商品房验收交付管理办法要 ( 草案 )
作者 : 刘桂林律师
商品房验收交付管理办法
第一条 为确保房屋居住使用的安全和正常的使用功能，减少在入 住时买受人或回迁人与开发建设单位的纠纷，明确房屋交付的条件及房屋验收交付的程序，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》，特制定本办法。
第二条 凡取得销售许可证的期房或现房（含经济适用房）、危改立项的房屋、住宅合作社所建房屋的验收交付，应按本办法执行；单位自建房或单位购买的商品房出售给职工的，应当参照此办法执行。
第三条 房屋的验收交付，是按《建设工程质量管理条例》的办法，在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能、居住环境为主要内容的再检验。验收的主体为买受人、回迁人或其委托人、委托机构。
第四条 本办法引用的标准为国家强制性标准，如违反标准的一项或数项，应认定建设单位交付的房屋不符合验收交付标准。建设单位应在房屋交付前达到国家强制性标准。本办法引用的国家强制性标准如下：
ＧＢＪ７ 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ１０ 钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ１１ 建筑抗震设计规范
ＧＢＪ１４ 室外排水设计规范
ＧＢＪ１６ 建筑设计防火规范
ＧＢＪ４５ 高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ２０６ 木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ２０７ 屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ２３２ 电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ２４２ 采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准
第五条 验收交付应具备的条件：
1 ）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
2 ）已通市政电；
3 ）已通市政水；
4 ）采暖、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
5 ）排水畅通；
6 ）房屋幢、户编号业经有关部门确认；
7 ）绿化已按合同约定、承诺或园林部门的批复完成；
8 ）行政主管部门对建筑物本身及整个小区规划验收完毕；
9 ）通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与外部网络已接通，具备申请使用条件；
10 ）天然气已开通；
11 ）小区安全护栏（或围墙）已建好，小区已实行封闭管理；
12 ）物业服务管理已到位；
13 ）电梯已通过安检，能正常使用；
14 ）配套设施已全部完工（配套设施指规划部门按设计方案批准的具有配套功能的建筑物或合同约定、承诺的配套设施，含地下车庫、人防、会所、学校、幼儿园等）
15 ）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
16 ）符合本办法质量方面的验收标准；
17 ）符合双方合同约定的交付标准；
18 ）符合本办法第四条引用的标准。
第六条 验收交付应向买受人提交或出示以下产权资料并在首位业主入住后 60 内将符合产权登记机关要求的产权登记资料到产权登记机关做完产权登记：
22 ） 测绘部门出具的土地使用面积和房屋面积的实测数据；
23 ） 相关主管部门确定的门牌、楼号的文件；
24 ） 国有土地使用权证（复印件）；
25 ） 建设工程开工证（复印件）；
26 ） 设工程竣工验收备案表；
27 ） 土地权属的证明性文件及建设用地批准书；
28 ） 请示及北京市计委、建委的批复；
29 ） 建设用地规划许可证及附图（图、表）；
30 ） 建设工程规划许可证及附图（图、表）；
31 ） 企业营业执照、法人代码证书；
32 ） 法人代表及授权委托人个人身份证复印件；
33 ） 综合开发计划大表或调整单；
34 ） 小区综述一式两份；（要说明叙述小区全貌）
35 ） 小区平面图一式两份；（要用彩笔将要办理的楼标出）
36 ） 土地出让合同；
37 ） 土地及房屋分摊原则一式两份；
38 ） 商品房销售许可证或预售许可证；
39 ） 测绘部门提供的平面图及登记表；
40 ） 售房明细（购房单位一律与全称，未售出空项）；
41 ） 建筑面积对照表（将测绘的数据和许可证批建数据对照，阳台是否封闭，地下二层分别标出）；
42 ） 符合产权登记机关要求的办理产权登记所需的其它材料。
第七条： 在业主大会或业主委员会成立后一个月内，建设单位向业主大会或业主委员会转交下列技术资料：
1 ）竣工图－包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2 ）地质勘察报告；
3 ）开、竣工报告；
4 ）图纸会审记录；
5 ）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
6 ）隐蔽工程验收签证；
7 ）沉降观察记录；
8 ）竣工验收证明书；
9 ）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
10 ）新材料、构配件的鉴定合格证书；
11 ）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
12 ）砂浆、混凝土试块试压报告；
13 ）供水、供暖的试压报告。
第八条 验收程序
1 ）建设单位在具备验收交付条件后书面向买受人发出验收交付通知书。
2 ）买受人按第五条、第六条进行审核，对具备条件的，应在１５
内签收验收通知并约定验收时间。
３ ) 买受人会同建设单位按第九条进行检验。买受人可委托专业机构按第九条内容进行检验。
4 ） 对验收中发现的质量问题，按第十条处理。
5 ） 建设单位向买受人交付《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件；
6 ）买受人与建设单位共同查验水、电、天然气计量表底数，并签署交接清单；
7 ）经检验符合要求的房屋，买受人领取房屋钥匙后，应签署房屋验收交付文件。签署该文件后，视为房屋已交付及确定交付时间；
8 ）买受人与建设单位办理房屋面积差价款的结算；
9 ）买受人与物业公司签署物业管理协议、业主公约及、装修管理办法或其他协议及文件；
10 ）买受人向物业公司交纳物业管理费及业主认可的其它与物业管理有关的合法费用；
11 ）如需代办产权证，买受人与产权代办单位达成一致意见，签署委托代办协议，交纳产权登记费用；
12 ） 建设单位办理完毕初始产权登记后 15 日内买受人一次交纳公共维修基金及契税。
第九条 建设单位所售房屋在质量及使用功能上应全部符合本办法第四条引用的国家标准。买受人验收时，按第四条的国家标准，可以委托专业机构或人员进行检验。买受人委托专业机构或人员对房屋进行检验的，建设单位或其委托单位有义务配合。检验时符合第四条规范标准的，视为合格，不符合规范标准的，视为质量与使用功能不合格，双方应对检验结果签字确认。
第十条 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由买受人自行处理。
第十一条 为尽快办理房屋交付手续，建设单位应按第五条和第六条的要求提前做好房屋交验准备。房屋竣工后，及时提出验收交付申请，买受人应在１５日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求。买受人应在７日内签署验收合格凭证，并应及时签发验收文件，未经验收的新建房屋一律不得居住使用。
第十二条 验收交付时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
第十三条 房屋验收交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由买受人会同建设单位组织勘察、设计、施工、监理、质检等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由买受人自行负责处理。
第十四条 房屋自验收交付之日起，应执行建筑工程保修的有关办法由建设单位负责保修，并应向买受人预付保修保证金。买受人在需要时用于代修、保修期满，按实结算，也可以在验收交付时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由买受人自己负责保修或委托其它单位保修，保修保证金和保修费的标准由各地自行确定。
第十五条 本办法自＿年＿月＿日起实施。
