原告于 2002 年 9 月 18 日与被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买位于朝阳区望京花家地 X 色家园 X 座 X 层 X 号总价款 449732 元的房屋一套， 2003 年 7 月 31 日前交房。合同签订后，原告从 2002 年 9 月 19 日到 2002 年 10 月 15 日共交纳首期房款 99732 元，其余 35 万元办理了银行按揭贷款。中国工商银行北京市丰台支行于 2002 年 11 月 26 日将原告的 35 万元的贷款一次性支付给被告。至此，原告的房款付讫并于 2002 年 12 月 26 日开始偿还银行贷款，月还款额为 2317.59 元。

2003 年 8 月 8 日，原告委托刘某办理入住手续。合同约定房屋的面积为 81.36 平方米，而实测面积为 77.38 平方米，被告与刘某协商按合同约定的第五条处理房屋面积差，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时。面积差比绝对值在 3% 以内（含 3% ）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3% 部分的房款有出卖人双倍返还买受人。被告同意双倍赔偿原告，且刘某也以自己的名义接受了此返还款项。但当时，原告并不在场，也不知此事。第二日，原告发现被告所交付的房屋面积严重缩水，面积误差比超过了 3% ，按照合同第五条的规定，原告有权提出退房，于是原告在 2003 年 8 月 9 日向被告提出《客户退房申请表》。被告在 2003 年 10 月 30 日将原告按揭贷款的余额 340478.24 元代原告提前一次性还给银行。其后原告多次要求退还已付房款、相关费用及利息，但被告迟迟未予支付，无奈，原告向法院提起诉讼，请求被告退还购放款余额、相关费用及利息共计 132759.5 元。

被告认为，其已同意按照约定返还给原告双倍赔偿部分，并实际支付给赔偿部分 30508.37 元，因此关于面积差一事，双方已经处理完毕，原告无权再以此为由要求退房。原告要求被告承担的律师费、保险费、抵押登记费、产权代办费、物业费等费用损失无合同依据，不应当给予赔偿。经过法院的调查，并在法庭主持下双方调解，被告退还全部房款及 11 各月的银行立利息 26579.39 元，退还所交纳的物业费 7341 元，原告撤诉。

律师点评：

这是在商品房买卖中常出现的面积差问题，在双方的合同中约定 , 面积误差比绝对值超出 3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付款退还买受人，并按同期中国人民银行固定资产贷款利率付给利息。因此，原告提出的退房请求是合理的。其中，这里涉及到一个代理问题，原告委托刘某只是办理入住手续，但并没有委托刘某按照合同第五条处理面积差一事，也未授权刘某在相关票据上签字。原告在第二天才知道面积缩水一事，提出退房申请，因此可知：刘某关于处理面积差的问题与被告达成的和议以及在票据上签字不是原告的本意，原告对此行为不予承认，应认为是刘某超越代理权限的行为，属于无效的行为。《合同法》第五十八条规定，合同无效或是被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告可以主张退房，并要求返还所支付的购房款。

在当日，原告便向被告提出《客户退房申请表》，被告虽没有口头答应，但在 2003 年 10 月 30 日将原告按揭贷款的余额 340478.24 元代原告提前一次性还给银行，这一实际行动已做出了意思表示：被告同意解除与原告的买卖合同，同时将原告房款（原告借银行贷款部分）一次性还给银行，即表示被告同意退房。所以，原告的请求应当支持。

原告向法院提出请求被告支付相关的费用，如物业费、取暖费、有限电视如网费、公用电费、装修押金费等，被告认为此项请求没有法律依据，其实不然，依据《合同法》第一百一十三条规定，当事人不履行合同义务或是履行义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告迟迟不退还原告房款就是不履行合同义务，原告所已交纳费用都是因为被告的不履行而支付的，符合此项法律规定，符合被告的赔偿范围，因此在法院的调解下，被告支持原告此项相关费用。