广播电台12月22日问题
问题1：我在购买商品时开发商为我指定律师办理贷款，我向律师交纳了律师费，但是我与开发商签订的合同并不平等，比如办理产权证的期限是从入住之日起算900天，这个时间太长了，我认为这是不平等协议，在签订买卖合同的过程中，律师并没有保护我的合法权益，请问我该怎么办？怎么才能确认合同中的不平等条款？
答：这位听众所说的律师应该是为银行服务的贷款律师，他是银行委托的，为银行提供法律服务的。开发商可以委托律师，买受人个人也可以委托律师。律师是为委托人服务的，也就是说，谁委托律师律师就为谁服务。因此在商品房买卖合同的签订过程中买受人认为合同条款对自己不利，责任并不能归结于银行的贷款律师，如果买受人想在签订合同过程当中保护自己的权益，那么要买受人自己委托律师。谁委托律师，谁应该向律师交纳代理费，让听众误解的可能是银行的律师收了买受人的律师费，就应该保护买受人的权益。但事实并非如此。银行律师向买受人收取律师费然后才能买受人才理办理贷款手续，这已经成为行业的一种行规，很多人为此提出质疑，主为贷款律师是为银行服务的，这笔律师费应该同由银行出，加在买受人身上不公平。这位听众还提到房产证的办理期限是从入住开始算900天，的确长了点儿，但如果买受人为此提出这个条款显失公平，想变更或撤销这个条款，要提供相应的证据，比如证明对方是以欺诈、胁迫的手段或乘人之危的情况下订立的合同，并且变更或撤销合同的决定权在人民法院或仲裁机构。
问题2：我新购买了一套商品房，在入住时发现空调机位放在了厨房的过道里，我认为不应该计算建筑面积，但开发商坚持，请问这种情况该不该计算建筑面积？
答：首先应该明确一下开发商所售住宅的设计是否违反了住宅设计规范。住宅设计规范只说明每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件。国家质量技术监督局建设部联合发布《住宅设计规范》条文说明，要综合解决好安装设施的供电容量、设施位置、穿墙孔洞、预埋件、电源插座、冷凝水引流、热量排放、噪声防治和方便空调器装拆等问题。从这位听众所提问题来看，不符合住宅设计规范的要求。另外，如果房产测量规范允许将符合设计规范要求的空调机位房到现在的位置计算建筑面积，那么这是合理的，如符合测量规范的要求，那么买受人就这个问题应与开发商协商，空调机位的位置是否在出售房屋时告知了买受人，如果没有告知买受人，开发商亦应承担没有如实告知买受人应承担的责任。
问题3：标准租私房的租金应该收多少？文件是什么？
答：标准租私房的文件是2001年37号文。解决标准租私房问题的有关政策（一）承租人及其配偶由其所在单位按照《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》（京发[1999]21号文件印发）的规定发放了住房补贴或提供了安置住房的，必须搬出。承租人及其配偶所在单位落实住房补贴或安置住房有困难的，其上级主管部门负责解决。承租人及其配偶没有单位的，可由其共居人所在单位发放住房补贴或安置住房。承租人及其配偶已退休的，由其原所在单位负责。承租人及其配偶、共居人均无单位的，由其所在地区的区、县人民政府负责解决。（二）承租人未搬出之前或属可暂不搬出的，产权人可以按规定提高租金。2002年3月起，月租金可提高至每使用平方米10元；2003年3月起，月租金可提高至每使用平方米20元；2003年12月起放开租金。承租人不能搬出的，除其个人原因外，单位应按新增租金的80%发给提租补贴。 问题4：公有楼房租金怎样算？公有楼房的建筑面积如何换成使用面积？
答：京房改办2000年132号文件规定，一、关于租金的计算方法
从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金,提高到每月每平方米使用面积3．05元。其中，非成套公有住房按应提租金的75％计租。租金单价超过每月每平方米使用面积3．05元按3．05元计租。成套住房是指有卧室、起居室、厨房、卫生间等的单元住宅房屋，非成套住房是指除成套住房以外的住宅房屋，一般指平房和简易楼房（含筒子楼）。
承租人家庭应纳月租金额＝控制面积标准以内的应纳月租金额+超过控制面积标准部分的应纳月租金额
控制面积标准以内的应纳月租金额＝租金单价×控制面积标准以内的实际使用面积
超过控制面积标准部分的应纳月租金额＝租金单价×2×超标使用面积
租金单价＝提租前“分户住宅租金计算表”中标准月租金额×规定的系数÷住房总使用面积
总使用面积按“租赁合同”中标明的使用面积计算
控制面积标准对应的使用面积＝控制面积标准÷1．333
超标使用面积＝总使用面积-控制面积标准对应的使用面积
问题5：16岁男孩能分户吗？
答：首先要明确一下分户的目的是什么？是不是想要住房困难户的拆迁补助费？
按去年发布的《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第一条规定，对于被拆迁房屋的补偿款低于规定的补偿低限，且在拆迁范围外别无正式住房的住房困难户，经审核可以按照规定标准给予拆迁安置补助费。但2003年4月9日新出台的文件明确规定：
第一，凡属被拆迁人在2001年11月1日以后，由于下列四种情形之一使其拆迁补偿款低于规定的补偿低限的，不适用此规定：房屋买卖、交换、赠与；因婚姻、继承等原因办理房屋分割或析产；办理房屋租赁分户；其他使其拆迁补偿款低于规定的补偿低限的情形。
第二，对于在拆迁范围内有本市常住户口、长期居住在自建房内并且符合其他规定条件的居民，经审核可以按照规定标准给予拆迁安置补助费。但是，凡属在2001年11月1日以后，由于户籍分户、析产、离婚或者其他情形形成的自建房住户，不适用此规定。
