广播电台040211问题

问题一：王女士买了四惠附近的商品房，开始售楼人员告诉她，楼前的会所只盖三层，不会影响她在五层的房间，但现在竟然盖了五层，遮挡了自己的视线、采光，要求退房，但开发商说从来没有说盖三层，若要退房，就扣掉二万元定金和房款60多万元5。5%的发票税，问有没有这么高的发票税？我该怎么办？

解答：我们国家目前执行的税收政策中没有发票税这个税种，王女士所说的这个税应该是营业税。按税收管理的法规、相关政策及实践做法，如果购房人退房，开发商将房款退给买房人的同时，用红笔开一张与房款数额相同的销售开票，开发商凭此“红票”可到税务部门办理退税手续，也就是说，开发商退房款并不承担国家已经收取的费用。因此开发商以向国家交税为理由扣除买房人的房款是没有道理的。

王女士所反映的情况应属于开发商存在过错，但王女士依此问题要求开发商退房，是有一些难度的。如果开发商不承认自己存在过错，那么王女士要提供证据证明开发商在售楼时做了虚假宣传，有欺诈行为。如果认定开发商有欺诈行为，那么按照合同法，王女士与开发商签订的合同是可以撤销的，或者可以变更。现在对王女士来说，最重要的工作就是举证，如果举证不能，可以从其它角度提出退房。

问题二：李女士想在退休后找一个清静的地方安享晚年，就在怀柔县妙城镇政府开发的小区里买了一套房子。但五年多了，一直没有办房产证。问开发商，开发商老是推说正办着呢，而买房合同的约定很清楚，入住后就办理。现在自己因为情况有变化，也不想去那里了，想把房子卖掉，但没有房产证，想卖也卖不了，怎么办？

解答：按国务院《城市商品房开发经营管理条例》及相关的司法解释，如果买房人与开发商没有特殊约定，那么预售商品房在交付后九十天之内应办理房屋产权证，现房应的签订合同后九十日内办理房产证。一般不能办理房产证的原因如下：1、开发商开发的项目违法，比如未经国家批准在集体土地上开发建设的房屋，未取得相应的规划许可，没有取得国有土地使用权证，也未取得商品房的销售许可证；2、开发商将所售商品房抵押给债权人，如银行或建筑承包商，抵押未解除也不能办理房屋所有权证；3、开发商未向国家交纳相关税费。如果李女士买的房是因为上述原因造成的不能办理房产证，如果问题最终得不到解决，那么李女士买的这套房是不会拿到房产证的。拿不到房产证也不能作为二手房上市买卖。

李女士想解决这个问题，首先要了解一下不能办理产权证原因是什么，如果是无证销售，那么李女士可向法院或仲裁机构张合同无效，要求开发商退还房款并赔偿损失。如果是开发同因为抵押的问题或税费等问题没有按期办理房产证，因司法解释明确规定了入住九十天后再超过一年仍不能办理产权证的，买房人可以解除合同。李女士的情况符合解除合同的法定条件，因此可向开发商主张解除合同，并要求开发商赔偿损失。如果李女士不想退房，也可以向开发商要求赔偿，赔偿额一般按总房款的日万分之二点一计算。