广播电台040105问题
问题一：陈先生2003年7月买的通州新华经典丽园的房子，约定2003年12月31日交房，但售楼人员说因为非典原因，要推迟交房。实际上房子已经完工。可现在又根本联系不上售楼人员了，听报道说开发商跑了，很担心。问：如果是开发商跑了，自己交的钱怎么办？房子是不是还是自己的？
答：如果真是开发商跑了，那可能涉及到刑事犯罪的问题了。如果现在房屋还没有交付，买房人可能要承担相当大的损失。如果房屋不能交付给买房人，那么只能要求开发商退钱，但开发商又找不到，所以买房人无法追回自己的购房款。只有在找到开发同时开发商又有偿付能力的前提下才能要回自己的购房款。请这位听众具体核实一下事情的真伪，如开发商真的卷款跑了，买房人应向公安机关报案。
问题二：某先生买的是知青时代的房子，总房款71万，首付28万，贷款额度59%，但银行要求办保险，却按总房价款的100%办保险，而且保险的受益人是银行，这合理吗？
答：请买房人在签订房屋综合保险合同时看清经过保监会批准的保险条款。商业贷款时房屋保险由两部分组成，一个是房屋损失保险，另一个是还贷保证保险。房屋损失保险的保险金额由被保险人也就是由买房人来选择，可以按贷款额交纳保费，也可按房屋评估价、成本价等交纳保费。但近几年，保险公司大多要求买房人按房屋的总房款来收保费，如果没有征得买房人的同意，是买房人在非自愿的情况下交纳的保费，这是不合理的。对银行来说，银行要保证其放出的贷款是安全的，因此在受益人一栏里写明第一受益人是银行，即保险公司首先要支付银行的损失。
问题三：购房款中包括房产证款吗？
答：购房款不包括办理房产证的款项。办理房产证之前需向国家交纳相关的费用，如契税、印花税等。另外，现在业内通常的做法是由专业的代办公司为买房人代办房产证，由买房人向代办公司交纳一定的费用，也有开发商免费代办房产证的。买房人也可以自己办理房产证，那么就无须交纳产权代办费了。但有些区县的房屋行政主管部门不受理个人办理房产证。
问题四：李先生买房时交了2万元，以为是定金，后来家人不同意要求退房时，才发现开发商给的收据写的是预付款，开发商说要退房必须交3%的违约金。但当初签订的协议又在开发商手里。自己没有，怎么办？
答：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》明确规定，开发商收取买房人预付款、订金等性质费用的，如果双方买卖合同最终没有签订，那么这笔费用应该退回购房人。这里要明确一下，李先生与开发商签订的是什么协议，如果是买卖合同，那么合同签订后预付款自动转换成首付款，如果开发商没有违约的地方，李先生就要按合同约定承担违约责任。如果李先生与开发商签订的是认购协议，或定金协议，如果手里有收据，是可以将预付款要回的。
问题五：房子的承重墙不直，问垂直度多少才合格？过梁两头墙体有裂口，是不是不合格？
答：在两米的高度内，用靠尺量，误差应在3－5mm之内，3mm是优质工程的要求，5mm是合格工程的要求。也就是说在两米的范围内误差不能超过5mm，超过了应属于不合格。对裂缝问题可委托专业的房屋质量鉴定部门做出检测，以检测部门的最终结果为准。
