚姻法已经废除了以前关于“ 房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”的规定，明确了夫妻婚前财产在离婚时仍按个人财产处理，不视为共同财产予以分割。因此，双方在结婚、离婚时都要注意这个问题，以避免不必要的纠纷。
3 ．婚后购买的房屋，产权证登记为一人名字，是否夫妻共同财产
婚后购买及登记在一人名下的房屋，仍属夫妻共同财产。为了说明这个问题，举一个案例。甲（男）与乙（女） 2001 年 12 月登记结婚。 2002 年 4 月由甲办理购买商品房事宜，购买总价 40 万元的现房一处。当时的购房合同与产权证均登记为甲名字。 2002 年 6 月二人举行婚礼。 2005 年二人因夫妻感情淡漠，协议离婚。但是在该房屋的处理方面无法达成共识。甲主张：房屋所有权证书，是确认房屋所有权的唯一依据。该房屋为自己一人所购买，而且当时二人只是领取了结婚证书，并未举办婚礼，因此产权证上只有自己的名字，此房屋属于个人财产，不同意与乙女进行分割。乙女认为房屋是领取结婚证后所购买的，自己应该有份。于是， 2005 年 10 月乙女向法院起诉，要求解除与甲的夫妻关系，同时依法分割该房屋。最后法院判决二人解除夫妻关系，该房屋属于夫妻共有财产，该房屋归甲所有，甲向乙女支付房屋折价款 20 万元。
夫妻关系的确立是以双方结婚登记为准，举办婚礼不是婚姻缔结的必要条件。本案甲 与女于 2001 年 12 月登记结婚， 2002 年 6 月二人举行婚礼仪式，根据法律规定，双方婚姻关系建立的实际日期是 2001 年 12 月。我国 2001 年 4 月 28 日 公布的《婚姻法》中仍沿用了夫妻财产混同制，即结婚登记后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻关系存续期间内，夫妻双方所得财产为夫妻共同共有。同时，我国《婚姻法》也采纳了约定财产制，即第十九条规定： “ 夫妻可以书面约定婚前财产以及婚姻关系存续期间的财产归共同所有或各自所有，或部分共同所有、部分各归所有。夫妻对婚前财产以及婚姻关系存续期间财产的约定，对双方具有约束力。”房屋作为公民重大财产的一部分，自然可以通过协商约定的方式确定其归属，双方没有约定的，婚后购买的，登记在一人名下的房屋应属夫妻共同财产。
我国《婚姻法》第十八条规定，婚前财产为夫妻一方个人财产，婚前购买 的房子归其个人所有，不属夫妻共同财产，正常情况下不纳入离婚诉讼的财产标的，这也是甲主张房子为其婚前购买的原因。 夫妻离婚时，登记为一方名字的房屋是否属于夫妻共同财产进行分割，需依据购买房屋的时间、付款时间、结婚登记时间等来界定。两人于 2001 年 12 月结婚，而《商品房买卖合同》的签订是在 2002 年 4 月，购买行为及付款时间均发生在双方结婚以后，在婚前及婚后，甲与乙两人均无关于财产方面的约定。因此，无论产权登记在谁的名下，这套房屋都属于在夫妻关系存续期间购买的共同财产，属于夫妻双方共同所有，离婚时应以共同财产来进行分割。
我国实行房屋所有权登记发证制度， 房屋权利人依法取得的房屋权属证书，是其对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。即是说，房屋产权登记在谁的名下，法律就认为谁拥有该房屋的所有权。 但是这并不适用于夫妻关系领域。因为婚姻关系的特殊性，夫妻以共同生活为目的，这里的共同生活包括共同的经济生活。夫妻双方在婚姻期间所取得的财产，如果没有法律的特殊规定和当事人的特殊约定，一般都视为双方共同财产。产权登记在一人名下，并不意味着它不属于共同财产，离婚的时候仍然要按照共同财产予以分割。
4 ．婚后贷款购买的房屋在离婚时如何分割
为了帮助读者理解在婚后贷款购买的房屋在离婚时如何分割，先举一个案例。甲（男）与乙（女）于 1998 年登记结婚， 1999 年生育一子。自此乙辞职，养育孩子，直至 2005 年 3 月重新找工作上班。 2001 年夫妻贷款购买一处商品房屋，房屋总额为 38 万元，银行贷款 30 万元。因为感情破裂， 2005 年 10 月开始二人协商离婚。对于该房屋的处理二人无法取得共识。乙主张房屋由自己与儿子居住，甲认为该房屋乙未出一分钱，而且银行贷款一直是自己在偿还，因此不同意。协商未果，乙于 2005 年 12 月向法院提起诉讼，要求离婚，依法分割夫妻共同财产。
法院经审理认为，诉争房屋为夫妻双方结婚后购买，应属夫妻共同财产，依据双方的实际情况，及根据法律规定，从照顾妇女儿童的角度对涉及到房屋部分的财产判决如下：该房屋归乙所有，乙向甲支付房屋折价款 10 万元，剩余贷款由乙继续偿还。
本案甲以房款为自己出资，房屋应归其所有的主张是错误的，没有法律依据的，也不符合我国《婚姻法》关于婚后夫妻财产共同共有的规定。孩子出生后，妻子乙辞职在家看孩子做家务，直至 2005 年 3 又开始重新工作。在此期间，妻子对家庭、对孩子、对丈夫的付出、奉献与功劳是不可磨灭的。虽然我国在家务劳动补偿上尚存在立法缺陷，但作为妻子应享有的夫妻财产共同共有的分割权是不能任意被剥夺的。根据婚姻法及司法解释的规定，从照顾妇女、儿童的方面，判决诉争房屋归乙所有，符合法律规定。
5 ．婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产
婚前一方贷款所购房屋的所有权应归一方所有。为了说明婚前一方贷款、婚后共同还贷房屋的归属，下面举一个案例。甲 ( 男 ) 与乙 ( 女 ) 同系某市居民。双方于 2001 年 8 月经婚介认识。男方 2001 年 12 月签订购房协议，购置房屋一套，总价值 51 万元。银行贷款 30 万元。产权证于 2002 年 6 月办理，产权人名字系男方甲。 2002 年 1 月双方登记结婚。婚后初期感情尚可。 2003 年 6 月男方因工作关系，前往苏州工作一年。期间女方恰逢意外，导致流产。自此双方产生隔阂，感情逐渐淡漠。经协商，二人同意离婚，但是针对房屋归属无法达成共识。 2005 年 10 月，乙向法院提起离婚诉讼，请求分割该房屋。
法院审理认为：男方名下房屋系男方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。故判令男方向女方支付房屋折价款 4.5 万元。
本案涉及到婚前按揭房产的婚后归属问题。 所谓婚前按揭房产是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。那么，婚前按揭房产在离婚时如何处理呢？是作为一方婚前财产？还是作为夫妻共同财产？
笔者认为，可以从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。 1 、买受方与出卖方之间形成商品房买卖合同关系。买受方与出卖方（通常为开发商）签订买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受方先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人收入状况及资信无误后，将贷款金额直接划入开发商账户。至此，买受方的付款义务全部完成。 2 、买受方与贷款银行之间形成借款合同关系。贷款银行发放贷款后，买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了，买受人依贷款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。 由此，婚前一方订立商品房买卖合同，支付首付款的房屋，其房屋权属仍为婚前一方所有，婚后由夫妻共同偿还的款项，其性质是偿还银行的债务。该房屋在离婚时不能作为共同财产进行分割，应当认定为一方婚前即享有的财产权利，离婚时应判归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还银行贷款的部分，可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务。因此，离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有，同时将夫妻共同偿还贷款的一部分补偿给另外一方。甲 2001 年 12 月签订购房协议，购置房屋一套，并支付首付款 21 万元，与乙 2002 年 1 月登记结婚。买房在结婚之前，产权证虽于 2002 年 6 月办理，但并不影响房屋产权归属，产权人名字登记为甲，因此该房屋应当认定为甲个人财产。
另外，需要注意的是产权证取得与房屋产权权属的问题。婚前取得房产证的，自然取得房屋所有权，但是，婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢？笔者认为，产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产，房产证虽然是婚后取得，但财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。第三种情况，如果离婚时，尚未取得房产证的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋的所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋取得所有权后，任何一方可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见。
综上所述，婚前一方所购，婚后共同偿还贷款的房屋，无论婚前是否取得房产证，都是一方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。取得房屋所有权的一方应按一定的比例折价补偿。
根据我国婚姻法的规定，除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。如果婚前按揭房产由一方在婚前支付了房屋首付款，该房产应为一方的婚前财产，婚后按揭的还款部分才是夫妻共同财产。
6 ．婚前父母交纳首付款婚后夫妻还贷离婚时如何分割
婚前父母出资贷款购房，属对自己子女一方的赠与。为了说明这个问题，请看下面的案例： 2002 年 5 月 28 日 ，甲（男）与乙（女）登记结婚。为了帮助二人组建小家庭，甲的父母于 2001 年 10 月出资 10 万元，贷款购买房屋一套，产权人名字为甲，余款 40 万元办理银行按揭贷款，分 20 年还清。 2002 年 3 月 20 日 房屋交付，乙父母出资 4 万元进行了房屋装修。 40 万元贷款由夫妻结婚后共同偿还，月还款 3000 多元。 2006 年 3 月二人因为感情破裂，甲起诉到法院请求离婚，乙表示同意离婚，但坚持自己对该房屋进行了装修，并且共同还贷，自己应该对房屋拥有权利。要求房屋归其所有，她补偿给男方一定款项。
法院认为，该房屋系甲的父母在甲婚前出资购买的房屋，房产证登记在甲名下，父母支付首付款的行为，可视为对甲个人的赠与，该房屋的产权仍归甲所有。婚后双方共同偿还贷款部分属夫妻共同财产，应予以分割。故判决：诉争房屋归甲所有，甲向乙支付房屋补偿款 115000 元，剩余贷款由甲自行偿还。
按照中国人传统的观念，无论子女是否成年，父母一方只要经济条件允许，一般都会在子女结婚时给予一定的资助，有一些给买房，也有为子女支付首付款，然后由子女作为房屋买受人、贷款人，每月向银行偿还月供款。那么，父母出资为子女购房，离婚时该房产如何分割呢？
（一）、结婚前，父母出资为子女购买房屋的，该出资属于对自己子女的个人赠与。男女双方为了结婚欲购买房屋，在经济拮据又无力筹集首付款的情况下，有经济能力的男女双方父母都会鼎力相助。在结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，除非父母明确表示赠与双方的。如果没有特别约定，这部分财产父母赠与意思表示真实，该财产应属子女的个人财产，离婚时不被纳入共同财产的范围之内。婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，按照《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金，生产、经营的收益为夫妻共同所有，偿还贷款的钱来源于夫妻共同财产部分。所以，在离婚时，该房屋应归婚前购买的一方所有，由购买方补偿给另一方已还贷款一半的房屋补偿款。通常情况下按一半核算，但不是绝对的。对于婚后偿还贷款部分的分割可以适当考虑按照双方的出资、贡献大小略有不同，但需有足够的证据予以证明，否则，应当平均分割，因为我国必竟实行的是夫妻财产共同共有制，平均分割也体现了公平的原则。
（二）、结婚后，父母出资为子女购买房屋的，该出资属于对夫妻双方的赠与。男女双方一旦结婚，就形成了婚姻共同体。在接受赠与时，双方是以婚姻共同体的形式出现的。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”可见，父母为结婚后的夫妻双方出资购买房屋，除非父母明确表示赠与给夫或妻一方的以外，该出资应认定为对夫妻双方的赠与。但需要强调的是，该条款的适用应首先确认赠与存在，并非只要婚后父母出资，就是赠与。在父母没有明确表示将钱款赠与夫妻双方时，不能单方面推定赠与，不能把前提条件作为结论来使用，否则，不利于保护父母的合法权益。例如：父母持有夫妻双方出具的欠条，那么，该出资应为借款，而非赠与。
本案中，甲的父母于 2001 年 10 月出资 10 万元为其购买房屋，产权人名字为甲，乙父母于 2002 年 3 月出资 4 万元进行房屋装修。双方登记结婚的时间是 2002 年 5 月 28 日 ，由此得知，房屋首付款和装修款都是婚前双方父母赠与给自己子女的，应属个人财产。故法院判决，将房屋归甲所有，由甲补偿给乙房屋补偿款。该房屋补偿款中包括乙父母出资装修的钱，因为在双方离婚后，该房屋的最终受益人是甲，装修已成为房屋不可分割的一部分，是有其实际价值的，在房屋补偿款的计算中已经包括了乙父母出的装修款。
父母为子女买房出资出力很常见，离婚时分房不仅关系到两个人，也关系到两家人。笔者建议，父母给未婚子女或已婚子女花销时不妨理智一些，明确是借款，还是赠与。如果是赠与，是赠与自己子女一方的，还是赠与夫妻双方的，否则，离婚时难以界定。如果是借款，也需未婚的男女双方或已婚的夫妻双方共同向父母出具借条。
7 ．恋人分手后房产归属问题
热恋中的男女为了表达对对方的爱，在没有办理结婚登记手续前以对方的名义购买房屋，但有时因双方的感情没有发展到结婚的程度，最终不能走到一起了，这时所购买的房屋应该归属于谁？在回答这个问题之前有必要澄清一个问题，就是所买的房屋是以双方的名义购买的还是以单方的名义购买的。如果是以两个人的名义购买的，双方都在《房屋买卖合同》上签了字，那么这套房屋就属于共同共有财产，应按共有财产分割的规定来处理。按我国现行法律规定，共有财产分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭之间；另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。按照现在房屋行政主管部门的要求，两人以上购买一套房屋应当办理共有份额的公证，因此双方按公证的份额享有这套房屋的所有权。双方可以根据具体情况提出分割这套房屋，比如一方要房屋，一方要钱。如果所购房屋是以一个人的名义购买的，那么购买合同上或房产证上签字或登记的名字即为产权人，其它人对此不能提出所有权的要求，但如果另一方也出了钱，应当属于借款的性质，或者赠与的性质，持有房产的一方应向另一方给予补偿，但前提是对方承认这种事实或有证据证明事实的存在。
8 ．如何办理房产证的夫妻更名手续
从《中华人民共和国婚姻法》的规定来看，如果夫妻之间对婚姻关系存续期间财产问题没有特殊约定，那么房产无论登记在谁的名下，都属于夫妻共同财产，双方都共同共有，从法律上来说办理夫妻更名没有什么意义，但如果双方约定该房屋属于一方那么法律也是承认这种约定的。目前夫妻办理更名手续一般是因为取暖费的问题，有些单位福利较好，为职工交纳取暖费，但必须是本单位职工名下的房产才享受这种福利待遇，因此种原因办理更名的较多，但供暖费由产权人单位交纳的做法从整个社会大环境来说不符合公平公正的原则，因此存在改变的可能，最终可能由产权人自己负责。有些更名的原因是夫妻双方准备离婚，双方对房屋的归属已经协商确定，将房屋所有权名称变更为协议取得房产一方的名下。 登记在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻可以要求将一方名称变更为另一方，也可以变更为双方。
办理夫妻更名手续的前提是已取得房屋所有权证，办理手续时需夫妻双方同时到场，填写《房屋所有权登记申请书》，具体提交的证件因房屋性质的不同而有所不同，具体提交资料如下：
（ 1 ）如是房改房，需提供原售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字；如是商品房、经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由；
（ 2 ）结婚证复印件（核验原件）
（ 3 ）夫妻双方的身份证复印件（核对原件）；
（ 4 ）夫妻双方共有房屋的协议
(5) 房屋所有权证；
(6) 房改房提供原购房契约复印件（核对原件）；
(7) 屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；
办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税 5 元，其余任何费用均不需交纳。
如何办理夫妻离婚涉及的房屋转移
9 ．夫妻离婚涉及房屋转移的办理手续
因夫妻离婚涉及的房屋转移需提供下列材料或证件
（ 1 ）原房屋所有权证；
（ 2 ）离婚证；
（ 3 ）双方协议离婚的，提交离婚财产归属协议；法院判决离婚的，提交生效的法院判决书；
（ 4 ）原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白；原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交）；
（ 5 ）契税完税或减免税凭证。
第二节 房屋赠与
1 ．父母为儿女购房是赠与还是借款
2002 年 1 月，甲（男）与乙（女） 登记结婚。 2002 年 3 月，由于租房费用太高，甲便向父母提出，从父母处借款购买一套价值 30 万元的商品房，甲给父母书写欠条一张。房产证登记为甲名字。
2005 年，甲与乙因为夫妻感情破裂，协议离婚，乙要求依法对该房屋及财产进行分割。此时，甲提出该房屋的购买款项系自己向父母的借款，并且出具了自己签字的借条一张，上写“因为无购房能力，今向父母借款 30 万用于购买结婚所用住房。”乙声称此借条有假，该房屋系甲父母当初承诺赠送给夫妻二人的，否则自己就不会与甲结婚了，婚后自己还积极用婚前存款购买了家俱与电器。协商未果，甲向法院提起诉讼，要求离婚，要求依法分割夫妻共同债务。
法院经审理认为，甲出具的借条确属在购买房屋时书写，而且其父母从未向儿子儿媳表示该房屋属父母赠与。庭审中，对证人甲的父母分别进行了多角度的询问，可以证实甲确实在婚后向其借款用于购房。最后法院判决：房屋归甲所有，债务由甲个人承担；住房屋内的家具、电器归乙所有。
甲提出购买该房屋的款项系自己向父母的借款，并且出具了自己签字的借条一张，而乙声称此借条有假，并认为这是对方父母对两人的赠与。因此，房屋是否可以直接作为共同财产分割，关键是看这 30 万的性质是借贷还是赠与。本案的焦点在于该借条是否有效成立。
这里可以借助合同法的规定来理解借款和赠与的概念。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 而 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同应采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。 对于子女结婚后，父母为其出资购房的，不能片面地、一概而论地认定就是对夫妻双方的赠与。只有当一方认为是借款，一方认为是赠与，双方都无确凿证据来证明争议事实的情况下，或者一方认为是对自己个人的赠与，另一方认为是对双方的赠与时，才可以适用中华人民共和国婚姻法司法解释（二）第 二十二 条的规定。
现实生活中，借款行为往往发生在具有亲密关系的亲属之间，具有利害关系的近亲属之间签署的借条，可以作为证据使用，但证据的证明效力如何，是否能作为定案证据，还需结合本案事实或其他证据加以佐证。就此类借条而言，借条签订的时间对判决有重要影响。离婚时，经常会出现一方突然提出，买房子的钱是从父母处借来的，而不是父母赠与的，并拿出借据证实的情况。因为父母同为利害关系人，如果借款事实确实存在，借条签订的时间应当在购买房屋之时。因此，借条的形成时间对认定该证据的效力至关重要。乙认为该欠条有假，应提供证据证明这张欠条的虚假性，必要是可以申请司法鉴定。如果欠条为真，借款事实确实存在，则属夫妻双方的共同债务，应共同偿还。
2 ．父母赠给子女购买房屋的出资能否反悔索回
2004 年 2 月，甲（男）与女友乙女正在恋爱期间，甲的父母拿出一生的积蓄，让儿子用他们积攒的 40 万元买套房子。甲用父母的 40 万元很快以自己的名字购买了一套两居室。随后，甲与乙女在 2004 年 10 月领了结婚证，对房子进行了简单装修后，举行了婚礼，入住新房。
2005 年 5 月，甲因为与乙女感情不和，协议离婚，约定价值 40 万元的房子归乙女所有。甲在民政部门办理完离婚登记后，拿着自己的个人生活用品回到了父母家中。甲父母十分气愤，认为该房屋是自己出资购买，儿子无权处分。因此向法院提起诉讼，要求确定甲无权处分该房屋，要求乙女返还该房屋。
法院审理后认为，房屋购买人对其所购买的房屋拥有处分权。甲父母虽然是本案讼争房屋的实际出资人，但他们的出资可认定为对甲的赠与，甲是本案讼争房屋的购买人，对本案讼争房屋拥有处分权。甲与乙女协议离婚时，甲自愿处分本案讼争房屋归前妻乙女所有，是其真实意思表示，该处分行为合法有效。甲父母无权要求确认甲的处分无效，判决驳回甲父母的诉讼请求。
按照中国人的传统 ， 父母在子女结婚时都会给予一定的经济资助，有的老人会用毕生的积蓄来操办子女婚礼或满足子女结婚的要求。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》 第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。由此可见，如果父母没有特别约定或借条，结婚前父母为子女购房的出资，可默认为是对自己孩子一方的赠与。
甲与女友乙女恋爱期间时，甲父母拿出积蓄让儿子买房，在没有其他约定，也没有借条的情况下，应属对甲的个人赠与。甲以自己名义用该 40 万元买了房子，房屋产权证也办理在自己名下。甲对该房屋拥有所有权。财产所有权是完全的物权，具有独占性和排他性，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。处分是财产所有权人对其财产在事实上和法律上的最终处置，处分是所有权的主要权能。甲作为房屋的所有权人，有全权处分该房屋的权利，其将房屋给离婚的前妻所有，该处分行为有效。甲的父母将该出资赠与给儿子后，即对该出资不再享有权利，对该房屋更不具有处分权。所以，本案甲父母无权要求前儿媳乙女退还房屋。该房屋属甲的婚前个人财产，甲作为完全民事行为能力人，有处分其个人财产的权利。
根据法律规定，夫妻双方关于财产有约定的，应当从其约定。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》 第八条规定： “ 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。” 离婚协议是双方之间关于财产、人身关系的合意，是夫妻双方真实意思的表示。诚实信用与意思自治原则是我国民事法律的基本原则，也是当事人实施民事行为应当依据的标准。当事人就某一事项达成的协议，如果不存在法定的无效或可撤销情形，应当认定为有效协议。只要无证据证明离婚协议是在欺诈、胁迫等情况下签订的，就应该按照协议当履行，不得反悔。
甲作为房屋的所有权人，在其完全自愿的情况下签订离婚协议将房屋让与前妻，是具有民事法律效力的，本人不得反悔，甲的父母虽然是赠与人，但赠与后就丧失了对钱款和房屋的处分权，更没有权利要求返还房屋，两位老人的请求于法无据。
父母自愿赠与给子女的钱款或房屋，钱款已经实际交付的，房屋已经办理完毕过户手续的，父母便不再享有处分权。父母在为子女出资购房是人之常情，但是一定要了解法律的规定，表达自己真实的想法，这样才能使自己处于一个有利地位，保护自己合法的财产权，避免子女违背自己意愿，将毕生积蓄拱手让与他人。子女也应当换位思考，虽然对父母的赠与享有处分权，但是在离婚签订协议时也要考虑到父母的感情，理智的处分财产。
3 ．办理了赠与公证但没有正式过户能否反悔
王老 先生今年 63 岁，认一干女儿 李 小姐 23 岁， 王老 先生于 2004 年在东城区购买了一处房产，产权证上写明由 王老 先生所有， 2005 年 1 月份， 王老 先生决定将该房产赠与干女儿 李 小姐，并签订了赠与合同。但随后双方一直没有办理过户手续，而 王老 先生一直在该房内居住，房产证也一直在其手中。 2005 年 8 月份，干女儿 李 小姐因交通事故不幸死亡， 李 小姐的生母拿着赠与合同索要该房产，并要求 王老 先生办理过户手续，但此时的 王老 先生却因经济原因及干女儿已去世等原因，不想将该房出赠。房屋赠与后还能反悔吗？
按照最高院的司法解释，房屋赠与成立的条件是：办理了过户手续赠与成立。未办理过户手续，但受赠人得到合同及产权证书且实际占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续，如果赠与人与受赠人签订了公证的赠与合同则不能撤销，应该继续履行。 《合同法》规定，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用撤销的规定。 从上述法律规定可以看出，房屋赠与合同是实践性合同，房屋赠与关系的成立，必须是以办理了过户手续，或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有使用该房屋，为认定条件。
本案中， 王老 先生与 李 小姐虽然到公证处办理了赠与公证，将该房赠与 李 小姐，但他们未办理房屋产权过户手续，故该赠与尚未生效。 再加上赠与行为并不具有社会公益性质，也没有做过公证，所以根据《合同法》的规定， 王 先生完全可以有权撤销赠与行为，收回房屋。 现在 王老 先生提出不愿赠与，符合法律规定，该房产权仍归 王老 先生所有。
相关法规：《最高人民法院关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则 > 若干问题的意见》第 128 条： “ 公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 ”
中华人民共和国合同法
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
4 ．如何办理房屋赠与手续
办理房屋赠与首先赠与人与受赠人双方需先做赠与公证，包括赠与公证书与受赠公证书。房屋需做评估，然后将房屋行政主管部门要求提供的资料准备齐全交填写《房屋所有权登记申请书》就可办理房屋赠与手续。但是按照北京市的规定，赠与的前提条件是必须取得了房屋所有权证。在办理房屋赠与公证时需提交下面的文件：
（ 1 ）房屋所有权证；
（ 2 ）赠与公证书，受赠公证书；
（ 3 ）房产价格估价报告或者按照指导价计税；
（ 4 ）契税完税或减免税凭证；
（ 5 ）已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中已购成本价央产房赠与的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明；
（ 6 ）私有平房的应提供房屋安全鉴定报告；
（ 7 ）赠与人和受赠人的身份证明复印件（核对原件）；
本市个人提供身份证复印件，外地个人提供身份证复印件、《暂住证》或《居住证》复印件；如是军人需提供《军官证》复印件或《士兵证》复印件；如是港澳同胞需提供中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；如是台湾同胞需提供台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；如是外国人需提供护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明。
（ 8 ）楼房提供：房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；
（ 9 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；
（ 10 ）受赠人是非完全行为能力人提供监护公证书原件及监护人身份证复印件（核对原件），被监护人的身份证明。
办理房屋赠与需交纳的费用：办理房屋赠与的费用主要包括三部分：一是房屋评估费，由评估部门收取（如按指导价计税不收取评估费）；二是房屋赠与公证费，由公证机关收取；三是按房屋评估价或指导价的 3% 收取的契税，由国家税务部门收取。另外还有房产证印花税每本 5 元。
第三节 房屋继承
1 ．已签房改售房合同、交纳首付款后夫或妻一方死亡如何处理
甲及其妻乙都是国企职工， 2001 年 12 月，甲与其所在单位签订了房改售房合同，并交纳了首付款，房产证未办理。但今年 1 月份，甲去外地出差时，不幸遇意外事故死亡。现在甲的单位以职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲解除与甲签订的售房合同，乙能否继承该房屋？根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管改字［ 2000 ］第 178 号）文件的规定：“购房人在办理售房手续过程中死亡的，并已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。”
2 ．使用权的房屋能否继承
房屋继承是房屋产权转移的一种方式，是指有继承权的公民依法接受死者房屋遗产的行为。所谓死者房屋遗产，按照我国《民法通则》的规定，系指死者生前拥有所有权的房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理。继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的是房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管局或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承来继承该房产。
甲的父亲在宣武区、西城区有两处房产，价值 193 万。甲的父亲于 2004 年 3 月份去世。在 2004 年 7 月份，甲突然收到法院传票，山西某寺院将甲起诉，要分甲父的房产，称甲父将房产给了寺院，寺院称甲父生前立有公证遗嘱。公民能将自己的房产赠给寺院吗？按照我国民法通则的规定，公民生前可以将自己财产遗赠给其他公民、组织及国家。寺院应当属于受遗赠的主体。
4 ．房屋的遗嘱公证能否由别人代理行使
按照司法部公证程序规则的规定， 当事人、当事人的法定代理人或法定代表人，可以委托代理人申办公证事项，但申办遗嘱，遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养、解除收养、委托、声明、生存及其他与当事人人身有密切关系的公证事项除外。因此 遗嘱不能由别人代为申办。
5 ．没有行为能力的人所立房屋遗嘱是否生效
甲在 2005 年 3 月 17 日 被医生判定为病危，不能吃饭，不能站立，只能躺着，手已不能抬起，意识已经模糊，已经不能说话，不能表达自己的意志和思想，三天后去世。甲去世后三天，其弟弟突然出示一份甲于去世前一天即 3 月 19 日 的一份公证遗嘱，这份遗嘱是否有效 ：如果立遗嘱人意识已经模糊，根据当时的 病情及精神状态，应当认定其是无行为能力的人。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，如遗嘱人立遗嘱时已无行为能力，遗嘱上本人的签字并非本人真实意思表示，可能是伪造的，所立遗嘱无效，应予撤销。
6 ．受赠人两个月内未表示接受遗赠，该遗赠是否还有效
受遗赠人在知道受赠后两个月内未表示是否接受遗赠，应视为受遗赠人已放弃接受该受赠房产。根据《继承法》第二十五条第二款的规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃遗赠。受遗赠人应向财产共有人即被告表示是否接受或放弃，受赠人没有表示，已失去受赠的权利。
7 ．子女继承父母的房产是否交契税
按照国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。办理房屋继承手续只收房产证的印花税 5 元 / 本。
8 ．办理房屋继承的手续
办理继承公证的首先要准备好继承公证书或继承法律文书、被继承人房屋所有权证及其它房屋主管部门要求的证件，然后到房屋交易主管部门办理手续。 申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。 首先要填写《房屋所有权登记申请书》并向交易主管部门提交如下证件：
（ 1 ）房屋所有权证；
（ 2 ） 继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书；
（ 3 ）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（ 4 ）继承人身份证明复印件（核验原件）；
（ 5 ）契税完税或减免税凭证（遗赠）。
继承人如是军人需提交《军官证》复印件或《士兵证》复印件；继承人如港澳同胞需提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件；继承人如是台湾同胞需提交台胞证复印件；继承人如是外国人需提交护照复印件；
（ 6 ）如继承的房屋是房改房的，继承人还需提供原购房契约复印件（核验原件）
（ 7 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上；
（ 8 ）继承人如果是非完全行为能力人继承提供监护公证书原件及监护人身份证原件及复印件，被监护人的身份证明。
9 ．办理因继承发生的房屋赠与登记手续
因继承发生的房屋赠与登记是指原产权人去世后，经过法定继承程序确定了继承人，而继承人将所继承的房产部分或全部转赠给他人所有并要求进行房产登记的行为。申请的条件是取得房屋所有权证，办理了继承公证、房产赠与公证。办理手续除填写《北京市房屋所有权登记申请》外，还应提交下列证件：
（ 1 ）房屋所有权证；
（ 2 ）继承公证书；
（ 3 ）赠与公证书、受赠公证书；
（ 4 ）房产估价报告；
（ 5 ）私有平房应提供房屋安全鉴定报告；
（ 6 ）赠与人和受赠人的身份证明复印件（核验原件）。
本市个人提交身份证复印件；外地个人提交身份证复印件，《暂住证》（《居住证》）复印件；军人提交《军官证》复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。
（ 7 ）楼房提供：房屋所有权证附图、登记表复印件（证中无图的除外，登记表不复印原产权人姓名）；
（ 8 ）测绘部门提供的测绘图、表两份（一份在受理窗口提交，另一份在制证窗口提交）；
（ 9 ）受赠人是非完全行为能力人提供监护公证书复印件（核验原件）及监护人身份证复印件（核验原件），被监护人的身份证明。
交纳的税费：
房证印花税： 5 元 / 本；
契税：按赠与份额计算，即赠与份额乘以评估价的 3 ％。 |
