对案外人已付清价款并实际占有的房屋可以查封吗
在房屋的买卖纠纷当中，出现第三人购买被执行人的房屋，在执行中如何认定该房屋的归属？执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其房屋卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该房屋卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？目前对这个问题的争议比较大。一种意见认为，根据物权变动登记理论，原则上未办理过户登记手续的，第三人不能取得所有权，因为从权属上讲，此时该财产仍属被执行人所有，人民法院可以查封、扣押、冻结。另一种意见认为，由于我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理的手段，因此不宜将之作为认定所有权转移的标准。第三人已经支付全部价款并实际占有的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，人民法院不应当查封、扣押、冻结。
究竟应当如何解决这个问题，最高法院认为应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，引入过错原则。一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义目前还存在争议，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。因此最高法院认为应当坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则，而且目前的物权法草案在不动产物权登记上采纳了实质主义的登记体例。在这个原则下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。
