第 七 章 二手房的其它问题
第四节 房屋登记及与房屋有关的其它问题
1 ．如何办理法院拍卖房屋的过户手续
法院拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位 ( 含港澳台 ) 提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准的准予购房的证明；还应提供测绘图、表。办理法院 房屋拍卖应提交下列证件或材料：
（ 1 ）原房屋所有权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；
（ 2 ）房屋转让合同（原件，法院判决的除外）；
（ 3 ）委托拍卖合同、拍卖成交确认书；
（ 4 ）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；
（ 5 ）生效的法院判决书（调解书）、裁定书；
（ 6 ）单方申请的，提交法院协助执行通知书（原件）；
（ 7 ）契税完税或减免税凭证。
2 ．如何办理依据法院或仲裁机构的判决书或裁决书登记房屋所有权的手续
依据判决或裁决的内容登记房屋所有权的前提条件是申请人具有仲裁裁决书、法院判决书，应有房屋所有权证。申请人首先填写《北京市房屋所有权登记申请书》，除此之外，还应提交下列证件：
（ 1 ）原房屋所有权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；
（ 2 ）生效的法院判决书（调解书）、裁定书、仲裁裁决书；
（ 3 ）单方申请登记的提交协助执行通知书（原件）；
（ 4 ）被裁决对象是个人的提供个人身份证复印件；被裁决对象是单位的提供营业执照（法人代码证书）复印件、法人代表身份证明书、法人的授权委托书、受托人身份证复印件；
买方是本市个人提供身份证复印件（核验原件）；外地个人提供身份证复印件；《暂住证》（《居住证》）复印件；军人提供《军官证》复印件或《士兵证》复印件；港澳同胞提供中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准购房的证明；台湾同胞提供台胞证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准购房的证明；外国人提供护照复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准购房的证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。
买方是境内单位提供：法人营业执照或事业单位法人证书复印件、批准该法人或组织成立的文件复印件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证原件复印件；
买方是境外单位（含港澳台）提供：经过公证的法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件复印件；法人的授权委托书、受托人的身份证复印件等材料需按规定办理公证、认证，并提交经公证的中文译本；北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准购房的证明；
（ 5 ）提供 房产（分户）平面图二份
（ 6 ）契税完税凭证或减免证明。
税费根据房屋的性质分别按不同的标准交纳：具体参见本书二手房税费章节的内容。
3 ．如何办理房屋析产或分割手续
在夫妻离婚、兄弟姐妹分家等情况下，可能会涉及到共有房屋的分割，这时就需要办理房屋析产手续，也称房屋分割手续。办理房屋析产手续的前提条件是已取得了房屋所有权证，双方或多方签署了合法有效的财产分割协议，再办理析产手续时，除填写《房屋所有权登记申请书》外，还应提交下列证件：
（ 1 ）房屋所有权证；
（ 2 ）离婚判决书或离婚调解书。如双方未通过法院离婚，则 2003 年 10 月 1 日 以后协议离婚的双方到场确认离婚协议及提供离婚证原件和复印件，双方不能同时到场办理的离婚协议书还需提交公证书；
（ 3 ）本人身份证复印件（核对原件）；协议离婚需提供双方的身份证复印件（核对原件）；
（ 4 ）房改房提供原购房契约复印件（核对原件）；
（ 5 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；
（ 6 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。
（ 7 ）分割（析产）协议（原件，共有房屋分为单独所有）；或者书面申请（原件，登记为一处的房屋分为二处以上）；
办理房屋析产手续的费用是收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。
4 ．如何办理房屋交换手续
房屋交换是指当事人双方以各有的房产相互交换的行为，在房产的交换中，每一方交付的房产都要为对方所有，产权互相置于对方只名下。有时互相交换的房屋价格不同时，双方也可互找差价。房屋交换的前提条件是双方的房屋均已取得房屋所有权证，一般房屋交易主管部门只办理本行政区域内的房屋互换，且办理交换房屋的发证机关与办证机关是同一机关。比如北京市与上海市的房屋就不能办理互换手续，但上海市民如在北京市西城区购房，准备与西城区的另一套住房互换就是可以办的。办理房屋交换手续除填写《房屋所有权登记申请书》外，还需提交下列资料：
（ 1 ）房屋交换双方提交材料：本市市民提交身份证复印件（核验原件）；外省市市民提交身份证、居住证或暂住证复印件（核验原件）；军人提交《军官证》复印件（核验原件）
（ 2 ）与原产权单位的买卖契约（已购公房提供）
（ 3 ） 换入方的原房屋所有权证（原件）、换出方的房屋所有权证；
（ 4 ）房屋所有权证平面图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名；
（ 5 ）房屋交换合同一式三份；
（ 6 ）契税完税凭证或减免证明；
（ 7 ）已购公有住房和经济适用住房交换还需提交补交土地出让金有关费用的证明和发票。
如是央产已购公有住房交换需经在京中央和国家机关住房交易办公室审批同意后才能互换，另外央产房一方还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书；物业费、供暖费清结证明。
（ 8 ）非完全行为能力人还需提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。
房屋交换时需交纳下列费用：
（ 1 ）双方各万分之五印花税；
（ 2 ）交换房屋差价的 1.5 ％的契税；
（ 3 ）、如是房改性质的房屋双方均按每平方为主 15.6 元的标准缴纳土地出让金；
（ 4 ）、双方各交纳房产证印花税 5 元。
个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，最初要以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还所纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。
5 ．如何办理房产更名或更址登记
房产更名或更址登记是指房屋权利人的名称、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的。更名的申请条件是取得房屋所有权证，提供了更名的证明材料；更址的申请条件是取得房屋所有权证，派出所出具了地址变更证明。 申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。 办理变更登记手续时除填写《北京市房屋所有权登记申请》之外， 权利人名称、房屋坐落名称发生变更；翻建、扩建楼房的面积变更， 还应提交下列证件：
单位提交：
（ 1 ）变更证明文件；
（ 2 ）单位名称变更的，提交相应的更名文件；
（ 3 ）地址变更的，提交公安部门出具的地址证明或其他地址变更证明；
（ 4 ）房屋所有权证、国有土地使用证；
（ 5 ）变更后的测绘图、表；
（ 6 ）营业执照复印件；
（ 7 ）法人身份证明书、授权委托书；
（ 8 ）受托人身份证复印件（核验原件）。
个人提交材料：
（ 1 ）变更证明材料； 个人姓名变更的，提交更名后的户口本或公安部门的证明文件；境外个人姓名变更的，提交公安部门、外事部门的证明文件；
（ 2 ）房屋所有权证；
（ 3 ）房改房提供原购房契约复印件（核验原件）；
（ 4 ）本人身份证复印件（核验原件）；
（ 5 ）变更后的测绘部门测绘成果（房屋平面图、房屋登记表等）。
办理变更登记只交纳房证印花税 5 元 / 本税费。
6 ．如何办理个人房屋抵押登记
个人办理抵押是指以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。办理个人抵押登记的前提条件是取得房屋所有权证，无司法查封、拆迁冻结，没有产权纠纷，签署了合法有效的抵押合同。 申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。提交的房屋所有权证原件，注记抵押情况后退还申请人。 在办理抵押登记手续时除填写《北京市城镇房地产抵押登记申请书》之外，抵押双方分别提交下列证件：
(1) 抵押人提供材料：
①本人及配偶身份证、结婚证复印件（核验原件）；
②房屋所有权证原件及复印件， 共有的房屋还需提交共有权证（原件和复印件）、共有人同意抵押的书面意见（原件）；
③ 产权人未婚或离异的须提供单身证明；
④委托他人办理的须提供有法律效力的委托书；
⑤受委托人身份证复印件（核验原件）；
⑥抵押权人认可的抵押物价值说明或评估报告；
⑦抵押人、抵押权人签署房屋出租情况的说明（房屋如果已出租 , 需在办理抵押登记前告知承租人抵押情况）。
⑧以已购公房抵押的，提交原公房购房合同，其中央产已购公房抵押的，提交央产房上市出售确认表；
（ 2 ）抵押权人提供材料：
①营业执照复印件；（抵押权人为金融机构提交）
②金融许可证复印件；（抵押权人为金融机构提交）
③法人代表身份证明书；
④抵押登记授权委托书；
⑤受委托人身份证复印件。
（ 3 ）借款合同、抵押合同。
（ 4 ）抵押变更登记的，提交变更的抵押合同或补充抵押合同。
办理抵押登记只交纳房证印花税 5 元 / 本的费用。
7 ．办理房屋注销的条件
具备下列条件应当办理房屋注销手续：取得房屋所有权证，房屋所有权因为下列四种原因已经丧失；（ 1 ）因天灾、战火或人为拆除而致使房屋不再存在、房屋灭失的；（ 2 ）申报不实的，涂改房屋权属证书房屋权利灭失的，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（ 3 ）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的；（ 4 ）因司法协助而对房屋所有权的注销行为等。
8 ．如何办理房屋注销登记手续
注销登记手续按下列程序办理： 办理房屋注销登记首先填写《北京市房屋所有权登记申请书》，然后根据不同的房屋灭失原因选择性提供下列证件：
（ 1 ）房屋所有权证；
（ 2 ）法院要求进行产权过户或者注销、撤消产权证的生效判决和裁定（司法协助行为）；
（ 3 ）房屋所有权证所登记房屋已经灭失或者拆除的证明材料（房屋的丧失）；
（ 4 ）政府主管部门决定收回注销房产证的行政决定（行政行为）；
（ 5 ）申请人身份证、户口本复印件（个人核对原件）；（ 申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。 ）
（ 6 ）法人身份证明书、委托代理书；（单位）
（ 7 ）代理人身份证复印件（核对原件）。（单位）
（ 8 ）抵押权注销还需提交：①抵押权人、抵押人解除抵押权的协议（原件）；②他项权证书或抵押登记证明（原件）；③房屋抵押的，提交房屋所有权证（原件，注记注销日期后退还）；④预售商品房抵押的，提交商品房（经济适用住房）预售合同（原件；注记注销日期后退还）
9 ．房地产统一登记
土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物均应办理登记；除个人登记的房屋所有权无须办理土地登记外，其他单位所申请的权属登记均应包括房屋所有权登记和土地使用权登记。
房产登记的权利人名称应当为法定名称，或依法登记的名称，不能使用简称、惯称名称。登记名称应以其提交的合法身份证明上记载的姓名或名称进行登记。
10 ．房屋权属登记与审查
房屋权属登记是一种行政确认行为，即确认房屋的所有权。在房屋权属登记时，不可回避地涉及三个问题，一是事实问题，二是法律适用问题，三是职权问题。这是房屋进行登记合法性审查不容回避的三个问题。其中事实问题涉及民事法律关系，比如买卖合同、建设工程、承包合同，还可能涉及自然人之间的婚姻关系。登记的作用就是可对抗第三人，不登记不能对抗第三人。如果存在一房卖两家，且出售两次的价格都没有明显的价格差异，不存在显失公平的情况，那么登记的房主具有排他性，同时登记是一种公示的手段。登记有两个功能，一是对抗善意第三人，另一个是公示。登记机关的审查是形式审查还是实质审查？我们国家的台湾、德国、瑞士采用的是实质审查，这种审查要求严格，行政机关稍有疏忽，法院就给撤销，或者确认违法。如果造成了损失，这个损失与疏忽之间有直接因果关系，还要承担赔偿责任。而法国与日本是形式审查。形式审查只要形式要件齐备，登记机关就给登记，发证。对于房屋登记的审查是形式审查还是实质审查，建设部一方面认为，应该是实质审查，这样才能提高登记审查的权威性，另一方面觉得这个责任重大，如果行政机关在登记时存在错误，又可能面临巨额的行政赔偿。笔者认为，我们国家应该是实质审查，理由是我国信用体系和信用制度还没有建立起来，如果国家行政机关发的证，都是不可靠的，那么必然造成信用体系的建立更加缓慢，使交易成本增加，不符合市场经济对效率的要求，不利于加速商品房流转。形式审查适用信用体系已经比较完备的国家。
11 ．房地产登记代理
(1) 申请房产登记的，当事人应当本人申请登记，当事人也可以委托代理人申请登记，无民事行为能力或限制行为能力人由其法定监护人或代理人代为申请登记。其申请的登记应不损害无民事行为能力或限制行为能力人的利益。
(2) 当事人委托代理人申请房产登记的，代理人应提交当事人的书面委托书。当事人为法人或组织的，提交其法定代表人签署的委托书。当事人为个人的，代理人应提交有法律效力的委托书，必要时可以要求委托书进行公证。
(3) 对同一房产共有人的申请人应共同办理登记，如需委托他人办理的，应提交经所有共有人同意的委托书。由法院强制执行的房产转移过户，可由当事人持法院的裁定书单方办理登记。
12 ．房地产登记所需基本的身份证明
办理房屋交易手续分为个人提交的材料和单位提交的材料。
申请人为个人的提交下列材料：
（ 1 ）身份证应提交复印件，身份证复印件无法提交的，可提交公安机关出具的身份证明原件；
（ 2 ）现役军人提交《军官证》或《士兵证》复印件；
（ 3 ）外籍人员应提交护照复印件；
（ 4 ）香港、澳门居民提交港、澳行政区身份证或往来内地通行证复印件；
（ 5 ）台湾居民提交往来大陆通行证或旅行证或者身份证复印件；
（ 6 ）申请人为未成年人的，提交户籍证明或身份证复印件，并且提交监护公证。
申请人为单位的提交下列材料：
（ 1 ）申请人为企业法人的，提交营业执照复印件及法定代表人身份证明；机关、事业单位法人提交组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明；
（ 2 ）其他组织申请房产登记的，提交非法人营业执照或者组织机构代码证或单位成立批文；
（ 3 ）外国企业驻国内机构应当提交代表机构登记证复印件及法定代表人身份证明；
（ 4 ）金融机构办理抵押登记时应提交金融许可证复印件。
除基本身份证明外，还应提交主管机关要求的其它证明文件。
13 ．房地产登记核对原件
在办理房屋交易手续时，工作人员应在核对过原件之后收取复印件，并在复印件上加盖“与原件相符”章注明，对于部分无法提交原件的材料，应要求申请人出具书面的说明保证所提交的复印件与原件相符，并说明原件存于何处。对于部分公证书中所附的复印件可不再核对原件。
14 ．房屋登记手续中的公证
下列情况需办理公证
（ 1 ）因赠与、继承申请房产登记的；
（ 2 ）当事人约定合同需经公证才能生效的；
（ 3 ）离婚双方协议离婚的，双方不能亲自到场办理的离婚协议书应公证；
对公证书的要求：
（ 1 ）中国（港、澳、台地区除外）各公证机关出具的公证文书（有效期内）均予以认定。港、澳、台地区由司法部委托的律师出具见证文书予以认定；
（ 2 ）外国国家公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。
15 ．申请房屋登记时的房屋门牌与证件不符处理办法
在办理房屋转让、抵押等手续时，有时会遇到门牌不符的情况，主要有下面的情况：
（ 1 ）房产抵押合同中所载地址与房屋所有权证所载地址不符；
（ 2 ）私有平房现在的门牌与原房契或房屋所有权证上记载的不符；
（ 3 ）已有房屋门牌地址变更。
遇到上述问题可按下面的办法解决：可由房屋所在的公安机关出具的门牌证明来在证实两处门牌视为同一地址，对于商品房买卖合同中的地址与房屋所有权证的地址不符的，可由开发企业提供门牌的证明。
16 ．登记时对合同等有关证件涂改的处理办法
申请人提交的所有证件、合同、表格原则上不得涂改。确有涂改的，应按下列要求办理：对未经备案的合同的修改，由合同各方当事人在修改处盖章（单位）或签字、按手印（个人）；对申请表格的修改，由原填表人在修改处盖章（单位）或签字、按手印（个人）。
17 ．办理房屋登记手续注意事项
在办理房屋交易的各项手续时应注意下列问题：
（ 1 ）所有申请表单均应用钢笔和签字笔填写，所有复印件应用 A4 复印纸，大于 A4 纸幅面的复印件应折叠成 A4 纸大小，单位、法人申请材料的复印件应加盖公章。
（ 2 ）所填写的申请表、委托书、法人身份证明以及书面的情况说明、申请原则上不得涂改。如果出现填写错误，修改后由当事人在修改处签字确认（单位的盖公章）。房屋买卖、抵押登记等需要双方申请的登记业务，则在修改处由双方签章确认。
（ 3 ）办理时限为法定工作日，不含节假日，以及上报其他机关、外部征询意见、调节解决纠纷、补充申请材料的时间。如需房屋测绘、房屋评估、安全鉴定的时间不记入工作日。
（ 4 ）办理需要缴纳公共维修基金发票和契税的登记，需要缴纳完毕公共维修基金和契税后， 公共维修基金发票和完税凭证后才能申请登记。
第五节 房屋执行
1 ．执行设定抵押房屋的规定
如果是以贷款购买的房屋，或者以房屋为抵押，办理的个人消费抵押贷款，或者有其它个人之间的债务，以房屋作抵押担保清偿债务的，如果最终不能清偿债务， 经法院判决后可以强制执行。 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。 六个月宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以做出强制迁出裁定，并按照 民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
2 ． 查封房屋的范围
人民法院可以查封被执行人名下的房屋。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的房屋，第三人书面确认该房屋属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。
下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（ 1 ）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（ 2 ）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（ 3 ）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
3 ．预查封
国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
4 ．轮候查封
轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在该其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。这个问题的提出，是由于在诉讼和执行过程中，在前后两个案件分别由两个法院管辖的情况下，因法律禁止重复查封、扣押、冻结，又无其他相应的信息沟通机制，在第一次查封、扣押、冻结被解除后，其他法院往往不可能立即获悉在先查封、扣押、冻结被解除的信息，从而导致在后的查封、扣押、冻结不可能立即实施，债务人往往会借机转移财产，其他债权人的利益因此而遭受不应有的损失。有的地方甚至利用禁止重复查封、扣押、冻结制度搞地方保护主义，为了达到保护某个被执行人的目的，将其全部财产先予查封、扣押、冻结，以阻止外地法院执行，然后再找机会解除查封、扣押、冻结，导致其他法院的执行落空。针对这种情况，各方面都要求参照其他国家的立法经验，尽快建立轮候查封制度，允许人民法院对已经查封、扣押、冻结的财产轮候查封、扣押、冻结。
两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。
5 ．分割查封
人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。
6 ．对继承所得房屋的查封
对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。
7 ．共有房屋的查封
对被执行人与其他人共有的房屋，人民法院可以查封，并及时通知共有人。共有人协议分割共有房屋，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的房屋查封，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
8 ．查封时房屋及土地权属的确认
人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。
9 ．查封期限
人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。
我国现行法律对动产和不动产的查封、扣押未限定任何期限，只有司法机关的一些规范性文件对部分财产的查封、冻结规定了期限。实践中，有些法院在对被执行人的财产查封、扣押、冻结后，未再采取进一步的执行措施，导致该财产被长期查封、扣押、冻结。这种状况，既不利于债权人实现债权，也不利于充分发挥财产的效用和实现财产的流转。鉴于此，《查封规定》改变了查封、扣押、冻结无期限的旧观念，明确规定对动产查封、扣押的期限为一年，对不动产查封的期限为两年，对其他财产权冻结期限也为两年，但法律或者司法解释另有规定的除外。之所以规定不同的期限，主要是考虑到对动产与不动产、其他财产权的变价程序、变价方法有所不同，复杂程度也不同，因而所需要的时间也不同。同时考虑到个案的特殊情况，又规定了续行查封、扣押、冻结的内容。人民法院未能在上述期限内执结的，申请执行人可以申请续行查封、扣押、冻结，续行期限不得超过上述期限的二分之一。期限届满前人民法院未续行查封、扣押、冻结的，其效力消灭。这里未作续行次数的规定，是考虑到有的执行案件的复杂性和执行标的物变价过程可能会很长等因素。
10 ．解除查封
有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封房屋裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封案外人房屋的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封的房屋流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封的；（六）人民法院认为应当解除查封的其他情形。
11 ．查封期间房屋过户的法律效力
查封协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让房屋过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的房屋实施查封措施。查封协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
12 ．查封期间转让房屋的效力
被执行人就已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封房屋或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
13 ． 对被执行人居住房屋的执行问题
对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 根据民事诉讼法第二百二十三条的规定，必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，被执行人及其所扶养家属必须居住的房屋自然不能执行。但是，在执行实践中，很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。因此，规定对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。而允许其使用，目的是防止其进行处分。
14 ．执行时对第三人合法权益的保护
执行中涉及第三人利益的情况，主要有两种，一是被执行人的财产由第三人占有，二是执行标的物是被执行人和第三人的共有财产。无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。在被执行人的财产由第三人占有的情况下，应当区分第三人为自己的利益占有还是为被执行人的利益而占有两种不同情况。第三人为自己的利益，根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的，虽然可以查封、扣押、冻结，但不能影响第三人对该财产的占有和使用。对第三人替被执行人保管或者因其他原因为被执行人的利益占有的被执行人的财产，可以查封、扣押、冻结，并不受第三人占有的限制。
第三人占有的财产还可能属于其与被执行人共有的财产，对该类财产，如果一律不允许查封、扣押、冻结，显然不利于保护申请执行人的利益；如果查封、扣押、冻结后全部予以变价，显然又损害了第三人的利益。在这种情况下，可以先查封、扣押、冻结该财产，然后进行财产分割。财产分割后，查封、扣押、冻结的效力及于被执行人享有份额内的财产，对其他共有人份额内的财产的查封、扣押、冻结视为自行解除。
基本上述理由，最高法院的司法解释对于查封时涉及第三人利益的问题规定如下：
被执行人将其房屋出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该房屋，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封。
被执行人将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。
被执行人购买第三人的房屋，已经支付部分价款并实际占有该房屋，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该房屋变价款中优先支付的，人民法院可以查封。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
被执行人购买需要办理过户登记的第三人的房屋，已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该房屋变价款中优先支付的，人民法院可以查封。
15 ． 对案外人只付部分价款购买的房屋能否执行
被执行人将其房屋出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但被执行人仍有所有权的，能否执行？如何保护第三人的利益？单纯从所有权的角度讲，此时该财产仍为被执行人所有，仍属于责任财产的范围，人民法院自然可以执行。但是这不可避免地会影响第三人的利益，因为此时第三人已经支付价款并实际占有该财产，其目的在于取得该财产的所有权。由于法院的强制执行，其目的将难以实现，而且其已经支付的价款一般在实践当中不能实际返还。因此就有一个如何平衡申请执行人和第三人利益的问题。最高法院认为可以给第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封、扣押。如果他不做此选择，将不能阻止人民法院的执行。第三人与被执行人之间有争议的，双方可以通过另诉解决。
还有一个问题是，如果第三人选择继续履行合同，其交付剩余价款的期限和方式应当如何确定。一种意见认为，第三人应当在人民法院指定的合理期限交付全部余款，而不能依合同约定的付款期限，否则不利于法院的执行，导致有些案件长期不能执结。由人民法院在征求各方意见、综合考虑各种因素的基础上，指定合理的付款期限，既有利于案件的执行，也基本保护了第三人的合法权益。另一种意见认为，在执行程序中应当充分保护第三人的合法权益。如果允许执行法院指定履行合同的期限，可能会让第三人提前交付价款或增加其他负担，致使对第三人利益的保护不够充分。执行法院无权改变私权的合法约定，无权指定履行期限，第三人还是应当按照合同的约定履行义务。综合考虑执行案件的需要和保护第三人利益之间的平衡，最高法院认为应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。这个 “ 合理期限 ” 要因案而定。
16 ．对案外人已付清价款并实际占有的房屋不得查封
在房屋的买卖纠纷当中，出现第三人购买被执行人的房屋，在执行中如何认定该房屋的归属？执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其房屋卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该房屋卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？目前对这个问题的争议比较大。一种意见认为，根据物权变动登记理论，原则上未办理过户登记手续的，第三人不能取得所有权，因为从权属上讲，此时该财产仍属被执行人所有，人民法院可以查封、扣押、冻结。另一种意见认为，由于我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理的手段，因此不宜将之作为认定所有权转移的标准。第三人已经支付全部价款并实际占有的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，人民法院不应当查封、扣押、冻结。
究竟应当如何解决这个问题，最高法院认为应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，引入过错原则。一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义目前还存在争议，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。因此最高法院认为应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。在这个原则下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。 |
