案件经过：

郑某某为北京市的一名退休工人。1998年4月15日与北京市某建筑公司（2000年12月21日变更为有限责任公司,简称甲）签订了《北京市内销售房预售契约》，购买了一套总价值536273元的房屋，同年9月30日入住该房。郑某某所购的商品房是由甲的上级单位北京市某总公司(1999年5月11日变更为有限责任公司,简称乙)委托甲开发与销售商品房这一项目,且甲在出售此房时并未取得《商品房预售许可证》。

郑某某入住后，对该房进行了装修，共支付了装修费88950元。在装修过程中，发现房屋存在着许多严重的质量问题。2000年7月18日，甲对这些存在的问题做出答复,承诺若不能及时解决，则同意经济补偿或退房。但甲迟迟没有解决问题，更没有兑现承诺。2000年12月，郑某某多次要求办理商品房所有权证，但甲一直未予办理。依据相关法律，郑某某本应在入住后90日，即1998年12月30日前取得房屋权属证，但甲在1999年8月31日才取得此项目部分房屋销售许可证（包括郑某某所购的商品房），因此在规定时间内郑某某无法取得房屋所有权证。2002年10月8日，郑某某为了尽快办理产权证并确定实际房屋的实测面积，亲自到北京市房地产勘察测绘所对房屋的实测面积进行查询，结果得知实际面积为87.76平方米，比合同中约定的面积90.74平方米减少3.28%.根据郑某某与甲在合同中的约定，该商品房交付时，房屋的实测面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的正负3%，误差超过上述幅度时，郑某某有权解除合同，且甲除在解约后30日内双倍返还定金外，还须退还郑某某已付房款及利息。基于上述事实和合同约定，郑某某向甲发出解约通知，但均不予理睬。于是，郑某某将甲和乙诉至法院。要求：1、与甲解除《北京市内销售房预售契约》；2、甲返还郑某某购房款536273元、定金10000元、装修费88950元，并按照2002年2月21日以后的银行固定贷款利率5.58%，支付1998年4月21日至2003年4月20日的利息149620元，共计784843元；3、要求乙承担连带责任；4、甲和乙承担本案的诉讼费。

甲与乙也有自己的理由，甲辩称：其只是乙的代理人，购房款已交付乙，基于合同产生的后果愿与乙共同承担。乙认为：房屋已经验收合格，郑某某又已居住几年，不能解除合同；而3.28%的面积差郑某某在规定期限内没有主张权利，已丧失解除权；房屋产权证是由于当时郑某某不配合，加之后来政策的变化而没有办理，现在可以办理。

经法院查明，郑某某所诉属实，甲以自己的名义与郑某某签订合同是有错误的，但内容不违反法律规定，合同仍有效，后果应由乙承担。根据相关法律，法院做出判决：(1)解除郑某某与甲签订的《北京市内销售房预售契约》，（2）甲退还购房款及利息共计685892元，同时郑某某退还房屋给乙。（3）驳回郑某某的其他诉讼请求。

这是一件商品房买卖合同纠纷的案件，在此案件中主要涉及到三方：郑某某、甲、乙三方。郑某某是原告，甲、乙为被告。甲和乙之间是代理关系，郑某某与甲是买卖关系。从这两个关系来分析一下此案。

乙是甲的上级单位，乙委托甲作为代理人来开发和销售商品房。什么是代理，主要是指代理人以被代理人的名义在代理权限内向第三人做出意思表示或受领第三人的意思表示，为被代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。由此可见，甲乙之间是代理人和被代理人的关系。那么，签订买卖合同的主体应是乙与郑某某，甲只是代理乙销售房屋，而不能以甲自己的名义与郑某某订立合同。因此这份合同有瑕疵，但其实质性内容并不违反法律规定，仍属于有效合同。此案有一特殊之处，甲乙分别前后变更为有限责任公司，按照《公司法》有关规定，甲乙双方应对郑某某承担连带赔偿责任。法院的判决是让甲退还郑的购房款及利息，郑某某将房屋退还给乙。这一判决与法律规定的相关条款有出入。

郑某某与乙是房屋买卖关系。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于受买人，受买人支付价款的合同。郑某某与乙受到买卖合同的约束，同时享有相应的权利，承担相应的义务。郑某某购得房屋后，要求取得该房的所有权证，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。郑某某1998年9月30日入住，本应在1998年12月30日之前取得该房的所有权证，而这一部分房屋的销售许可证是在1999年8月31日才取得。乙在未取得销售许可之前就出售商品房,是不符合法律规定程序的，所以郑某某在规定期限内根本无法得到房屋权属证。又根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。而关于房屋的面积差一事，郑某某入住后直到2002年10月8日才知道房屋的实测面积，因此解除合同期限是从郑某某知道实测面积之日起计算，并在30日之内提出解除合同。郑某某是于2002年10月8日得知实测面积，于2002年10月19日提出解除合同的。乙以郑某某未在合同约定的期限内解除合同，已丧失解除权来抗辩，是不合理的。所以，法院基于此支持郑某某的解除合同的请求。根据民法中公平合理的精神，郑某某要求返还的装修费88950元不予支持。按合同约定双倍返还定金一事，法院对此未做出解释，而且驳回了郑某某的此项诉讼请求。笔者认为，根据法律规定，当事人一方可以向对方给付现金，给付现金的一方不履行合同无权要求返还定金，接受定金的一方，不履行合同的，应当双倍返还定金。被告未按法律规定和合同约定为郑某某办理房屋产权证，就是不履行合同，原告的要求双倍返还定金诉讼请求完全符合此项法律规定，法院应当支持。

此案有三个理由都可能判解除合同，一个延期办理房产证超过法定期限，二是被告承诺退房，三是房屋实测面积小于 3%，符合合同约定，应解除。这三个理由法律关系及规定最明确的就是延期办理房产证超过法定期限，但法院绕过了最新颁布的司法解释的规定，只字未提，且这个案本是个超过审限的案子。一审共用了八个月，且没有任何说明超审限的原因。

郑某某因自身的利益受到侵害，通过法律途径来寻求保护。在遇到纠纷协商不能解决问题的时候，向法院提起诉讼，也体现了个人法律意识的提高。同时笔者认为：个人在买房之前，应做好充足准备，了解相应的法律知识，了解房屋买卖的合法程序和手续，尽量避免此案中所出现的问题。建筑商和开发商本着诚实信用的社会原则，对买受人负责，这不仅是让买受人放心购房，也更是维护了自身的利益，既稳定了在市场中的地位，也提高了声誉。国家和有关机关加大对房屋买卖交易的监督，完善相应法规，以提供一个良好的合法合理的大环境。而且，一个法治社会不仅体现在社会法律法规的完善，更重要的是体现在法律工作者在执法过程中的严格执法，在维护法律尊严、保护人民合法权益的同时，只有以身作则才能更好的取信于民。