案情简介

2001 年 7 月 6 日，原告与被告北京 XX 达博房地产开发有限公司签订了《麓 X 花园商品房认购契约》。原告认购被告位于北京市昌平区科技园区 XX 乐园 X# — X — 01 房屋一套，总价款 365145 元。原告于 2001 年 7 月 12 日向被告交首付房款 115145 元。被告的交房日期为 2003 年 5 月 30 日。双方约定，逾期超过 90 天被告仍未交房，原告就有权解除合同。可在 2003 年 12 月 26 日即原告起诉之日，被告所售房屋仍未竣工，所以原告多次向被告提出退房，而被告以各种理由推脱。后经原告到北京市国土资源和房屋管理局了解，被告所售房屋并没有取得取得销售许可证，而且在起诉之日前也没有办理下来，于是，原告诉至法院，请求判令： 1 、确认原被告双方签订的《麓 X 花园商品房认购契约》无效。 2 、被告返还原告的购房款 115145 元及利息损失 24180 元。 3 、被告赔偿原告购房款的一倍即 115145 元，以上三项共计 254470 元。 4 、诉讼费由被告承担。

被告在法庭上辩称：在出售商品房时，向原告说明了销售许可证正在办理之中，也未向原告保证已取得销售许可证，而且双方签订的是认购契约，不是买卖合同，不存在隐瞒、欺诈原告的行为。其同意解除《麓 X 花园商品房认购契约》，返还原告的购房款及利息损失。

经法院查明：被告的确在出售商品房前未取得销售许可证，而且约定期限内房屋仍未竣工，更无法按约定交付使用。所以，依事实和相关法律，法院支持原告前两项诉讼请求，其它请求不予支持。

律师点评：

这是一件商品房买卖合同纠纷。被告在没有取得销售许可证的前提下就向原告出售房屋。首先，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；而且根据《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，起诉前还没有办理许可证的，仍认定无效。而被告在 2003 年 12 月 26 日起诉日时仍未取得，所以认购契约应认定无效。又根据双方约定，逾期 90 天内，原告可以退房。但被告以各种理由推脱原告提出的退房要求，违反了合同约定，属于违约行为。因此，基于明确的法律规定和合同约定，被告的行为违反了规定，法院确认《麓 X 花园商品房认购契约》无效是正确的。

被告在向原告出售商品房时，并没有向原告说明已取得销售许可证，由于原告并不了解房地产行业，对相关的法律、法规也不可能熟悉、精通。试想一名普通的消费者购房，大多数不知道开发商在出售商品放时所必须办理的法律手续。原告基于对被告的信任，签订了《认购契约》并按期交了首付，并不知道被告违反程序操作，是原告亲自主动调查才得知被告没有取得销售许可证，可以证明被告的辩解与实际不相符，所以被告实属故意隐瞒原告实际情况。根据《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这一条确立的目的在于惩罚被告对原告的欺骗，隐瞒行为。原告向法院提出被告赔偿原告购房款的一倍即 115145 元的诉讼请求，是符合法律规定的。而且，原告买房是为了居住，但自合同约定交付之日 5 月 30 日至起诉之日 12 月 26 日都无法实现购房目的，肯定会该原告带来不必要的损失。所以无论从被告未按期交房，还是从其违反法律规定未办理销售许可证就出售房屋来看，都应当受到惩罚，承担一定的赔偿责任。本律师认为，法院理应根据事实及法律按《解释》这一规定判案，至少应在一倍至两倍之间支持原告的此项请求。